买房手续流程求指教

tycyw

我理解的买房手续流程如下，求大家指教这个思路是不是对的
1. 给中介offer (如果不是拍卖的话），短信，邮件或者签offer合同都可以，但是要说明offer的时效，一般是24小时吧？
问题：这个阶段需要让律师看合同吗？如果自己的offer没被接受岂不是白浪费看合同的钱了（我咨询的律师只帮忙头2-3次免费看合同）
出OFFER的时候是不是不用交定金啊？
2. vendor接受offer后让律师看合同，提条件，通知对方律师改合同（如果条件对方接受的话）
3. 我作为买方签合同发给我的律师，然后vendor签合同
4. 签合同的同时交0.25%定金
问题：这个定金是在vendor签字后交换合同后才交吧？
5. 在cooling off期间做building and pest inspection, 确认贷款（也就是跟银行签贷款合同）
6. cooling off结束当天交10%-0.25%剩下的定金
7. 在settlement前几天做final inspection
问题：final inspection什么时间做最合适？提前太多天的话担心settle当天vendor又整出别的事情比如大的垃圾不清理走之类的，但是settle当天做发现问题vendor没时间处理啊
8. settlement当天付剩下的80%也就是银行放款
问题：这个时候是不是也需要我往律师指定的trust账户转一部分钱用来支付印花税等一些费用啊？这个需要在settlement日期之前就要转给律师吗？
如果不想用银行的保险，想自己买保险的话是买在settlement日期呢还是交换合同后房子的风险就由我来承担了呢？
9. settlement当天钱款付清后在新买的house里面从中介手中拿到钥匙

以上是我对买房手续的理解，其中也有许多疑惑的地方，请大家帮忙指点，谢谢

arley_huang

根据我个人经验：
1 出offer按照中介给的时间来，有意向出价及时联系中介，确认出价截止日期。自己读一遍合同，关注一下special conditions。一般不需要律师在这个阶段读合同
4 0.25%定金可能跟不同州的习惯有关，我们这边不需要交 (反正我没交,中介也没找我要)
5 这个确认贷款不知道具体指什么，我个人是会等到银行确认以后再签合同，所以确认贷款应该要早于交换合同，不然贷款出现问题要交罚金
7 final inspection取决于具体房子的情况，比如有没有地方需要修，当时还有没有租客或者房东还住在里面。如果有没有解决的问题，可以多次inspection，跟中介说就好了
8 settlement前律师会帮你算好还需要交多少钱，需要在settlement前转给律师trust。我们这边印花税不是这个时候交，是政府收到产权转移信息以后再单独收的，所以要根据你所在州的实际情况
保险我的律师是建议我从交换合同的日期就开始买，但我是从settlement date那天买的，这一点建议你问问律师，如果交换合同到settlement之前发生问题应该归谁负责
9 律师settlement结束会通知你的，然后卖房律师会给中介一份文件，等中介受到以后才可以取钥匙，在哪里取钥匙你们商量好就行了

悉尼的秋天

差不多这样 不过我最近买的房是确认owner接受我的offer之后没有给0.25%的情况下去做的building & pest rpt，做完了没问题再交0.25%开始cooling off的

tycyw

悉尼的秋天 发表于 2020-12-22 15:15
差不多这样 不过我最近买的房是确认owner接受我的offer之后没有给0.25%的情况下去做的building & pest rpt ...

如果能这样真实太好了，等于在正式签合同前就确定房子质量基本没有问题了

tycyw

arley_huang 发表于 2020-12-22 14:31
根据我个人经验：
1 出offer按照中介给的时间来，有意向出价及时联系中介，确认出价截止日期。自己读一遍合 ...

非常感谢你的详细回答，确认贷款其实就是跟银行签贷款合同

Q_ma

银行贷款最重要
先做好预批，根据贷款金额及手上资金去看合适价位的房子

签合同的同时交0.25%定金在新州是必须的，你不付定金，vendor律师不会叫卖家去签字
你律师也没法帮你去交换合同

悉尼的秋天

tycyw 发表于 2020-12-22 15:30
如果能这样真实太好了，等于在正式签合同前就确定房子质量基本没有问题了 ...

可以一试的 看owner是否接受你的offer
因为你心里有个价格 owner也有个底价 如果你的offer到了他想要的 应该也是愿意的
当然还要看有没有人跟你抢
我们是没人跟我们抢 所以买的还算顺利

johnson2016

为什么我们买房,不是拍卖的,也是Offer的方式,签合同时中介都直接叫我们开10%定金的银行支票给中介呢?

还有Cooling Off规定的时间是几天?谢谢.

Siva

不同的州可能不一样。
但是，如果不是非这套不可的情况，千万不要自己根据中介的指示签书面合同。律师看过合同会告诉你需要注意的细节。过户师就不一定管你的权益保护。很多房产不是不能办理过户手续，但是如果有一些法律责任或者合同特殊条款，买家看不清楚就签字直接承担了。这类问题条款在双方签字之后基本不可能更改或者卖家会赔偿让步，合同约定是签订时存在即默认接受。
中介机构是卖家出钱请的，他们的目标是促成交易，他们说的承诺没有法律效应，想要提到的东西都要以文字添加到合同约定中。在维州可以自己增加各种special conditions，我买房的时候律师添加了两页纸。例如担心太阳能板附近屋顶漏雨，需要在什么时间检查。
一般来说屋主有把握的条款，都会接受的。包括在拍卖场上，我都按照律师的指示现场要求增加条款，拍卖师几分钟后就同意。虽然最后没有出到最高价位，但是我觉得相对买房的几十上百万投资，一百左右的律师费是非常值得的。就算看了十套房需要一两千，也可以说是避免了好几次不一定要买或者不能买的风险。当然，我们买自住房才这么讲究，投资房很多人看着符合心理价跟买个菜一样随便就下手了。我家人遇到一个打算出价的合同，给律师看过反发现缺个文件，律师说不影响过户，但是买家就默认承担全部责任。跟对方律师交涉，对方无法提供相关文件，宁可降价2万。家里人担心风险，还是没有签合同。对于不熟悉法律合同的老人家来说，这样的律师建议，一百块钱真的很值得。虽然前期1花了五次看合同的费用，但是相当于避雷五次没有买错。

cooling off是3天，但是仅仅是买家改变主意的理由会损失定金。

miazhang0905

Siva 发表于 2021-1-1 03:31
不同的州可能不一样。
但是，如果不是非这套不可的情况，千万不要自己根据中介的指示签书面合同。律师看过 ...

可以推荐下您的过户师吗

Siva

miazhang0905 发表于 2021-1-1 11:19
可以推荐下您的过户师吗

我们请的是律师，过户师不会有这么全面的服务。你在墨尔本吗？

miazhang0905

Siva 发表于 2021-1-1 13:03
我们请的是律师，过户师不会有这么全面的服务。你在墨尔本吗？

我是墨尔本 也是想请律师 保险点

Siva

miazhang0905 发表于 2021-1-1 13:18
我是墨尔本 也是想请律师 保险点

这律师是我表妹在墨大法律系认识的，她们选择了不同的法律方向。为了避免广告，我给你单独发信息。
好像论坛里已经有好多人问过他们家的信息，我就复制一份给你。这两年没有买房，不知道价格涨到多少了，可以先邮件或者电话问一下服务范围和价格。

miazhang0905

Siva 发表于 2021-1-1 13:28
这律师是我表妹在墨大法律系认识的，她们选择了不同的法律方向。为了避免广告，我给你单独发信息。
好像 ...

好的多谢 是鬼佬还是华人

Siva

miazhang0905 发表于 2021-1-1 13:38
好的多谢 是鬼佬还是华人

华人，普通话，沟通很方便。

miazhang0905

Siva 发表于 2021-1-1 16:19
华人，普通话，沟通很方便。

收到了多谢多谢哈

Swangdw

Siva 发表于 2021-1-1 16:19
华人，普通话，沟通很方便。

亲，能否也分享律师的联系方式给我？谢谢！

10V

mchi11

Siva 发表于 2021-1-1 12:28
这律师是我表妹在墨大法律系认识的，她们选择了不同的法律方向。为了避免广告，我给你单独发信息。
好像 ...

請問可以也把過戶律師的資料給我嗎? 謝謝!

Siva

mchi11 发表于 2024-7-28 17:48
請問可以也把過戶律師的資料給我嗎? 謝謝!

好老的帖子了，我复制信息给你，祝买房顺利！

mchi11

Siva 发表于 2024-7-28 22:44
好老的帖子了，我复制信息给你，祝买房顺利！

謝謝!