AGED CARE 股票的买点

爬山虎

EHE JHC　RHC  RHC 是全球业务， 所以最稳定，我还没有研读多年报， 就不谈了。另外两个都是澳洲本土业务， 受到皇家调查的影响很大， 过去四年跌幅在百分八十左右。 这两个企业到目前为止都是盈利的，  去年分红大概在百分五左右， 今年股价跌了一半， 如果盈利按去年的水平分红， 分红比例会高很多。

请问现在是否可以买入 ，还是等下半年皇家调查， 或年报后再买入？  打算分批次买入，吃分红为主， 长期（10年）持有。

问题和风险，
COVID19是最大的风险， 今天EHE 宣布中招了，不知道财务影响多大。因为一旦集群感染， 基本整个养老院就废了。 再招人也是路漫漫。

皇家调查的影响我不清楚， 请各位大神解释一下， 调查最后结果会在下半年出来。 现在整个业务模式的利润率并不高（税前大概百分六）， 如果对于出资模式大改， 会把整个行业搞死， 对政府来说， 不会干这样的事情吧？
两个企业都会在今年大额减计无形资产（一亿以上，考虑到市值只有几个亿， 比例巨大），（但我个人认为长期投资是好事，但短期可能对股价造成冲击）

不断下跌的入住率，过去四年入住率从百分94% 左右跌到91~92%的水平。  有意识的不接医院的新病人来降低风险。

债务和入住押金， 整体来说直接债务水平不高，大概都是营收的一倍上下，如果不分红的话， 三五年应该就可以把债务清理掉， 我认为比较合理， 但是其中RAD整个东西看不懂，我的理解是除非老人百年， 不然很少人换养老院， 因为要排队，所以整个池子基本是平衡或者增长的。 但是如果COVID19 剧烈冲击， 导致百分十的流失。 现有贷款授信也应该够。  

押金的增长水平太快，会压抑未来的需求增长， 平均超过六十万的入住押金让我大大吃了一惊。
土地和建筑资产变现困难，

机会

看好这个行业主要是战后婴儿现在达到75岁了， 未来五到十年开始需要入住养老院了，整体需求还是稳定。
现在的押金模式，可以让养老院用比较低的负债比率借力发展，
企业现有的不动产还是蛮值钱的， 进入行业的门槛会越来越高，如果大水漫灌， 那么地产作为企业的核心资产会大大

爬山虎

EHE 年报出来了， 自己做个韭菜作业，

年报公布后价格平稳，@1.48， 市值 $388M ，
下半年没有分红， 报亏117M，含无形资产和折旧减值 145M， 和新会计准则调账49M （计入收入）  

运营
实际税前盈利25M，比去年同期降低40%。  扣除会计调账49M， 实际运营是亏损的，大约24M的。 政府和民众一直说养老院和贪婪， 为什么他们居然是亏损的？？？

营业收入， 和去年同期相比下跌百分之一， 约6M （政府临时补款下跌），人工成本上升21M ！

债务，
直接债务，银行授权额度330M ，2019 延期， 具体待调查， 一般是三年到五年， 可以使用的授信额度大约200M ，净负债130M ， 从这个角度看，整体负债相对合理，
间接债务， RAD， 超过800M， 到期日基本是老人过世的时间，COVID19如果导致老人批量过世，可能短期集中支付，由于新会计准则计入收入，觉得下一两个季度的利润会继续下跌。假设整体病亡率1%(欧洲达到10%) ， 就是60人， 平均一人RAD 300K，短期两三个 季度损失会新增过 300K * 0.6  * 60  = 10M左右，虽然短期大家可能不敢入住， 但后COVID时期，这些床位会被填充， 当入住率下跌到一定程度， 就是入手的好机会。


发现，
养老院是个防御性商业，本质是个地产开发商， 不过开发以后获取高额押金，然后持续从客户手里收取租金。
现在EHE 有69个养老院， 其中62个是自己持有的， 6182个居民， 员工7500， 一个人对应一个老人，居然大家还说照顾不到位， 。 假设一个地产价值10M， EHE的地产价值600M就大大超过了市值388M ， WHY ?

因为RAD ,入住押金， 现在新的自费（60%）入住押金平均要40万，这个平均值是包括农村区域的， 所以SYDNEY这边的要贵得多， 养老院真的比我想象要贵的太多。 养老院实际上收取了RAD， 然后拿这些钱去盖新的养老院。 只要集中养老的模式不发生大的改变，死去的老人的RAD成本低， 新进来的收取高，RAD的池子就会稳定增长，所以本质上来说， 养老院是地产开发企业，用收押金的形式来卖出房产，而且还能持续收房租。 所以新的会计准则要求把RAD的增长算入营业性收入， 这就是今年49M的一大部分。 为什么亏损， 因为再投资，企业需要拿地批地， 去年还花了超过40M 的钱去做装修（是的，感觉这里很容易藏着利益输送）。

结论，  

由于COVID19 的缘故， 我打算等一个季度看情况再说，因为如果被接手，老人是否需要持续支付费用， 我不清楚，而且阳性老人搬出去以后， 入住率会有下跌， 存在一定风险。
政策方面来看， 民众要求行业改革的呼声很高，可能对行业造成巨大的打击。
短期看空，中长期看好整个行业， 如果没有大的政策变动，股票会持续盈利分红，我继续保持学习的心态观察这类行业股票。