工黨的負扣稅會令樓價下跌嗎?

sally00dai

yolix2111 发表于 2019-5-12 22:16
一套房子打个比方今天还能卖100万，不卖对吧？ 没了负扣税，每年要贴2万5.  3年后只能卖85万了，还贴了7 ...

以前买的房子享受负扣税的政策不变，新政开始买的就不行了。负扣税影响的是现金流，使资金力量不雄厚的投资者入不了市，买家少，短期绝对会影响房价，但是房地产一般是长期投资，能还得起钱的，谁又非得急着在弱市卖房呢，除非现金流有问题了。所以新政开始后房价应该是会走低，但是交投清淡。如果房价下跌，房子卖不出去，建筑商就会停止修建新房，市场上的房屋消化以后，房子供不应求，如果买房的力量不强劲，那么房租上涨，如果买房的力量强劲，那么房价必然上涨。

yolix2111

sally00dai 发表于 2019-5-12 23:00
你这里的错误太多了。负扣税是指支出大于收入的部分退回的部分税收，退回来的税要看你在那个税率上，一般 ...

  等你研究透了再来说吧。 还30%税率，谁30%税率的啊？  最少32.5%起。 而且负扣税是从最上面往下面减的。

一个年薪税前28万的人都有10万的额度是45%的。   如果这10万负扣税不用，自己要交4万5的税外加4万5的部分还要交医保，完了因为收入够了 还要交MLS 。  但如果有投资房亏损10万。把税前收入做到18万，那等于4万7不用给ato了。 然后这4万7拿去填投资房的实际亏损，如果算下来划算的，那就划算的咯。    所以关键点是一个自己收入要够高。 另一个就是实际的现金流损失要少于本因送给ATO的。 这个例子里就是4万7。

我能说的是我知道不下三四个人鬼佬华人都有，实际一边收租金，报税的时候另一边算房产空置租不出去（你会看到很多房子挂着出租，但就一直没租出去）。 ATO那边看他一套小破房子一年就亏损5万多。 如果是45%税率的就免了2万多的税，37%就是免了小2万。  这些钱就是他们本该交给ATO结果留自己涨上了的。  然后雪球越滚越多。 到最后报税收入2万都不到一分钱的税都不用交了。   说白了就是各种合法避税和打擦边球的或者实打实的偷税漏税，但没人管就是了。 他们这样一弄，负扣税完了每年白赚好几万。别觉得没会计肯做这事儿。  前几天新闻澳洲最有钱的那批人很多都是一分钱税不交的。 很多都这么来的。



至于房产亏点卖，当年50万买的，前年1.5M卖，明年只能1.2M卖了。  亏点不合适?  要记住，refinance拿出来的钱又不是成交价。CGT是按当年买房时候的价格算的。 一套房子可能上次成交价才50万，结果这房子现在的抵押贷款都已经100万了。  这CGT交起来多酸爽。 少卖个5万10万真的没啥区别的。 相比较预判的之后要亏的更多的来说，你觉得呢？

sally00dai

yolix2111 发表于 2019-5-12 23:28
等你研究透了再来说吧。 还30%税率，谁30%税率的啊？  最少32.5%起。 而且负扣税是从最上面往下面减 ...

我说30%的税率是个大概的税率，因为澳洲的税率是累进的,0%,19%,32%,37%,18万以上才是45%，所以对于大多数投资者来说也就是退成本超出房租收入总额度的30%多了。自己出的肯定是大头。

一边收租金，报税的时候另一边算房产空置租不出去，这种是少数，他们可以这样做，但是被ATO查出来会重罚的。我以前有个同事在ATO工作过经常讲些以前的故事，其中就有蹲点查空置投资房，一般ATO有个空置率，超过空置率的天数没有房租收入就是异常，一年以上都没有房租可能是重点清查对象。

房价大涨获利是肯定的，不过你要说靠负扣税赚钱就不对了。

yolix2111

sally00dai 发表于 2019-5-12 23:45
我说30%的税率是个大概的税率，因为澳洲的税率是累进的,0%,19%,32%,37%,18万以上才是45%，所以对于大多数 ...

谁说靠负扣税赚钱了？  人家那是省税。

sally00dai

yolix2111 发表于 2019-5-12 23:58
谁说靠负扣税赚钱了？  人家那是省税。

真的会，认识太多的高收入人群不停的买，只为了负扣税，然后折旧完了就抛掉。   同时亏点也无所谓。

这是你说的。

sally00dai

nancyto123

yolix2111 发表于 2019-5-12 23:28
等你研究透了再来说吧。 还30%税率，谁30%税率的啊？  最少32.5%起。 而且负扣税是从最上面往下面减 ...

那他們是租金照收, 但是不報租金收入才有這麼大的負稅嗎? 查不出來嗎?

nancyto123

sally00dai 发表于 2019-5-13 00:00
真的会，认识太多的高收入人群不停的买，只为了负扣税，然后折旧完了就抛掉。   同时亏点也无所谓。

这 ...

您是說負扣稅省了大筆的稅, 賣時亏點是小錢, 拉上補下還有賺, 對不?

nancyto123

sally00dai 发表于 2019-5-13 00:00
真的会，认识太多的高收入人群不停的买，只为了负扣税，然后折旧完了就抛掉。   同时亏点也无所谓。

这 ...

有個問題, 房子100萬, 賣了120萬, 如果折旧完了賣, 利潤是120(120-折旧的房子成本0) , 因為房子是折旧完了, 成本變成0了, 不是當時買入的100萬了. , 這120萬要全部交稅的吧?  而且這房子折旧完了要20年以上吧?

yolix2111

nancyto123 发表于 2019-5-13 00:13
有個問題, 房子100萬, 賣了120萬, 如果折旧完了賣, 利潤是120(120-折旧的房子成本0) , 因為房子是折旧完 ...

折旧和负扣2个概念的。而且算cgt的时候折旧减半的。

sally00dai

nancyto123 发表于 2019-5-13 00:06
那他們是租金照收, 但是不報租金收入才有這麼大的負稅嗎? 查不出來嗎?

骗税的一经查出会重罚。一般人不会这么干。

nancyto123

yolix2111 发表于 2019-5-13 00:15
折旧和负扣2个概念的。而且算cgt的时候折旧减半的。

好的, 漲知識了. 謝謝

sally00dai

nancyto123 发表于 2019-5-13 00:13
有個問題, 房子100萬, 賣了120萬, 如果折旧完了賣, 利潤是120(120-折旧的房子成本0) , 因為房子是折旧完 ...

晕死，这是什么糊涂账啊。

土地是不能提折旧的，而且30年以上的老房在建筑上已经没多少折旧可以提了，只能提新装修的部分。在提之前你要找折旧的评估机构来给你做个评估看看你还有多少资产价值可以提。新房可以提的折旧比较多。

在该房卖出的时候，之前你拥有这套房产时进行的基本建设工程抵扣（Capital Works Deductions）必须先从你的买房的成本中刨除掉，然后再计算资本增值及亏损（Capital Gain & Loss），换句话来说，之前扣除过的基本建设工程抵扣（Capital Works Deductions），都要在卖房的时候加回到资本增值及亏损（Capital Gain & Loss）这部分来。

所以你要交的税是120w(如果这是卖房款-销售费用-卖出时的各种税费的话)-100w+提取的房屋折旧做基数减去discount总金额的50%，再按税率计算你缴纳的税金。

nancyto123

sally00dai 发表于 2019-5-13 00:50
晕死，这是什么糊涂账啊。

土地是不能提折旧的，而且30年以上的老房在建筑上已经没多少折旧可以提了，只 ...

好的, 知道了, 漲知識了, 謝謝你.

tcui

yolix2111 发表于 2019-5-12 23:28
等你研究透了再来说吧。 还30%税率，谁30%税率的啊？  最少32.5%起。 而且负扣税是从最上面往下面减 ...

要是负扣税用来做这个了取消不是应该吗

Da_Musiq

为了负扣税买新公寓都是账没算清楚的 任何房产投资都是要看资本增值 负扣税只是cherry on top

Treadstone

取消负扣税，房价或许会跌，而房租必然会涨。对投资房产房东来说，从负扣税那一头获得的利益减少了，要么卖房，要么涨租以弥补收益。两害相权取其轻。如果短期内房价降幅太大，损失超过持有成本，那么房东就会选择暂时持有并加收房租。

一旦取消负扣税会让所有房东达成心理共识，涨租在所难免。租房的群体是工党票仓，工党一慌，但又不愿自己打脸收回取消负扣税的承诺，那就不知道再出什么幺蛾子政策了。当然，撒币是必须的，那要么就是更高的政府赤字和家庭负债率，要么就是坑杀更多的中产。至于真正的富人总有办法的，大不了用脚投票。