商业物业是不是会出现一个上升期

jack9889

商业物业的投资回报高，但是风险很大。一旦断租，再出租很难，压力很大。同一地点同一面积商铺要比民用便宜很多。

现在零售也倒闭潮，商铺只会越来越难出租。

zbpanda

经过这一轮的价格暴涨，商业地产已经是高风险。买商业地产，你一定要有预案，如果租不掉怎么办，越是小城市租不掉的风险越大。

flyer

Saidlu 发表于 2018-7-1 09:51
什么规模的 一直很好奇除去租金 这种lease hold的租客还能赚多少 大概离大城市多远 ...

三百万，去除贷款利息等成本，年净收入等于一个专业人士的工资

Saidlu

flyer 发表于 2018-7-1 12:50
三百万，去除贷款利息等成本，年净收入等于一个专业人士的工资

不能加分了 我说租客能挣多少 去除租金什么的 三百万差不多25个房左右 很偏远的话你是住附近还是需要经常过去看看 甩手9的回报很好了

flyer

Saidlu 发表于 2018-7-1 13:10
不能加分了 我说租客能挣多少 去除租金什么的 三百万差不多25个房左右 很偏远的话你是住附近还是需要经常 ...

租客夫妇一年二三十万没问题。
远不只25个房间的。
我不是旅馆生意老板，不用去看，时不时去住一下当度假就行了。

Saidlu

flyer 发表于 2018-7-1 13:12
租客夫妇一年二三十万没问题。
远不只25个房间的。
我不是旅馆生意老板，不用去看，时不时去住一下当度假 ...

这个离谱了吧 敢问在什么位置 近几年买的？

Saidlu

flyer 发表于 2018-7-1 13:12
租客夫妇一年二三十万没问题。
远不只25个房间的。
我不是旅馆生意老板，不用去看，时不时去住一下当度假 ...

看来看去连生意带物业12就很不错了

flyer

Saidlu 发表于 2018-7-1 13:31
这个离谱了吧 敢问在什么位置 近几年买的？

为啥离谱？乡村物业，回报普遍都比较高吧？位置不说啦，免得有广告嫌疑。
才买不久的。

梦想house

不会

flyer

Saidlu 发表于 2018-7-1 13:32
看来看去连生意带物业12就很不错了

旅馆生意带物业，回报20%以上没问题的。一个老乡买的这种，回报更好，但是经常夫妻分局两地，不好。

huang003261

flyer 发表于 2018-7-1 13:36
旅馆生意带物业，回报20%以上没问题的。一个老乡买的这种，回报更好，但是经常夫妻分局两地，不好。 ...

你有点夸张乡村motel 的回报了。

你说的passive investment 9%回报肯定是有可能，但是不是随时都有的， 特别是要租客能sustainable! 买这个考虑的就是几十年，不希望中间生意不好， 租客每5年和你review lease fee 的时候抱怨生意做不下去， 要减租金。

freehold with outgoing concern, 回报20%以上， 也是非常少， 可能需要使劲找  

Saidlu

flyer 发表于 2018-7-1 13:34
为啥离谱？乡村物业，回报普遍都比较高吧？位置不说啦，免得有广告嫌疑。
才买不久的。 ...

太神奇了 难道我找的方向不对 你是通过啥网站看的

huang003261

Saidlu 发表于 2018-7-1 13:42
太神奇了 难道我找的方向不对 你是通过啥网站看的

还是要相信市场有效性这个理论， 一个东西超出其他所有的收益，并且极其稳定， 你觉得是无缘无故的吗， 还有如果真的这么容易找到， 那怎么可能还有这么好的收益。

Saidlu

huang003261 发表于 2018-7-1 13:41
你有点夸张乡村motel 的回报了。

你说的passive investment 9%回报肯定是有可能，但是不是随时都有的， ...

我是几个网站看了半年只有12上下徘徊，还得打打折扣，实地去看过一个三百多近四百的，年回报近五十，清洁前台都得自己做

flyer

huang003261 发表于 2018-7-1 13:45
还是要相信市场有效性这个理论， 一个东西超出其他所有的收益，并且极其稳定， 你觉得是无缘无故的吗，  ...

是的，没有放到市场上过。运气好，冒险抢到手。

Saidlu

huang003261 发表于 2018-7-1 13:45
还是要相信市场有效性这个理论， 一个东西超出其他所有的收益，并且极其稳定， 你觉得是无缘无故的吗，  ...

有理有据

flyer

huang003261 发表于 2018-7-1 13:41
你有点夸张乡村motel 的回报了。

你说的passive investment 9%回报肯定是有可能，但是不是随时都有的， ...

你听上去更有经验。
我是凭直觉加信缘分，反正我就继续找这种乡村物业了。

Saidlu

flyer 发表于 2018-7-1 13:48
是的，没有放到市场上过。运气好，冒险抢到手。

真的像神话了，谁不想把要卖的东西让越多人看到越多人出价，难道真有急成那样的

huang003261

Saidlu 发表于 2018-7-1 13:42
太神奇了 难道我找的方向不对 你是通过啥网站看的

和你一样， 研究很久了， 但是并没有下手， 一是觉得水很深， 还没信心够到底， 二是觉得贷款收紧，加息周期以及经济周期末期， 可能还可以等待看看。

flyer

Saidlu 发表于 2018-7-1 13:51
真的像神话了，谁不想把要卖的东西让越多人看到越多人出价，难道真有急成那样的 ...

这你就不明白了，中介一方面手头买家够多了，而且有经验的中介都知道谁是有诚意有实力的买家，另一方面租约合同没出来，好像没法正式打广告。

Saidlu

huang003261 发表于 2018-7-1 13:52
和你一样， 研究很久了， 但是并没有下手， 一是觉得水很深， 还没信心够到底， 二是觉得贷款收紧，加息 ...

呵呵是啊，商铺啥的，就像楼上很多人说的，空租风险，乡下motel caravan park存在了十几二十年，至少关掉的风险小些，就是离开大城市远了 纯粹的年回报了

Saidlu

flyer 发表于 2018-7-1 13:55
这你就不明白了，中介一方面手头买家够多了，而且有经验的中介都知道谁是有诚意有实力的买家，另一方面租 ...

你说有我肯定信，可能就像你说的，中介觉得你更有诚意，真的很想知道多大规模靠近哪里，三百万的感觉是最多人感兴趣的价位

huang003261

Saidlu 发表于 2018-7-1 13:55
呵呵是啊，商铺啥的，就像楼上很多人说的，空租风险，乡下motel caravan park存在了十几二十年，至少关掉 ...

这个我不否认， 我只是说等等加息之类的坏情况出现， 能淘到更好的deal  现在市面上钱太多， 没有好的就等等呗

flyer

Saidlu 发表于 2018-7-1 14:01
你说有我肯定信，可能就像你说的，中介觉得你更有诚意，真的很想知道多大规模靠近哪里，三百万的感觉是最 ...

不如我告诉你方法吧，看到有兴趣的物业，写邮件给中介，要IM，并告诉对方你很有诚意，有多少现金，打算贷款多少，最多预算是多少，请对方给你其他类似物业的信息，这样中介知道你不会浪费他们的时间，也愿意告诉你尚未上市的物业。好的中介极其忙，也最讨厌别人浪费他们时间。

Saidlu

flyer 发表于 2018-7-1 14:11
不如我告诉你方法吧，看到有兴趣的物业，写邮件给中介，要IM，并告诉对方你很有诚意，有多少现金，打算贷 ...

感谢分享 我们也是如此 约了见面谈 见了不少老头中介 得到网上有的 或是准备卖的没上资料的甚至按照我们要求中介直接打电话给相熟owner直接开价的 10到12就是我们得出的回报率 也在反思是否预算太少了

flyer

Saidlu 发表于 2018-7-1 18:18
感谢分享 我们也是如此 约了见面谈 见了不少老头中介 得到网上有的 或是准备卖的没上资料的甚至按照我们 ...

如果看准了又买得起的话，感觉商业物业确实是越贵越好，单位资金成本低净回报高哈。
话说我也碰过只卖一千万刀左右物业的中介，感觉自己好渺小哇，但是，咱从小做起慢慢积累就好，要有梦想，万一实现了呢。。。

huang003261

flyer 发表于 2018-7-1 18:24
如果看准了又买得起的话，感觉商业物业确实是越贵越好，单位资金成本低净回报高哈。
话说我也碰过只卖一 ...

千万的预算干嘛还考虑countryside motel 呢？很明显选择更多：）

能一次投千万的， 资产应该是5000万， 按照分散风险原则， 单一资产不要超过总资产20%。

有这个钱，都是要考虑保值和稳定回报， 而不是去冲高回报。

flyer

huang003261 发表于 2018-7-1 19:58
千万的预算干嘛还考虑countryside motel 呢？很明显选择更多：）

能一次投千万的， 资产应该是5000万，  ...

你说得很对。
我继续保持梦想状态，万一那啥是不。。。

F430

个人觉得return一般。长期持有还好一点

ARACT

如果是中介太忙了，那也不可能是你的机会。
还是看看别的吧，中介那么多，找不那么忙的中介。真正的旺铺，都是拍卖。
现在在售的商业物业的数量，是历史最高的，没必要匆匆忙忙出手。
做好也不要碰不是熟悉的区和街道。