墨市80万预算，低租金回报house好，还是高租金回报Townhouse好？

纳品恩街

问一下大神们，现有一自住房(house)要转成投资房，市值大概80w上下，现在要搬走，请问下面哪种处理方案好？

1. 租出去。研究了下周围同类房子租金也就400出头，算50个星期一年的话回报(Rental yield)只有2.5%。而且这房买了很久了，据说还做不到负扣税，每个月现金流却是负的。过几年后再卖要交CGT。这区属于便宜区，之前涨得不匝地，但今年形势不错，一年涨了超过15%。

2. 卖掉，再买一个新点的好点区的Townhouse，80万左右。如果运气好，租金可以到500一周，yield有3.2%+。如Northcote这种离城近点的区，2房TH 80w上下，但是可以租500+。现金流估计可以持平，所有贷款利息还有折旧可以做负扣税。房子新点事情也少。缺点两个，一是一卖一买交易开销几万，二是升值潜力未知。

大家觉得那种方案好？

adinos

HOUSE后院加了奶奶房出租。。。

benzchen

不是很明白为什么是负现金流却不能做负扣税。

一天世界晴~

benzchen 发表于 2017-9-26 19:26
不是很明白为什么是负现金流却不能做负扣税。

当年买的时候的贷款额才能作为利息对冲的额度   后来因为房子升值再拿出来的钱就跟这个房子没多大关系了， 所以我推测楼主说买的早 没法负扣税是这个点。

marylikecats

不卖，再买！

zhangwei7461

yield有3.2%。。。这算高？

布村现在可以一堆堆7%的。。

philowen

一天世界晴~ 发表于 2017-9-26 19:49
当年买的时候的贷款额才能作为利息对冲的额度   后来因为房子升值再拿出来的钱就跟这个房子没多大关系了 ...

学习了

一天世界晴~

zhangwei7461 发表于 2017-9-26 20:23
yield有3.2%。。。这算高？

布村现在可以一堆堆7%的。。

没增值的地方通常 租金回报就高  增值越快的地方 租金回报越低。 偏远乡下还有些号称10%的

joe.clayton

看个人财政情况. 家庭经济有条件，买HOUSE增值。条件不允许，TOWNHOUSE正珼金流。

liangyu42087

你这一卖一买起吗6～7w出去了。。。何必呢。。。

租出去吧。

醋溜土豆丝

liangyu42087 发表于 2017-9-27 08:56
你这一卖一买起吗6～7w出去了。。。何必呢。。。

租出去吧。

同意

elena2000121

持有house吧，一般增值前景更大

wawa0927

House，Townhouse都好，看自己喜欢

纳品恩街

joe.clayton 发表于 2017-9-27 08:47
看个人财政情况. 家庭经济有条件，买HOUSE增值。条件不允许，TOWNHOUSE正珼金流。 ...

嗯，是啊。看来得认真结合自己的情况。

纳品恩街

liangyu42087 发表于 2017-9-27 08:56
你这一卖一买起吗6～7w出去了。。。何必呢。。。

租出去吧。

就是希望多出来的租金和负扣税带来的现金流可以补回这个交易成本。

aulaoda

租出去吧。

zxie8

我也在纠结这个问题，不过我想的是70-80的预算是买个th还是到边远的地方买个地大的？我们现在住的是TH

radiance88

这两种方案 楼主准备再买一个房还是租？
个人觉得房子尽量少折腾 攒钱能买得起下一个的时候再买

simond

转租前找人做个估价。 以后升值部分才需付税。

potter.leon

adinos 发表于 2017-9-26 19:21
HOUSE后院加了奶奶房出租。。。

一个奶奶房也要十几万，而且是现金。。。

teddywantirna

lz现在这个house值80w，贷款多少？

纳品恩街

zxie8 发表于 2017-9-28 11:10
我也在纠结这个问题，不过我想的是70-80的预算是买个th还是到边远的地方买个地大的？我们现在住的是TH ...

是啊，其实是纠结是不是为了升值就不要其他东西。

纳品恩街

teddywantirna 发表于 2017-9-28 15:50
lz现在这个house值80w，贷款多少？

refinance过，现在贷款50w左右

bubblebee

看每月收入稳定，还是买House，升值快。