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xialiaoliao 发表于 2017-7-22 23:46 
如果按照50万贷款， 如何算出PI核算， 请指教。
其实大江东去之前写过一篇帖子，里面已经挺详细了，我把这个思路简单和你说一下。
比较IO和PI是否划算的核心是
1. IO利率高，多付出利息退还回来的税是否大于PI利率低，所节约的利息。
2.
以Westpac举例
假设贷款额50万，投资房3.88%（目前PI固定2年利率）年利息支出为$19,400，投资房4.66%（目前IO固定2年利率）年利息支出为$23,300，利息差为$3,900,也就是选择PI节约$3,900的支出。
假设 投资房周租金500/WK，一年算出租50周，中介费5.5%,年租金为$24,570.
扣掉水费一年700，物业费一季度1000，一年4000，council一年1200各项支出后还剩$18,670净收益
$18,670-19,400=$-730
$18,670-23,300=$-4,630
两者差异是$-3,900
假设年薪10万，超过8万7部分是按照37%税率计算，-$3,900x0.37=-$1,443收益，明显小于PI节约的利息3900.
以上的计算没有放折旧，因为1.想做的简单化，易懂，大部分人是不做折旧报告的 2. 不同房子的折旧数字差别太大 3. 因为折旧和其他费用一样是固定支出，假设折旧为5000，对于PI和IO而言同样都是减少5000收入，互相抵消了，不影响计算结果。
什么情况下IO会优异与PI？
很简单，用利息差 3900除以税率0.37=$10,540, 也就是当IO的利息和PI的利息差别大于10,540的时候IO优于PI，因为8万7以上的10,540所要交的税正好为3,900，大于这个数字能退回来的税就大于3900的利息差。
但这里存在着2个变量，
利息差X和税率为Y，
利息差X足够小或者为0，比如前几年IO和PI没区别或者区别很小，或者收入是18万以上税率45%，又或者税率是8万7以下税率32.5%，以及因为PI还款导致本金减少，而租金逐年增加，未来投资房收益为正，都会导致不同的计算结果。
最好的方法是根据自己的自身情况做一个公式，带入计算，看未来的哪一个时间段PI和IO带来的收益是相等的，那么就能控制本金不要降低到那个额度就行，比如当本金低与40万时所带来的收益没有IO好，那么只需要把贷款额控制在40万以上，通过每隔几年top up，转贷来实现。
希望上面的能帮到你，有空我会接着上面的内容开个帖子，放上图片数据，可能更直观。
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狐狸游台湾（完成，有空补图） (2013-1-9) gifox 
楼主:jwchen
发表于 2017-7-23 18:04
