请教关于购买serviced apartment的问题

cage.aus

小弟就是前阶段发贴问monash咖啡店的.
鉴于那家咖啡店生意太忙,员工太多,事情太杂,估计小弟没有原来的老板那么能干,只能放弃,其中也有一个原因是其宣称的现金收入太多,难以理解.

目前又在看一家serviced apartment,情况如下:
30不到的房间,位于东区toorak rd上,近m1,人员相对简单,不用担心
tax return上的数据是,taking120w左右,利润21左右,租金接近50w一年(房间去看过,都是插钥匙的,里面装修估计有20年了),每年5%递增,还剩下17年lease
但同时中介告知其真实taking150w左右,也就是有将近20多w现金收入
开价2m

小弟比较担心的几点:
1. 一个landlord,租约是100%不能更改了,但鉴于房间较旧,在剩余的17年里,如果我买下,那势必需要重新装修一次,而且不可能在续到新租约前转手这个生意,也就是说需要很长时间hold这个生意,不是很灵活
2. 暂且抛开租约谈生意价格,报税利润20w+现金20多w,前者基本上没什么问题,现金部分小弟实在想不出什么办法verify真实性,那么问题就是:假设5年回本,前者值100w出头,后者值200w,相差太大不知道是不是这类生意确实能有那么多的现金收入.
3. 关于入住率的问题,请问有了解这行的回答下大概多少入住率比较正常,60%? 因为现任owner称有80%入住率,客人很多都是服务于附近商务人士,忘了每年还有5w停车场出租收入(报税)
第四点突然忘了,目前就想到这几点...

4. 这个生意,去年办过一个457,所以报表上多了个人工,利润同样也少了,主要问题是办过457对今后的运营有什么不利影响吗

请经验人士分析,万谢

Oaklands

沙发

梦飞翔

2M为什么不找个post office做

kenkoh40

现金20多w：散客吧
；

kenkoh40

梦飞翔 发表于 2017-5-21 21:38
2M为什么不找个post office做

不觉得post office 会比它好

cage.aus

post office比较绑人,想运作简单点的生意..

还有不知道真实性,是不是银行不给post office贷款

cage.aus

周一啊,怎么大家一点回复都没有

mbanju

梦飞翔 发表于 2017-5-21 21:38
2M为什么不找个post office做

post office 有准入门槛，好像需要公民什么的，而且培训也特么严格

mbanju

taking和入住率，可以通过试店3-4周验证

sche228

利润21 开价2m  10年回本？

Maxs

不到30间房子应该用到房间管理软件了，那上面能看到实际的入住率。80%的入住率很高了，因为有淡旺季，这个入住率你恐怕提高不了了，或者可以说已经做到顶了。如果以商务人士为主，应该不会有那么大比例的现金收入，10%应该比较正常。如果现在的owner是老外，你还要看看你是不是有这个聊得本事，如果只是很木讷的check in & out 很难留住客人。你说邮局绑人，这种生意恐怕比邮局还要绑人吧，邮局大不了朝九晚五，周末休息。这个生意理论上是7天24小时，全年无休，如果你舍得人工，当然没问题。5%的年递增房租，这个你也要考虑进去，很多这类生意签的租约是 CPI， 现在才2点多，租金压力很大啊。200万的叫价有点扯了，这种叫价很大可能是生意中介找上门，owner 在不情愿卖生意的情况下中介给定的价格，这200万要多少年回本呀。希望能帮到你。

cage.aus

Maxs 发表于 2017-5-23 21:49
不到30间房子应该用到房间管理软件了，那上面能看到实际的入住率。80%的入住率很高了，因为有淡旺季，这个 ...

谢谢你的回复Max
1. 他们是有软件系统的，也有自己网站可以预定，入住率方面现任owner及中介承诺在我出offer后会直接让我在系统内查看，但owner曾告诉我他会是不是找IT删系统内数据，所以我觉得既然能删，那么系统内的入住率数据也可以随意更改，可信度便没有了。关于实际入住率，我这几天晚上9点去踩点点了下灯，昨天9个房间，今天13个房间亮灯，连50%都不到，但看到其网站上6月底到7月初大概1周多的时间所有房间是全满的，而且都是同一天开始同一天结束，我估计就是旁边总部EOFY开会。对于此类生意的淡旺季不是很了解，有个大概的说法吗？
2. 现任owner是华人，合伙性质，只管帐和发工资，全交给一个full time manager管理日常运营，手下3个parttime reception轮班，所以就不存在owner需要直接跟客户聊天。
3. 此生意由于没到4星以上，所以不需要24/7reception，weekdays开到7点，weekends就白天几个小时。人工报表16w，实际20左右。
4. 关于租金，我说错了，不是5%，是CPI。
5. 你说的很对，这生意owner一个想卖，另一个不想，是中介找上门要求卖的，所以价格应该跟房产中介一样是代理给owner开的，实际意义不大，估计低了也就不卖了。

考虑来回，主要问题还是两点
1. 租金高，租约短
2. cash部分可信度不搞，如果他真能证明，那么税局同样也能发现

基本上放弃了这个

五味大侠

cage.aus 发表于 2017-5-23 23:39
谢谢你的回复Max
1. 他们是有软件系统的，也有自己网站可以预定，入住率方面现任owner及中介承诺在我出o ...

投资回报太低了，完全不值得买。
2m买management right，回报比这好多了。