负扣税有那么重要吗？其实取消负扣税，对房产投资收益根本没有多大影响

Maobama

没有负扣税，背着重重壳，资金全投机到投机房的投机客们，资金链就很容易断裂，引发连锁反应，现在就靠低息和负扣税撑着，图的是房子本身的涨，但房子本身已经透支5年了，2013年7月后接盘的，就只能等吧。

gxfc

对于收入不高的房奴来说，投资房的前1-2年只能靠负扣税过日子。除了房租，利息，另外还有council  rate, 保险和水的年费。加上麻烦房客提出的维修。年终退回的税8000-1w， 算是是房奴们的福音，年终奖。熬过2年房租高于利息时，又是时候投资第2套房子了。

摁芽仔

zhangwei7461 发表于 2015-9-19 09:28
比如你的投资房 收入是400每周， 所有支出是401。 那么你的现金流就是负的1刀（每周花一刀养房）。 但是 ...

谢谢那么详细的解释，另外我听说布里斯班的townhouse几乎不涨，如果要投资的话，是不是选HOUSE会好一些呢？

zhangwei7461

摁芽仔 发表于 2015-9-19 16:01
谢谢那么详细的解释，另外我听说布里斯班的townhouse几乎不涨，如果要投资的话，是不是选HOUSE会好一些呢 ...

我是在布村做小区经理的，也就是管理和卖townhouse的， 我当然愿意推荐townhouse。 我随意分析一下布村的投资吧。

首先升值这方面， 并不是townhouse不涨，尔是整体布村都不怎么涨， 如果house 涨了 townhouse 自然也一定会涨。打个比方如果布村house 均价涨到1m了， townhouse 不可能还是现在的价格。
但是townhouse 的确升值空间不如house，这是肯定的。 但是townhouse价格比较透明，因为可比较的太多了。
现在的townhouse基本是以租金回报和新旧来定价格了。
house则未必，因为house 不能纯以租金回报来定价格的，好的house 有人喜欢自然能卖高价， 当然不好的house也可能被中介忽悠了高价买入。然后以后也有可能亏本卖出。

布村townhouse 的价格便宜， 租金回报也不错， 对于不愿花太多精力的人来说 买布村二手townhouse 是比较安全稳妥的投资选择。我卖掉的几个townhouse 买家连inspection都没来就买了。 但是house的话， 一定要亲眼看过 仔细研究过地段再买。

我个人来说，如果让我在布村投资，我还是会选择大地house， 因为我在布村 我了解当地市场。 但是如果不了解的我还是建议稳妥一点比较好。  

现在布村市场比较混乱。卖家想要暴涨，但是市场又不回应， 好区除外市场上的房子经常是高价市价摆出 折回市价卖掉。 卖布村房子的时候除非是自己很喜欢的 一定要狠狠的杀价。

总的来说布村的房价 下跌空间真的很小。 但是如果现在奋不顾身的买布村楼花， 或者被中介坑了买了高价house 那就没办法了- -。
相比而言，买townhouse 选择太多，到处都有，这个不行买那个，基本目前买很难被坑。 介于目前townhouse的租金回报率， townhouse 也没多少下跌的空间。

简单一句话的说：投资大地house 永远是正确的（别被坑就行）。 投资townhouse 比较安全，回报可能没那么高。
但是长期持有的情况下，涨幅其实都差不多。

jungle

yaduo 发表于 2015-9-18 21:46
你算的不对吧，有负扣税，毛利润是50w-7w=43w
交税只要交 43  x 50% x 0.45 = 9.67w

这位同学的想法有点搞。。其实很简单，你这五年为什么能够退6K的税？就是因为你每年赔了2W啊！所以这个投资损失在当年已经清除了，因为ATO给你退税了。不可能说，到你卖房的时候，还要再重复计算一次，又计入你的购房成本。政府没有那么愚蠢。只有在没有负扣税的情况下，每年的投资损失才可以计入购房成本，这个属于COMMON SENSE。

另外有些同学拿折旧退税来说事，我觉得也很搞。折旧是一样扣减你的购房成本的，所以你现在靠折旧退了税，到你卖房交CGT的时候还是一样要吐出来。当然，这里面TRICKY的地方就是CGT可以扣减一半，所以你退的确实是基本上比将来吐出来的多。

这也是我一贯的观点～～50%CGT减免才是最核心的政策。一旦取消50%CGT 减免，什么折旧、利息负扣税都是浮云，那时候负扣税就是个赔钱的事情，因为你吐出来的CGT会更多，不如不扣统统计入成本。当然不排除有些人不会算账看不明白。

urbb

负扣税对我来说没啥用，早就正现金流了。重要的是将来转手给儿子做自住时时CGT能够减免。

simonwang

楼主可以解释一下为什么“贷款利息如果不做负扣税，那么就要记入购房成本”， revenue和capital 是对立的。如果取消负扣税，利息支出还是revenue account，只不过差额部分不能抵消taxable income，但是你说的转到capital account就难理解了，实在是颠覆了那么多关于revenue和capital的案例。

李十三

很重要

xiwu

重

阿宝

simonwang 发表于 2015-9-20 09:08
楼主可以解释一下为什么“贷款利息如果不做负扣税，那么就要记入购房成本”， revenue和capital 是对立的。 ...

好，解释一下。在没有负扣税的情况下，基于mortgage loan的利息支出不是计入Revenue account，它属于典型的cost of owning the asset，应当直接计入该asset的cost。

但是在有负扣税的情况下，利息支出要计入Revenue account，这样每年才能产生negative income，才能退税。这种情况下当然就不能再转入capital了.

anniebearpublic

zrr_7 发表于 2015-9-17 10:24
在没负扣税情况下，租金收入要打税吗？

要

jungle

zrr_7 发表于 2015-9-17 10:24
在没负扣税情况下，租金收入要打税吗？

这时租金收入要交税当然没错。但是要记住没有负扣税的话，在你的每年3W租金收入交税的同时，每年5W利息要计入购房成本，减少卖房的CAPITAL GAIN。

在现在，CGT 有50%减免的时候当然还是不划算的，负扣税边际利率为30%或者40%，但是CGT边际税率只有22.5% 。但是如果没有CGT减免的话，CGT边际税率肯定总是45%嘛，那时候选择负扣税岂不是很傻？

lubber

interesting

Zwlt123

jungle 发表于 2015-9-20 14:03
这时租金收入要交税当然没错。但是要记住没有负扣税的话，在你的每年3W租金收入交税的同时，每年5W利息要 ...

没看懂？能举例吗