稍有点复杂的报税问题请教

matthew2011

案例：

1. 拥有自住房一套A，买价60万，贷款48万；
2. 另拥有早些年买入的投资房一套B，买价45万，贷款36万；
3. 14-15年度，A房 refinance 出10万，B房refinance出16万, 这26万拿出来又买入另外一套投资房

问题：

1. B房在原13-14年度都是36万的利息来进行扣税, 现多贷出来的10万和16万能加进来一起做利息扣税吗？因为这26万都是用来再投资用途。

2. B是单独的loan账户，现B账户显示的贷款额度从原来的36万显示为52万，我如何对这部份进行报税？

3. 因都是variable利率没有fix，利率在上年其实一直在变化，从5.x% 变为4.8%，又降为4.2%，statement上反映不出这套房子的利息成本，这样的话我该以多少利率进行计算利息成本上报？我能取平均值么？ATO会关心你投资房的利率么？因为利率多少完全是个例， 取决于银行和贷款额度和账户类别...

这两年一直是找会计师报税，从今年开始想自己解决，一方面是省点钱，另一方面想自己试试并加强些税务知识
希望有精通这块的会计师帮忙解答，不胜感激！

moshou

1.26万和你新买的放一起，和B房本身没有关系。
2.你做贷款的时候就应该把36万和52万分开，现在没有分开，只能按比例报。
3.每年银行都有statement，显示这一年实际付了多少利息。是多少写多少，没有写什么平均值的。

matthew2011

moshou 发表于 2015-7-31 21:12
1.26万和你新买的放一起，和B房本身没有关系。
2.你做贷款的时候就应该把36万和52万分开，现在没有分开，只 ...

谢谢您的回复, 前两点解答很满意。

关于第3点，现实情况是房产B的loan账户经过中间2个房子的2次不同时间的top up，产生了很多loan账户，后来银行全部merge在一起，原来的旧账户被关闭删除了，新的loan(52万)是最近才建立的，statement只显示这个新账户15年度最后几个月被charge的利息汇总，之前的利息汇总数据因为旧账户关闭也查不到，这样我只能按照比例和平均利率做个估算，ATO会认这个估计数据么？比如 360000*4.8%=17280

Southbridge

matthew2011 发表于 2015-7-31 23:22
谢谢您的回复, 前两点解答很满意。

关于第3点，现实情况是房产B的loan账户经过中间2个房子的2次不同时间 ...

第三点，投资房，甚至自住房的所有开销都应该留底。既然账户关闭了也只能根据去年报的利息和记忆的利率自己估计个数了。有根据就行。

cyvs

你的问题重点错了，B房本身是投资，贷款和top up全是投资，所以所有利息都可以一起扣税，不必去分开计算。
主要问题是A的那十万是单独的account吗？是的话没有问题，那账户里所有的利息可以扣税。如果不是的话就比较麻烦，你要自己计算，ATO网上有讲解要怎样计算。

matthew2011

cyvs 发表于 2015-8-1 08:06
你的问题重点错了，B房本身是投资，贷款和top up全是投资，所以所有利息都可以一起扣税，不必去分开计算。
...

我也觉得是这样，分开算的目的是按每个房子单独计算成本，但B房本身的是投资房，它top up出来的钱仍旧是投资，理论上是可以再扣税的。
我那10万是和我的自住房放在一个loan里，这个是不好计算，能给个链接我想知道是怎么计算的?

moshou

matthew2011 发表于 2015-7-31 23:22
谢谢您的回复, 前两点解答很满意。

关于第3点，现实情况是房产B的loan账户经过中间2个房子的2次不同时间 ...

帐户关闭了，所有数据银行也有，和银行去要。
帐户关闭你看不见，银行不可能也看不见。

moshou

matthew2011 发表于 2015-8-1 09:14
我也觉得是这样，分开算的目的是按每个房子单独计算成本，但B房本身的是投资房，它top up出来的钱仍旧是 ...

看能不能负扣税，不是看他从哪里来的，而是做什么用了。
比如说B topup出来的钱，你买股票了，就应该和股票的收益一起算，而不是从B算。再举个例子，如果你买的是楼花，还没有SETTLE，因为还没有收入，所以现在就不能抵扣。
还有你A帐户中的钱，要看怎么进出的，已经混合在一起，说不定就不能抵扣了。

xlin8703

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