投资房=负扣税。

lennon

某些人为啥老想着负扣税?负扣税越多越好?

负扣税，说明什么?说明你有损失，有损失了才能负扣税的。损失的大头是你自己抗的，小头负扣税帮你承担。所以负扣税说明你在赔钱。

投资是为啥?为了盈利，你老想着赔钱干啥?

随意一味觉得赔钱没啥，不是可以负扣税么?那都是傻x。

theforest

投资房，穷三代，谁买坑谁

lennon

theforest 发表于 2014-11-1 08:03
投资房，穷三代，谁买坑谁

极端了吧，朋友。
我就是觉得每周租金收入还抵不上银行利息的，没啥意思。

theforest

lennon 发表于 2014-11-1 08:07
极端了吧，朋友。
我就是觉得每周租金收入还抵不上银行利息的，没啥意思。 ...

如果赚钱就是买套房，然后等着发财，未免太容易了

qaq

投资房子是对国家做贡献

lennon

我觉得，租金收入要至少cover银行利息的，每年还能看涨一点的。
自己扛council费和水费，一点点维护费。
我可以接受。
因为3年内通过租金的上涨，可以实现打平正现金流。

而且最好是house, 以后还有机会re zone,分地赚一票。

这样的房子我会买

Clairelan

那也要看。。。负扣税也不都是损失哦。。。

比如说很大的一块就是！！折旧！！   你可以现金流正的。。。但是这折旧一加上去。。。

我之前一个投资房。。。 一年折旧29K  现金流持平的话 自己算算自己的税率能省多少？

但是 如果说大地破房没折旧的。。。。或者烂楼HUA~~  折旧抵进去还要天天填坑的么。。。。 就如楼主说的了。。。

天涯浪客

没税扣咋办？

lennon

Clairelan 发表于 2014-11-1 08:27
那也要看。。。负扣税也不都是损失哦。。。

比如说很大的一块就是！！折旧！！   你可以现金流正的。。。 ...

买新房做折旧确实好。
但是以后卖房这钱还是要还给政府的，就好比跟政府借钱来花，将来还。当然现在的钱比以后的钱值钱。

还有就是对现在新房的质量比较头疼。。。。。

lennon

天涯浪客 发表于 2014-11-1 08:30
没税扣咋办？

正现金流，那是投房的成功案例了

Clairelan

lennon 发表于 2014-11-1 09:31
买新房做折旧确实好。
但是以后卖房这钱还是要还给政府的，就好比跟政府借钱来花，将来还。当然现在的钱 ...

如果你是6年内唯一一套房子就没问题了呀    不用付CGT哦!!!   所以我的策略是买买的起的最贵的。。。只有一套。。。这样的话真的涨 涨的也厉害。。。而且维护容易。。。 空置率低。。。   可惜上次那套还是太年轻。。。所以选址选的不好。。。 要不然脱手还能再多赚点。。。

xyz58

Clairelan 发表于 2014-11-1 09:27
那也要看。。。负扣税也不都是损失哦。。。

比如说很大的一块就是！！折旧！！   你可以现金流正的。。。 ...

以后卖房时，折旧要‘吐’出来的。

lennon

Clairelan 发表于 2014-11-1 08:36
如果你是6年内唯一一套房子就没问题了呀    不用付CGT哦!!!   所以我的策略是买买的起的最贵 ...

你的意思是，6年内出手，其中一年做成自住。
最后作为自住房卖出，可行么? 你毕竟出租了5年，还有那么多折旧啊。
请专家帮忙解答下

lennon

xyz58 发表于 2014-11-1 08:38
以后卖房时，折旧要‘吐’出来的。

10年前的100刀和现在的100刀买的东西一样多么

Clairelan

lennon 发表于 2014-11-1 09:43
你的意思是，6年内出手，其中一年做成自住。
最后作为自住房卖出，可行么? 你毕竟出租了5年，还有那么多 ...

这个就要看你买的什么房子了。。。 。。。 反正做了2次了。。。每次都没有付CGT。。。会计说唯一一套房子 不管投资还是自住的 具体不清楚 去问专业的会计吧。。。

我看了看那套房子的BMT的折旧表  如果是HOLD 5年的话 总共折旧11万左右 我才HOLD了2年半就卖掉了

yn0521

租金实现正现金流，折旧用来负扣税，每年还能升点值，这才是最佳投资房，至于只关注大地破房的，无论出租自住，都不爽。。

lennon

Clairelan 发表于 2014-11-1 08:51
这个就要看你买的什么房子了。。。 。。。 反正做了2次了。。。每次都没有付CGT。。。会计说唯一一套房子 ...

有点糊涂了，唯一一套房子?你是说唯一一套投资房?
还是你只有一套房子?只有一套房子，出租掉，你自己住哪?

kkyy2528

折旧是有2部分的，一个是building部分，还有一个是设施部分。最后吐回去的只是房屋部分的折旧，PPE部分是不用算的。再加上货币贬值，现在折旧以后就算cost base减少肯定还是是划算的。

lennon

yn0521 发表于 2014-11-1 09:56
租金实现正现金流，折旧用来负扣税，每年还能升点值，这才是最佳投资房，至于只关注大地破房的，无论出租自 ...

呵呵，关于大地破房，也不能一概而论哈
我认识的人，收了套投资房，840平，进大学，近大型购物中心，近火车，公车50米。
犹豫老太进养老院，出租了2年，租客乱搞，室内各种糟蹋，玻璃都敲碎了好几块，加上房子本来年久失修，惨不忍睹，大妈类的肯定看一眼就走了。拍卖根本没人要。最后低于房东保留价7千买的。
优点，结构没啥问题，房顶完好。装修类的，玻璃，刷漆，换地板，外墙，gutter之类的维修花不了大钱，关键这房子不仅本身3室2厅，而且后院还有一granny flat,一室一厅带厨卫。

所以租金直接就cover掉贷款利息不说，council, water全cover了。就是前期可能要用一个月，花万把块钱装修。

lennon

kkyy2528 发表于 2014-11-1 10:07
折旧是有2部分的，一个是building部分，还有一个是设施部分。最后吐回去的只是房屋部分的折旧，PPE部分是不 ...

朋友啊，请教下:
投资房: 装修， 买新空调电器啥的，咋折旧的?
当年抵租金收入，还是分几年抵?
多谢多谢

yn0521

lennon 发表于 2014-11-1 11:13
朋友啊，请教下:
投资房: 装修， 买新空调电器啥的，咋折旧的?
当年抵租金收入，还是分几年抵?

你联系BMT，会给你做一份详细的折旧报告，能用好多年，一份报告大概600-700刀

lennon

yn0521 发表于 2014-11-1 10:15
你联系BMT，会给你做一份详细的折旧报告，能用好多年，一份报告大概600-700刀 ...

装修，电器也要折旧报告?
不好意思，我的投资房是大地破房，不能折旧了，只能搞装修和更新电器了

kkyy2528

lennon 发表于 2014-11-1 11:13
朋友啊，请教下:
投资房: 装修， 买新空调电器啥的，咋折旧的?
当年抵租金收入，还是分几年抵?

分几年抵的，有些low value的可以当年全部抵掉，但电器装修啥的肯定过几百块了不能全抵。严格说来装修必须是在有租客在的情况下才可以抵税，如果是没人住的情况下,是算cost base的。税法上对repair & maintenance 定义比较复杂。不过不用担心，一般会计师都能搞定。

lennon

kkyy2528 发表于 2014-11-1 10:23
分几年抵的，有些low value的可以当年全部抵掉，但电器装修啥的肯定过几百块了不能全抵。严格说来装修必 ...

那像我认识的人这种情况，大地破房，装修完了出租，能抵么? 还是settle完了，弄份假出租合同，年底退税时就能算repair了?
不好，说太直白了，要被鄙视了

vipwilford

有个小疑问，如果有个布村的3房townhouse,15年左右的历史了，位置不好，但是租金正好cover银行的利息+bodycorp fee，你自己扛个水电，估计出租空置率在10%，值得我买么？

房子自己本身不错，就是地方偏了点，一般也不会分租给留学生，基本都是租给鬼佬的。估计以后也很难升值了。

funnyfish

觉得说的有道理，还是还本金降低利息是王道啊！

zyj0311

lennon 发表于 2014-11-1 09:45
10年前的100刀和现在的100刀买的东西一样多么

同样你10年后才可能赚的100刀和你今天真刀真枪投入的100刀也不一样吧。

kkyy2528

lennon 发表于 2014-11-1 11:27
那像我认识的人这种情况，大地破房，装修完了出租，能抵么? 还是settle完了，弄份假出租合同，年底退税时 ...

最好在装修前就有在active招租的证明，说明你的房子那时候是available for rent的。

lennon

vipwilford 发表于 2014-11-1 10:31
有个小疑问，如果有个布村的3房townhouse,15年左右的历史了，位置不好，但是租金正好cover银行的利息+bodyc ...

我不会买，就我朋友这个例子，我现在买投资方的目标是: 大地破房，能基本cover利息，最好地理位置和交通好点
l理由: 地是最值钱的，以后re-zone就发了，就算不rezone,以后的地皮只会越来越值钱。
破房子价格便宜，情愿自己或者请人装修，大家懂得，为啥越来越多的卖家在卖房子前都花钱装修，因为基本上你花一万装修，卖价最起码上2万，合算啊，人么，特别是大妈，都喜欢看起来高大上的房子，为了那感觉，肯定不惜和人抢破头。
house持有成本低，只要council费和水费，还有个emg lv. 不像unit, apt有strate,有的还有management fee,泥马一年光这个又损失1000-3000。
townhouse也有讲究，有的属于torrens title,那个可以有，如果是unit类的，个人不喜欢。

还是那句话，房产投资为的是升值。但是前期持有如果没有开销升值正现金流，那是最高境界了

Clairelan

lennon 发表于 2014-11-1 10:59
有点糊涂了，唯一一套房子?你是说唯一一套投资房?
还是你只有一套房子?只有一套房子，出租掉，你自己住哪 ...

租呗。 住的舒服价钱还便宜。  还能负扣税避税。 怎么算都比死扛自住房还要老老实实缴税来得划算。  别说住的房子是自己的。没payoff前房子都抵押给银行的。 payoff的当我没说过。