Newsagent的问题, 求教了解这个行业的前辈指点一二！

衣能净

小弟最近有兴趣入手newsagent, 虽然周围朋友不少说这是夕阳产品,但是本人觉得如果入手价格合适,生意运行正常,还是稳定有前景的生意.本人在QLD,生意的价格等于生意价格+库存, 预算在60W内全包. 本人考虑这个生意，只是希望稳定盈利不休暴力。


1,想请目前NEWSAGENT的行情一般multiplier多是多少呢, 我留意到越是偏远的地方 multiplier 越低, 矿区甚至有非常接近1的, 而GOLD COAST 和SUNSHINE COAST就比较高，大约到3左右，AGENT解释所LIFE STYLE比较好。
2,公司的lotto和instant收入都很有据可查，但是general sale, phone card, go card, 以及其他销售有什么办法能验证吗.
3,另外银行比较看重租约长短,请问是否可以在签约生意前让房东谈妥新的lease. 如果万一接受时候lease还2年到期，到期后lessor不给续约怎么办。
4, 请问SALES AGENT给提供的P&L 是否一定跟BUSINESS实际LODGE的TAX RETURN一致 (e.g., 所有数据都一致)，还是这个P&L只是做给我看的。
5, 有些东西AGENT给不了，所以DUE DILIGENCE的时候才能VERIFY，但是问题是那时候如果发现OWNER账目有假，不是之前的努力都白费了。

DARKICF

1.这个要根据店的规模和地点。你要买60w的都市区的店，一般开价都在3倍左右，目前一般都能谈到2~2.5，或者更少，看店主有多想卖了。

2,4,5.其实都是一个问题，你想精确数据是不太可能的.我连自己的店都算不清楚，只能算个大概。
P & L 和 TAX RETURN肯定是对不上的.一个是要尽量提高利润,增加店的报价和吸引力,另外一个是要降低利润,减少要交的税.目的不一样,做出了的东西怎么会一样呢?
不想花钱,每家店都做DUE DILIGENCE的话,就自己做点功课,抓大放小.N/A,最主要无非是彩票,杂志,报纸,卡,文具,其它的量应该不是很大,占利润比例也不会太高,自己预估下,没太离谱就先放过.
主要的几样:
彩票,机器里打数据出来就OK.
杂志,报纸,文具让店主给你付款给公司的单据,反向推一下,就大概知道店主赚多少了.不一定100%准,但肯定也差不太远.店主没保留也可以问公司要，不是难事。
贺卡,跟报纸,杂志也一样,可以看付给公司的付款单据.更好的办法是跟贺卡公司当地的销售接触下,一般无非是HALLMARK和JOAN SANDS这2家，他们可以提供历年的销售数据。还可以顺便谈下，你接手后，贺卡的回扣条件。

3.租约，不管还有几年，你都是要提前跟房东接触的。具体的要跟房东谈，把你的要求提出来。前店主一般都会提供协助，毕竟你租约谈不下来，他的店也卖不了不是。

衣能净

1.这个要根据店的规模和地点。你要买60w的都市区的店，一般开价都在3倍左右，目前一般都能谈到2~2.5，或者更少，看店主有多想卖了。
不太确定QLD跟其他区域是否一样，在我们QLD mulptiler 是店的价格(包括fixture) 除以 owner's profit, 这里的OWNER是按照两个OWNER一起做90-100小时计算的。拿我目前看的一个生意来说，卖价50W（包存货），OWNER PROFIT写的19W。这里去掉INTEREST 3W，然后请一个FULL TIME 4W，自己做45小时的利润应该在税前12W左右。 这个生意表面看MULTIPLIER只有2.5，实际的回本时间却在4.5年左右。请问兄台这种比例正常吗？

2,4,5.其实都是一个问题，你想精确数据是不太可能的.我连自己的店都算不清楚，只能算个大概。
P & L 和 TAX RETURN肯定是对不上的.一个是要尽量提高利润,增加店的报价和吸引力,另外一个是要降低利润,减少要交的税.目的不一样,做出了的东西怎么会一样呢?
不想花钱,每家店都做DUE DILIGENCE的话,就自己做点功课,抓大放小.N/A,最主要无非是彩票,杂志,报纸,卡,文具,其它的量应该不是很大,占利润比例也不会太高,自己预估下,没太离谱就先放过.
主要的几样:
彩票,机器里打数据出来就OK.
杂志,报纸,文具让店主给你付款给公司的单据,反向推一下,就大概知道店主赚多少了.不一定100%准,但肯定也差不太远.店主没保留也可以问公司要，不是难事。
这里还牵扯到一个OPENING STOCK的问题，PURCHASE可以查，但是OPENING STOCK可能很难验证了，对吗。
贺卡,跟报纸,杂志也一样,可以看付给公司的付款单据.更好的办法是跟贺卡公司当地的销售接触下,一般无非是HALLMARK和JOAN SANDS这2家，他们可以提供历年的销售数据。还可以顺便谈下，你接手后，贺卡的回扣条件。

3.租约，不管还有几年，你都是要提前跟房东接触的。具体的要跟房东谈，把你的要求提出来。前店主一般都会提供协助，毕竟你租约谈不下来，他的店也卖不了不是。
请问是没有接手生意就可以跟房东接触的吗，AGENT说也可以谈LEASE TERM，只是所有的费用都要我出。是否可以在合同上加上CONDITION, 就说SUBJECT TO LANDLORD APPROVAL ON NEW LEASE TERM XXXX.

DARKICF

衣能净 发表于 2014-8-15 11:48
1.这个要根据店的规模和地点。你要买60w的都市区的店，一般开价都在3倍左右，目前一般都能谈到2~2.5，或者 ...

1.基本差不多。以你的这个例子：我个人认为的纯利应该是19w - 4w员工工资，15w，售价应该在30w左右（包货）。当然如果地点好，可能会贵点，但是最多也不超过40w。

2.非常对，OPEN STOCK基本无解。但是一个正常的N/A，STOCK的量基本应该是稳定的。你可以要求前2~3年的单据，当然可能有的公司提供不了。
就算店主处心积虑要坑你，提前屯货，能屯什么呢？彩票屯不了，报纸也不可能。杂志到是可以，但是操作非常麻烦，而且量也不可能大,属于事倍功半.文具，这个东东不能退，而且目前销量逐年降低，屯这个风险太大。香烟，利润太低，一般也就10~15%，1w刀的利润，要屯7~10w的货，应该也不会。其余的糖果，礼品，玩具，几千刀就一大堆的货了，也不可能大量屯。最合适的也就是贺卡了，利润高50%，几w刀的货往架上一摆也看不太出来。但是这个也最好发现，你找卡公司的销售一谈就知道了，他电脑里面的数据有前3~5年的.
当然，如果店主有多个店，或者亲戚朋友也是开N/A的，再存心坑你就很难发现了。

3.LEASE TERM肯定是在接手生意前谈啊。你看完店的数据，觉得还不错， 报价，签意向。然后就该去谈租约了。不是马上签租约，但是要搞清楚房东有什么条件要求，你提出的条件要求，房东能接受多少。讨价还价差不多了。（其间去LOTTO面试，面试不过的话，其它也是浪费时间。）其后再回头跟店主谈具体价格和细节。然后去培训，最后接手...
谈租约，不用什么费用吧？无非是要个律师，你准备买生意应该已经请了个律师吧？除非你要请专业人士帮你谈，那是要花不少钱的，当然很多时候也是值得的。不过那也是你接触了房东以后，知道了房东的条件，才决定请不请人去谈吧。

衣能净

DARKICF 发表于 2014-8-15 14:11
1.基本差不多。以你的这个例子：我个人认为的纯利应该是19w - 4w员工工资，15w，售价应该在30w左右（包货 ...

真的很感谢前辈的指点.
1, 如果15W净利润(只做45小时) 才卖30W是不是太便宜了点? 我目前找的这家要加36W+存货,是我看到的的QLD地区最便宜的之一的，其他有便宜的都在矿区或者偏远地区，我住GOLD COAST, 在我们这最便宜的一家同样利润要52.5w + stock . 不太清楚一般NEWSAGENT降价都砍多少合适？！
2, 关于lease, 下面是agent的原话. "There is a possibility of getting a new lease, but bear in mind, assignment of lease is at the cost of the seller, new leases are at the cost of the buyer, as the buyers is getting the benefit of something that presently does not exist. Also, a New Lease is not an opportunity to negotiate the rate and such is not accepted as a contract condition. You would benefit from a longer lease term, that’s all. Costs would likely include your solicitors involvement, a landlord admin fee + the landlords solicitors costs to draw up a new lease + the costs to surrender the prior lease + registrations. I can only guess, but would think that will be a few grand." 貌似有一些费用INVOLOVE，另请问前辈说的找专业人士谈，是什么专业人士？

衣能净

DARKICF 发表于 2014-8-15 14:11
1.基本差不多。以你的这个例子：我个人认为的纯利应该是19w - 4w员工工资，15w，售价应该在30w左右（包货 ...

我看过不少NEWSAGENT的资料，至少1半以上LOTTO和GENERAL SALE都在下降。因为LOTTO GP%增加的原因，一些BUSINESS2014比2013没差太多。如果可以的话，我想听听前辈多这个生意前景的看法。我跟我们当地的SALE AGENT了解过一些，他本人有4家点，其中3家都在大商场，至少都卖家1M+的生意。他的看法是你应该多元化的NEWSAGENT,不能只卖报纸杂志，可以卖一些新的东西，例如GIFT，各种文具，包括DARREL LEA的产品等等。。
不知道前辈怎么看？

DARKICF

衣能净 发表于 2014-8-15 14:02
真的很感谢前辈的指点.
1, 如果15W净利润(只做45小时) 才卖30W是不是太便宜了点? 我目前找的这家要加36W+ ...

现在AGENT开价好像一般都是纯利的3倍，不包括货。具体能到多少就看谈的了，价格每个城市都不太一样。我在堪培拉，只能给你堪培拉的参考，最近一个我听说的，利润24w，要价 75w + 货，最后成交是 49w + 货（总价不超过60w），老板1周去不到20小时。当然堪村的生意一直都比较便宜。黄金海岸的行情，我完全不了解，给不了你建议。

至于租约的部分，你的AGENT说的基本都对。但是具体情况，具体分析。比如说，原店主的租约还有7~8年，或者3 X 3 X 3，5 X 5什么的。价格什么的你也满意，就没必要再谈，顺利把租约转过来就OK。如果只有2~3年了，最好还是先谈，房东同意续
租约，再谈其它。再举个极端点的例子，原店主破产卖店，房东几个月没拿到房租了，那接店的人，就可以大胆的提要求降租什么的。
再说，就算你没什么要求，只是要转租约。房东那边还不一定呢。可能要加租金，要你装修或者其它什么要求都是很正常的。
如果你无奈接受了房东的某些要求，还可以拿这个做筹码，跟店主压价，转嫁全部或者部分损失。
反正早点接触房东总是没错的。

至于，专业人士，如果你是买在大商场的店，可能会用的上。澳洲有专门去帮人跟商场谈房租的人。我一个朋友的租约就是NEXTRA的经理给谈的，26w/年谈到20w。成本是他跟NEXTRA签了5年的约，7000刀/年。另外给了那个经理1w刀的佣金。

DARKICF

衣能净 发表于 2014-8-15 14:15
我看过不少NEWSAGENT的资料，至少1半以上LOTTO和GENERAL SALE都在下降。因为LOTTO GP%增加的原因，一些BU ...

QLD的LOTTO在下降？汗，看来QLD的生意是不好做。
我看NSW LOTTO的报告，NSW和ACT地区的销量都是增长，前2年都是10%以上的增长。前年，ACT是18%还是23%来者。
去年好像比较少，只有10%多点。主要是去年没什么 50M 以上的大奖。前年OZ开了个100M

前景，我个人认为多元经营肯定是对的。报纸，杂志肯定是没前途了，10年内消亡不奇怪。文具也是日暮西山。彩票目前是支柱，我现在的这家店，5年前彩票收入占总毛利的 1 / 7，今年肯定会突破 1 / 3。(我店里有邮局，不包括邮局部分的话，彩票和其它销售各占一半。）估计大部分N/A 3~5年以后都会以彩票，贺卡，礼品，玩具为主。

衣能净

DARKICF 发表于 2014-8-15 18:19
QLD的LOTTO在下降？汗，看来QLD的生意是不好做。
我看NSW LOTTO的报告，NSW和ACT地区的销量都是增长，前2 ...

是有些降低了，有些增长了。但是整天还是降的多。
谢谢前辈的指点, 明天再来给分。

衣能净

DARKICF 发表于 2014-8-15 18:19
QLD的LOTTO在下降？汗，看来QLD的生意是不好做。
我看NSW LOTTO的报告，NSW和ACT地区的销量都是增长，前2 ...

前辈，我目前看的这个生意两个疑点.
1, P&L 2012 general sales 607k, GP 是 153.6k, P&L 2013 general sales 610k, GP却是193.4k. 我了解每个产品的利润率不同，但是怎么一年的SALES PATTERN会变化这么? AGENT说OWNER提供不了，SALES BREAKDOWN，因为当时还是用的POS系统。
2, P&L 上commission received 写的是172k, 但是Lotto & instants statement 显示却是 142.3k (after service levy excluding gst), Difference 被 AGENT解释说是PHONE CARDS等的 COMMISSION，请问 PHONE CARDS的佣金能这么多吗？而且既然PHONE CARDS 被CONSIDER为 GENERAL SALE，利润不应该单独显示为COMMISSION啊。

这个生意无DELIVERY general sale 610k, 彩票 195k, 租金8.8k 每月, , 报的 197k owner profit 是不是略高了?  这里的OWNER PROFIT是说两个OWNER每周加在一起工作90-100小时.

DARKICF

衣能净 发表于 2014-8-15 22:17
前辈，我目前看的这个生意两个疑点.
1, P&L 2012 general sales 607k, GP 是 153.6k, P&L 2013 general s ...

1. POS系统应该也是可以提供SALES BREAKDOWN的。当然如果他换过系统了，现在打不出来原来的资料也有可能。不过无所谓了，就算给你SALES BREAKDOWN也不见得是真实的。这个店主自己坐电脑前面半小时什么都能搞定，要啥样的SALES BREAKDOWN都能给你做出了。所以你还是要求付款给各个公司的付款单据好了，这个就算店主没保留，也可以问公司要，没理由不能提供的。

另外从数据上说...在销售基本不变的情况下，利润上升了4w，肯定是某些利润高的物品销售增加，而利润低的物品销售减少。N/A里面利润高，又能大量销售的，我个人只能想到 贺卡 & 文具（利润是50%）。利润低的物品就没法猜是什么了,就假设平均利润是15%吧.做个数学题, (50%-15%) X S = 40000. S = 11.4w. 也就是这家店,在总销售没怎么增加的情况下,13年比12年多卖了11.4w的贺卡,文具,礼品啥的.
我的结论是13年的数据应该是为了卖店注水了,估计12年的数据应该比较靠铺.

2.有卖BUS票，火车票什么的吗？有卖，量也大的话，应该是有可能的。
没有的话，估计P & L 上的数据没减去 LOTTO service levy。QLD的service levy不知道是怎么算的，NSW现在是LOTTO commission的10%左右。要是算法差不多的话，刚好能对上。


综上所述，估计General sales的GP是$15.5w左右,Commission(包括PHONE CARD)算$15w吧。总毛利30.5w左右，房租10.5w，人工未知，水电，保险，电话费，估计2~3w之间，纯利应该是 17~18w 减去 人工。

给我一支烟

这里才是专业newsagency交流的地方！

彩票能提成能达到14W，应该也是在商场里面的店。

jianxin1024

newsagency 可以贷款吗？不能贷款的话，楼主要一次性投入50w？

衣能净

jianxin1024 发表于 2014-8-17 14:30
newsagency 可以贷款吗？不能贷款的话，楼主要一次性投入50w？

可以贷款，不过需要房产抵押。可以贷出房子equity 70-80%, 利率5.7%左右。
也有用business抵押的贷款，只能贷50%以下，利率9-10%左右。

jianxin1024

衣能净 发表于 2014-8-17 14:50
可以贷款，不过需要房产抵押。可以贷出房子equity 70-80%, 利率5.7%左右。
也有用business抵押的贷款，只 ...

房产抵押的话，是不是房子本身不能有没有还清的房贷呢？如果有的话，是不是需要按照已经偿还的部分再进行70-80%的计算呢？

衣能净

jianxin1024 发表于 2014-8-17 15:52
房产抵押的话，是不是房子本身不能有没有还清的房贷呢？如果有的话，是不是需要按照已经偿还的部分再进行 ...

是按照你的房子equity 来算，也就是你好房子的market value 减去 所欠贷款。

jianxin1024

衣能净 发表于 2014-8-17 14:56
是按照你的房子equity 来算，也就是你好房子的market value 减去 所欠贷款。

明白了，感谢！

坏坏的豆豆

衣能净 发表于 2014-8-17 14:56
是按照你的房子equity 来算，也就是你好房子的market value 减去 所欠贷款。

请问楼主贷款的这是哪家银行？上次去westpac问居然跟我说不能贷。。

衣能净

坏坏的豆豆 发表于 2014-8-18 22:05
请问楼主贷款的这是哪家银行？上次去westpac问居然跟我说不能贷。。

用生意抵押，我猜4大都不给你贷。需要你用的房子的EQUITY抵押，小机构应该有可以用生意的抵押的。

我问的是NAB，只能用房子EQUITY抵押。

DARKICF

坏坏的豆豆 发表于 2014-8-18 21:05
请问楼主贷款的这是哪家银行？上次去westpac问居然跟我说不能贷。。

表明了N/A的衰败...7~8年前能商业贷款70%的，ANZ还有专门负责N/A贷款的经理，5年前是50%，现在居然都不贷了