问土地开发

imcook

偶没米，纯粹好奇

请问专家，像这样可建44套unit(14x1Bed, 26x2Bed, 4x3Bed), 地约3000平米，
开发商拿地的价格大概会是多少？
建筑成本大约多少？
销售金额目标是多少？
也就是目标利润大约是多少开发商才会有兴趣？

以此类推，不管在哪个区域，一般开发商对拿地，建筑，销售金额有没有大概的比例控制？


http://www.realestate.com.au/pro ... w-killara-200936783

D.A. LODGED! 44 APARTMENTS! SALE SUBJECT TO D.A. APPROVAL!
Killara address available on request

* Total GFA 3,812sq. m
* 2 Level Basement
* Mostly 1 & 2 bedroom Apartments
(14x1Bed, 26x2Bed, 4x3Bed)
* Prime Blue Ribbon Location!
* Stroll Rail!
* Sought After Primary & Secondary Schools

Land Size:2986 m² (approx)

liuliang1958

没米土豪？

sub3

Depends on land cost per unit....

fatty

subject to DA approval,就是还没批文?只是画了个馅饼?
不清楚NSW的规则，就这么一猜，错了请指点。

640

* Total GFA 3,812sq. m
* 2 Level Basement
* Mostly 1 & 2 bedroom Apartments
(14x1Bed, 26x2Bed, 4x3Bed) total 44 lots

killara的楼花销售估计：
1房 $550K x 14
2房 $650k x 26
3房 $750k x 4
估计最低销售收入 $27.6M （不算中介销售费用大概3%）

killara有Da应该要卖到$200k一个Lot， 估计要价 $8.8M .
现在造价大概30-35万一套，建筑成本最低要$13.2M
市政府费用估计起码$5000一个lot, 最低要 $220k
CC 申请包含各种工程师费用起码 $100k

税前毛利 大概 $27.6M -$8.8M-$13.2M-$220k-$100k = $5.28M

前期投入 买地$8.8M, 印花税5%左右 $440k, 市政府费用+cc费用 $320k, 共投入 = $9.56M

资金回报率 $5.28M/$9.56M = 55%

建筑周期12-14个月。

owleo

640 发表于 2014-7-18 15:09
* Total GFA 3,812sq. m
* 2 Level Basement
* Mostly 1 & 2 bedroom Apartments

哇，厉害

imcook

640 发表于 2014-7-18 15:09
* Total GFA 3,812sq. m
* 2 Level Basement
* Mostly 1 & 2 bedroom Apartments

哇！果然有高手
谢谢您这么详细的解说，

按照这个思路，一般开发商的利润会抓
所谓前期投入的5成左右是吧

imcook

fatty 发表于 2014-7-18 14:49
subject to DA approval,就是还没批文?只是画了个馅饼?
不清楚NSW的规则，就这么一猜，错了请指点。 ...

看样子是刚递上去吧

游得好小鱼

640 发表于 2014-7-18 15:09
* Total GFA 3,812sq. m
* 2 Level Basement
* Mostly 1 & 2 bedroom Apartments

请问新手操作风险大吗?赔的可能性大吗

640

游得好小鱼 发表于 2014-7-18 23:15
请问新手操作风险大吗?赔的可能性大吗

新手操作风险不大，唯一最难控制的是找到一个不会骗你的builder, 里面的猫腻包括：

- 所谓包工包料很多时候可以根据CC以及DA的图则提出加价；
- 延期因为有其他工地赶工，却告诉你因为blah blah blah你也不能少给钱；

同时牵涉到前期的准备工作，一个已经批准的DA通常只是省一点时间，不省钱。里面的图不一定能建出来的！不合澳洲规格的！

CC的申请也是，council批出来了，工程师报告上去了，可是下面只是写着要按照澳洲法定规则来建造，能不能建出来却是另外一回事！

其实上面还有一些费用是少了的， 例如 10%GST，销售收入要减去这个数； 建筑成本也有GST可以相抵消一下，还有贷款的利息现在是7%年利左右， 还有律师费，中介费，地税，council rate，自己的project manager来监工等等。

一般毛利是20%左右，资金回报会在40%。 所以建得越快，你的回报率就越高，碰上个雨季就晕了。 而且在开工高峰期，很多好的工人难请，价格还要加倍。现在一般厨房是意大利人最好，建筑是中东人，室内装修也就那几个华人可以信得过。其他的都是一个老师傅带着10个徒弟，买楼花的很多时候同一房型为什么手工看起来很不一样就是因为是徒弟做的。

catparrot

我勒个擦，只能“呵呵”了

Elmoelmo

都是高人啊

weedoo

操作起来不容易啊

cc513

640 发表于 2014-7-18 15:09
* Total GFA 3,812sq. m
* 2 Level Basement
* Mostly 1 & 2 bedroom Apartments

兄弟, 大致算法查不多,不过贡献费可不是220k,按政府规定应该是800k左右。
其实算上你下面说的那些费用,回报率应该不会那么高,那边对地产新手来说也不是一个好的选择。

楼主，我有情帮忙，提供一下这个地da申请的信息。自己好好看看吧。
http://datracking.kmc.nsw.gov.au ... pper&key=278777

如果链接不好使，就查DA0088/14

640

cc513 发表于 2014-7-19 21:50
兄弟, 大致算法查不多,不过贡献费可不是220k,按政府规定应该是800k左右。
其实算上你下面说的那些费用,回 ...

老哥， 你把多出来的600k 放进去回报可能低个几点。 而且我查他们DA有什么用，要批准出来的批文才有正确的s94数目。

说了是大概估算，要细算每个council不一样

cc513

我是提供链接给楼主用，他既然问过这个开发项目，应该是有他的考虑。
另外，你只要知道出多少公寓，就应该能估出政府贡献费，不用等到项目批文下来，要不怎么做可行性报告

helloyuhui

如果Killara 楼花三房只能卖75w，两房65w，那开发商都可以去自杀了

liuweiqw

学习

cutebaby

复杂的计算

imcook

cc513 发表于 2014-7-20 19:45
我是提供链接给楼主用，他既然问过这个开发项目，应该是有他的考虑。
另外，你只要知道出多少公寓，就应该 ...

嘻嘻，我真的只是好奇

imcook

helloyuhui 发表于 2014-7-20 20:09
如果Killara 楼花三房只能卖75w，两房65w，那开发商都可以去自杀了

再加20%?

imcook

再问那些retirement village卖的那么便宜，
是因为政府有补助开发商吗？