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本帖最后由 金山 于 2014-4-12 21:55 编辑
我的贷款利率很高，能不能降下来？我有个人贷款，也有汽车贷款，还有信用卡，再加上我的房屋贷款，利息把我的收入要掏空了，能不能帮我合理规划一下，帮我调整一下我的债务结构，降低我的利息？我有房子，但我想再投资，有没有办法可以解决我的投资的资金问题？我的收入状况有些变化，我还有房贷，能不能帮我避开由于我收入变化带来的风险？我有两个房子，但贷款的时候，银行把他们绑在一起了。我想处理一个，却影响了另外一个；我想领centerlink津贴，但资产却被多算了。我该怎么把两个贷款分开？问题各式各样，但解决问题的办法只需要用一个，也就Refinance(再融资)。
Refinance (再融资) ，简单的讲就是用新的贷款换掉老的贷款，或者是给已经没有贷款的房子再贷款。Refinance可以还用原来的贷款银行，也可以用新的贷款银行；可以用原来的产品，也可以换成新的产品。为什么要refinance? Refinance有什么好处？
降低利率
有点时候在贷款的时候，由于某些原因，利率不是很好。比如几年前贷款的时候，收入状况不是很好，只能用了Low doc贷款；当时由于是生意经营者，贷款时候选择了Commercial loan；当时贷款的时候，贷款的量比较少，银行给的折扣不高；自己没有很好的比较或者当时银行不促销。由于这些原因都可以导致贷款利率偏高，有点甚至在目前的情况也能高达7%左右，也就是比当前5%左右的利率高出了2%，如果是一百万的贷款的话，每年则要多付出2万澳币的利息。现在，你的财务状况已经改变，或者你的财务一直没有问题，则你可以通过再融资的办法降低你的利率，选择目前最合适自己，利率最低的银行和产品。
准备资金，寻找新的投资机会
有很多人看着别人投资很多房产很羡慕，总认为自己没有足够的资金来投资；有的人想装修一下自己的房子，苦于资金的缺乏迟迟动不了手；有的人想做个extension，也觉得资金不够。你有没有想过，了解一下你现在的房子贷款还有多少？了解一下你现在的房子在市场上值多少钱？如果你贷款已经不多，如果你的房子已经升值很多，为什么不再融资呢？再融资将解决你的投资资金，早早实现你的梦想。
储备资金，增强抗风险能力
当你估计银行在不远的将来利率可能会涨；而你又预期你的收入可能有降低的或者失业的风险的时候。把利率固定下来或者再融资都是一种很好的选择。再融资你就可以把你的房子的权益（Equity）变成现金储备在你的offset account里面，把不动产变成动产。在最需要的时候，你就可以来用它，大大增强你的抗风险的能力。
债务重组
如果你有个人贷款（personal loans）,有汽车贷款（Car loan）,有Line of credit, 还有信用卡的话，则你付出的利率要远远大于你的房贷利率，尤其是信用卡的利率，它是按每天来复利计算的，可以说非常不合算的。但当你有房子的时候，并且房子的贷款不多或者房子已经涨上去了很多的时候，则你可以用给你的房子再融资的办法来重组你的债务，也就用低廉成本的资金来取代高成本的资金，从而降低你的利息。
分离抵押物
当你的几套房子抵押在一起的时候，当你退休或者家庭需要领Centerlink的福利，当你想卖掉一套房子的，或多或少会给你带来一下不便。分开抵押物是解决的一个办法，而再融资是解决分开的办法。
寻求更好服务
有的时候你对你现在的贷款银行的服务感到不是很满意，你去找他们爱理不理的，有什么事情很难或者很慢才能解决。再融资，转到你觉得服务好的银行。
兑现银行奖励
目前有些银行对转入的客户实行奖励政策，除了利率优惠之外，还有现金奖励，比如墨尔本银行的1200澳币的奖励等。再融资，转到你能拿到奖励的银行。
当然再融资也会有些成本，比如discharge fee等，你可以对你得到的好处与你的成本做个比较，决定是否需要再融资。
下一篇文章准备谈论“ 买房是以一个人，几个人，公司还是家庭信托好呢？讨论各个形式的特点及缺点”，有兴趣者可以私信我，这篇文章篇幅太长，讲不在这里发了，谢谢！ |
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发表于 2014-4-12 22:22
