他山之石可以攻玉： 我的买房攻略

youxuan1420

首先，我承认我是标题党。攻略一词并不准确，本文充其量就是我结合个人买房卖房的经验做的一个总结。由于经历的事件，观察的角度，社会的经验和个人的能力不同，文中所有的总结难免有一定片面性，欢迎大家提出不同意见一起来探讨。

楼花篇

楼花在足迹最不受欢迎但不可否认楼花近几年的销售却是热火朝天。本文的目的是结合我个人的经验从中立的角度和大家探讨一下楼花到底能不能买，什么人能买，为什么不能买，买了又怎样？

坏处：
1，        价格虚高，开发商已经把未来5-10年的涨幅都算在房价里面了。
2，        因为难以控制建筑质量，导致日益上涨的strata费用，甚至可能要付天价的special levy。
3，        没有足够的一手资料帮助买主做决定，一切都建立在未来的计划上，有很大可能最后得到的和预想的不完全一致。

好处：
1，        崭新的房子和理想的户型

通常楼花中介是这样劝说你买楼花的：

1，        描绘一幅完美的未来画面，告诉你将来这个盘周围的发展计划。如果你问一问具体的实施日期，绝大多数都是井中月水中花。一般的大型发展计划从开始到完成都是以decade为单位计算的。
2，        保证你一个高额租金多少年。他们不告诉你的是，有时实际房租和保证的房租之间的差价是开发商出的。当租房合约一旦到期，房主会面临房租大幅下滑的局面。而且现在看来高的房租，等房子盖好后，也许就不是那么高了。
3，        根据你的收入和当时的利息告诉你可以负扣税多少，相当于房主用很少一部分的钱hold一个以后会不停升值的物业。没人知道房子settle后的利率会是多少。如果RBA不停涨息，房主怎么办？

通常买楼花的朋友都是这么想的：

1，        买个新房，每周投入不多，既能退税又能增值，两全其美多好。这些人没明白的是的是退回来的税本来就是从自己腰包里拿出来的。新房的折旧在买房后的GCT里又交回去了。当然，你目的只为负扣税不计较增值的是例外。
2，        还有朋友说我60w买的一期房子，才俩月，第二期同样的房子已经65W了。他们不能理解的是一旦settle后，房子就是旧房了，没有政府的优惠政策了，根本不能和开发商的新房比。于是楼花买主生活在自己的房子已经增值的美梦中。等到真有一天放到市场上，才知道paper gain不是gain。
3，        还有朋友告诉我买楼花可以不用一次交20%，这样资金压力不大。他没有明白的是两三年后买同样的现房。首付的20%很有可能少于买楼花settle时的20%。因为赶上房市不好的时候，买主忍痛不要10%定金的绝不是个案，那时入手的价格不是一般的便宜。

这样看来合适买楼花的是：

1，        对地点和户型有特殊要求，用来自住而且不考虑增值的人。
2，        极高收入，纯为负扣税，不考虑增值的人。
3，        专门炒楼花的人。这些人和赌博的区别在于输了的话至少还能留一套房子。

在我看来，只要你想通过地产投资来达到资本增值，那么楼花一定是最后的一项选择。不是楼花不挣钱而是投资在现房上资本增值的机会大很多。

下一贴说说apartment和unit
未完待续

joeventus

待apt 和unit更新

nsourire

等下文！

ZachZhang

本以为是广告贴，哈哈～不过楼主倒是说的很实在，顶一个

Booker

原来是楼花

tgnaxin

楼主继续,挺不错的观点

smel

等更新

pythondi18

所以玩楼花不是谁都玩的转的
不懂的还是不要碰的好

EmilyG

帮顶

bjaulxj

有身份买楼花的人，我觉得不可思议，当然有我们可能不为人知的一面，也许能大幅获利呢。

MYCF

最后买楼花那个比喻很形象，坐等楼主更新

ajpint

　写的 不错，继续下文

Burwood1

插播广告，大批现房8折甩卖

le0nwang

很给力呀加油

ItsThere

感谢分享，等更新。

liangpi1234

不错，楼主请继续

Adelee

分析得很好。等更新。

hyue68

等更新

yuan6610

mark

sora

等楼主下篇，支持！

POU

其实可以多加一条：
首付没有很多（可能就5-6万），靠着建房这几年拼命挣钱来付20%的人

炅龙

下次应该计划好，把前面的坑都占上，将来看起来一气呵成。

shawn-oz

躺着被忽悠

merry43

墨尔本大伟

公寓楼花的确是坑爹
house + land package 的还好

Bubblegal

顶

tars

有道理！

sydneydodo

楼主消失了？

ruibo_yang

POU 发表于 2014-4-5 13:47
其实可以多加一条：
首付没有很多（可能就5-6万），靠着建房这几年拼命挣钱来付20%的人 ...

同意，这一点对于一些职场刚起步暂时首付不足的年轻人来说很重要，可以让他们早点入市。

我要穿花裙子

公婆现在想买一处楼花自助，我和LG是发愁的很，不敢碰楼花啊