求版内会计达人，这种投资房操作合法么？

憧憧

有一套自住房，贷款50万，offset放了40万。

现在买了一套投资房，价值60万。如果纯粹把这个投资房抵押，银行只给我贷款80%，就是48w。

banker建议可以贷款 64万（把印花税都贷进去），这样64-48 =16万的差价，可以通过减少我自住房的贷款达到。不过这个贷款是两个title（自住+投资）抵押达到的。


也就是说，我的贷款变成了


自住房： 50-16 = 34万 ，offset剩下了24万，因为那16万还进去了

投资房，64万，104%的贷款。

这样报税的时候，这64万的贷款利息可以全部用来报税。


我的理解是可以这样的，因为就算我只贷款80%，首付和印花税也是从我的自住房里面提出来了，这部分利息也是应该算作我的投资支出吧。

求达人解析

chainray

你就是把自住房和投资房打包抵押给银行，贷款64万给投资房是吧？

chainray

你在哪个州? ACT?

sun2012

这是一种做法，是可以的，banker想让你捆绑两个贷款，这样也许可以利率不错。

还一种做法，splt你现在的贷款成2个帐号，一个16万，一个34万，然后拿16万去补充你新买的投资房，这样做以后新买投资房的利息以及原贷款16万部分的利息都可以作为投资支出。但一定要记住，原自住房两个贷款帐号不可混用。

KKei

可以,如果你投资房的贷款额是64w.

JohnnySu

64万的利息可以抵税。没问题

chainray

我觉得你的16w不能deduction，因为那是自住房的

LENNY_DONG

YES, BANK DID A GOOD JOB

chainray

ATO warns on home loan tax avoidance schemes


http://www.propertyobserver.com. ... idance-schemes.html

samolano

投资房，64万，104%的贷款。

没看懂

憧憧

samolano 发表于 2014-4-2 15:24
投资房，64万，104%的贷款。

没看懂

房价60w，加上印花税什么的，最后贷出来了64w，所以算是100%+的贷款啦

憧憧

LENNY_DONG 发表于 2014-4-2 15:19
YES, BANK DID A GOOD JOB

谢谢你，你是版内大名鼎鼎的达人，今天分分没啦。白条一个

其实这个想法是我自己研究的，不知道对不对，banker说可以配合我这么做，我不放心，上来求达人confirm一下

billow1124

这个操作太给力，最近可能也要照葫芦画瓢来一次。感谢分享

momotaro

投资房的 64 W 的利息是可以 全部 deduct 的

LENNY_DONG

憧憧 发表于 2014-4-2 15:06
谢谢你，你是版内大名鼎鼎的达人，今天分分没啦。白条一个

其实这个想法是我自己研究的，不知道对不对， ...

very good advice from bank

very good. easy job. max deductible interest

samolano

其实就等于是把OFFSET里的16万挪了个地方用

chainray

我理解错了，你的16w额度转去了投资房，那样是可以deduct的

我之前问过ato，和你类似的，不过区别就是拿16w（当然我没那么多）去给投资房做首付，那样等于问自住房借钱买投资房，但是自住房的利息无法deduction

你这个方法好

emeraldpiggy

yes

lee2267

换个税务上的说法

自住房： 50万 贷款不变，offset剩下了24万，因为拿出16万给投资房

投资房，64万，104%的贷款。

这样报税的时候，这64万的投资房 贷款利息可以全部用来报税。

犀利的现实

很好阿 看你自己怎么想了

carolyn

就是说两个房子一起抵押给银行，投资房就可以100%贷款而不用买那个保险了？是这么说吗？

LENNY_DONG

carolyn 发表于 2014-4-8 22:39
就是说两个房子一起抵押给银行，投资房就可以100%贷款而不用买那个保险了？是这么说吗？ ...

借助第一套的EQUITY帮助达到第二套税务优势最大化

但是华人普遍是买了第二套自住。

carolyn

LENNY_DONG 发表于 2014-4-8 22:43
借助第一套的EQUITY帮助达到第二套税务优势最大化

但是华人普遍是买了第二套自住。 ...

为什么华人普遍第二套自住呢？税务上有什么好处？

LENNY_DONG

carolyn 发表于 2014-4-8 22:49
为什么华人普遍第二套自住呢？税务上有什么好处？

没好处

我只是说现实生活中

厉害

这样没有问题。我也是这样子操作的。

lydiatan28

这个idea太好了，以后买投资房的时候可以借鉴

Bearbearhon

This method has already been practised by other people. Please refer to the private ruling.

http://www.ato.gov.au/rba/content/?ffi=/misc/rba/content/57920.htm

The key point is you have to clearly identify the transactions between the private mortgage and investment mortgage.

Lenny's advise is correct but you should also refer to tax office in black and white to protect yourself.

昕昕猴