CGT 请教

bennytang

举例来说，我买一个房80w，各种手续费花了5w，自住1年，然后改为投资房6年之内出售，在投资的6年中，我申请了deprecation，deprecation累计10w，出售价格100w，期间我因为租金和利息损失了3w，维修和装修花了1w，卖房给了中介费3w(广告费、中介费、律师费全在里面)。

请问我应该怎么计算应该缴纳的CGT？如果投资7年以后卖，买了100w，CGT又是多少？

此外，CGT是不是加在你当年的个人收入上计税的？如果我CGT应税额1.8w，但是我全年无收入，是不是就不用交税了？

谢谢！

ramolin

童鞋，专业税务也要坐下来帮你粗略算个十五分钟啥的，要准备好银子哦。。

bennytang

ramolin 发表于 2013-10-1 21:00
童鞋，专业税务也要坐下来帮你粗略算个十五分钟啥的，要准备好银子哦。。 ...

其实我也就是努力列举我知道的开支，对真正懂行的同学应该都是小case了。继续等专家：）

lee2267

各种手续费花了5w?   啥手续要5w？

bennytang

lee2267 发表于 2013-10-1 21:33
各种手续费花了5w?   啥手续要5w？

stamp duty, 律师费等等，粗略估计的。数字不重要，重要的是怎么算？

bennytang

看了这个帖子，我似懂非懂了一些：
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ;extra=#pid15361068

zuozuo

看你六年里是否claim其他住处为PPR，如果是，出租的几年要交CGT，如果没有其他的PPR，这个房子可以一直作为PPR六年，六年之内卖出，没有CGT。

CGT是算在当年应税收入里的，如果全年无其他收入，CGT也就不用交税或交很少的税。

bennytang

zuozuo 发表于 2013-10-1 22:10
看你六年里是否claim其他住处为PPR，如果是，出租的几年要交CGT，如果没有其他的PPR，这个房子可以一直作为 ...

终于明白为什么有人说要65岁不上班以后再卖房了，那时就没啥收入了。。。

bennytang

也终于明白有个帖子有位大师说，住在父母家里，然后始终只搞一个投资房，亏了政府退税，只要每6年住一次，赚了也不用交CGT了。
当时，好像还有另外一位大师，每6年住6个月这个好处，只能行使一次，不能行使多次，求解！

bennytang

而且，即使真的每6年要住6个月，即要损失6个月房租，恐怕也未必划算了。

李十三

我覺得不應花太多心思計算如何少交稅。應多花心思如何賺多錢。

nmanz

bennytang

chenyunsun 发表于 2013-10-1 22:47
我覺得不應花太多心思計算如何少交稅。應多花心思如何賺多錢。

呵呵，我也想多赚钱！但是和省钱并不冲突啊？

Hillwang

抛砖引玉。

CGT 成本：房80w，各种手续费花了5w，deprecation累计-10w，卖房中介费3w， 合计78万
CGT收入：出售价格100w
自住1年，然后改为投资房6年之内出售，假定还有其他自住房 系数影响 1/6
CGT :100-78 x 5/6 = 18.33w

在投资的6年期间我因为租金和利息损失了3w，这些都是期间费用，不做CGT成本
维修和装修花了1w，要看是否已抵税，以原始成本入账而未抵的可加入CGT成本


此外，CGT是不是加在你当年的个人收入上计税的？如果我CGT应税额1.8w，但是我全年无收入，是不是就不用交税了？
是的

Hillwang

18.33w 享受50% CGT折扣，应税为9W，如果此出租房为商业投资且符合ACTIVE ASSET标准，再有50%折扣，应税为4.5W

bennytang

Hillwang 发表于 2013-10-2 10:14
18.33w 享受50% CGT折扣，应税为9W，如果此出租房为商业投资且符合ACTIVE ASSET标准，再有50%折扣，应税为4 ...

多谢清晰的回复！我现在分数还没有回血，先白条。
这句看不懂：如果此出租房为商业投资且符合ACTIVE ASSET标准
怎么才能算商业投资？什么是active asset标准？谢谢！

李十三

Hillwang 发表于 2013-10-2 10:14
18.33w 享受50% CGT折扣，应税为9W，如果此出租房为商业投资且符合ACTIVE ASSET标准，再有50%折扣，应税为4 ...

可否详细解释“商业投资且符合ACTIVE ASSET标准”的意思？

Hillwang

chenyunsun 发表于 2013-10-2 10:21
可否详细解释“商业投资且符合ACTIVE ASSET标准”的意思？

等等我，正在看孩子...

wuyanping828

bennytang 发表于 2013-10-2 09:40
呵呵，我也想多赚钱！但是和省钱并不冲突啊？

完全赞同！

Hillwang

说起来很简单，就是商业目的的投资。不过商业（BUSINESS）定义就要使用案例法了。举例，出租商用房，比如商店就算BUSINESS， 而通常出租居民住房就不算，但有个案例，有个人有15套居民出租房，自己管理，维护，CGT时按BUSINESS算，ＡＴＯ追查，打了官司，但法院最后判此人胜诉，后来ＡＴＯ就修改了规定。以投入时间等做判断依据。说明ＢＵＳＩＮＥＳＳ的界定很难。如果有具体情况可以一起来讨论一下。

Active asset
A CGT asset is an active asset if you own it and it is:
used or held ready for use in the course of carrying on a business (whether alone or in partnership) by any of the followingyou
your affiliate
your spouse
your child under 18
an entity connected with you

an intangible asset inherently connected with a business carried on (whether alone or in partnership) byyou
your affiliate
your spouse
your child under 18
an entity connected with you.

Hillwang

Active asset test　主要是为小企业ＣＧＴ减免（small business CGT concessions）服务的
Small business CGT concessions 共有以下４个，回头我发个贴子详细说一下吧

15-year exemption
50% active asset reduction
retirement exemption
rollover.

chuobo88

之前每年折旧的，可以累计到卖房时候减低capital gain tax 吗

LENNY_DONG

chuobo88 发表于 2013-10-25 16:03
之前每年折旧的，可以累计到卖房时候减低capital gain tax 吗

NO, MORE CGT AS COST BASE REDUCE

chuobo88

LENNY_DONG 发表于 2013-10-25 17:15
NO, MORE CGT AS COST BASE REDUCE

请教一下，之前几年的，租金不能cover 供房所有开销，然后再投资房上有负值出现，就是invest loss, 可否每年累计，等到来年租金涨到可以cover cost，以至于收入成了利润时候，再把先前的invest loss 给对冲，以便减少交税吗？假设就是租金收入为唯一收入的情况下。 谢谢

李十三

chuobo88 发表于 2013-10-25 17:20
请教一下，之前几年的，租金不能cover 供房所有开销，然后再投资房上有负值出现，就是invest loss, 可否 ...

可以

chuobo88

chenyunsun 发表于 2013-10-25 17:28
可以

可否请教，具体指明，因为etax里面 没有哪一项具体指明，可以deduct之前的invest loss ？所以不知到究竟在哪一项里面去填写。谢谢

lee2267

Hillwang 发表于 2013-10-2 11:03
抛砖引玉。

CGT 成本：房80w，各种手续费花了5w，deprecation累计-10w，卖房中介费3w， 合计78万

CGT 成本：房80w，各种手续费花了5w，deprecation累计-10w，卖房中介费3w， 合计78万
CGT收入：出售价格100w
自住1年，然后改为投资房6年之内出售，假定还有其他自住房 系数影响 1/6
CGT :100-78 x 5/6 = 18.33w

depreciaiton -building 在卖房的时候不是要吐出来的么。亲？

李十三

chuobo88 发表于 2013-10-25 17:32
可否请教，具体指明，因为etax里面 没有哪一项具体指明，可以deduct之前的invest loss ？所以不知到究竟 ...

等等，你投資損失還大於當年的其他收入嗎?

chuobo88

chenyunsun 发表于 2013-10-25 20:32
等等，你投資損失還大於當年的其他收入嗎?

是滴，我只有租金唯一的收入，没有其他收入，所以租金收入不足cover其他收入，所以，是负值，去年也是如此，所以想把去年的也offset回到今年，只是去年负值大些，今年少许好些，但还是负值，可是可气的是，居然还要收取medical levy，因为没有private hospital insurance？有天理吗？

李十三

chuobo88 发表于 2013-10-26 17:34
是滴，我只有租金唯一的收入，没有其他收入，所以租金收入不足cover其他收入，所以，是负值，去年也是如 ...

可以轉到來年抵扣。
Where the other income is not sufficient to absorb the loss it is carried forward to the next tax year.

http://www.ato.gov.au/Individual ... -detail/Investments,-including-rental-properties/Rental-properties-2012-13/?page=16