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[个人所得税] 借钱来付投资房的利息，让它利滚利，让扣税最大化。。。行吗？ [复制链接]

wTam

银靴族

发表于 2013-7-4 18:38 |显示全部楼层

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本帖最后由 wTam 于 2013-7-4 21:18 编辑

会计师说借钱来装修投资房。产生的利息可以扣税。

如果借钱来付投资房的利息和维修，产生的利息可以扣税吗？

银行方面可以另开一个贷款，例如line of credit. 这个贷款账户有一个credit limit. 比如10w，用多少算多少利息。然后投资房的所有开支从这里扣，这个账户的利息会越来越多。

投资房的收入放自住房的房贷。

说错轻拍

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

假如投资房40w，房租每周350。ABCDE的银行账户：
A：saving offset B
B：自住房贷款
C：投资房贷款(80%) 32w
D：从自住房refinance 8w
E：line of credit (10w limit)

B的利息从A扣
C&D的利息从E扣
房租放进A

C、D、E的贷款都是投资用途。

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megumi	+ 4	你太有才了

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野姜花香飘满园

toniyu

皮靴族

发表于 2013-7-4 19:31 |显示全部楼层

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qwertyui

金靴族

发表于 2013-7-4 19:46 |显示全部楼层

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投资房基本都是负现金流.不是已经可以用来扣税了吗?增加更多的支出来扣更多的税,得是交税大户才有可能吧.基本是非常有钱的人才会玩的游戏.

easfarm

头像被屏蔽

禁止访问

发表于 2013-7-4 19:49 |显示全部楼层

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简单的说，投资房挣钱的唯一可能就是房子升值。其他任何“收入”都是表象。

卡叔

皮靴族

发表于 2013-7-4 19:50 |显示全部楼层

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基本正确。

除了一点

投资房的收入放自住房的房贷

难道你不用还投资房的利息吗？

yuxing

铜靴族

发表于 2013-7-4 19:51 |显示全部楼层

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学习

wTam

银靴族

发表于 2013-7-4 20:44 |显示全部楼层

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卡叔发表于 2013-7-4 19:50
基本正确。

除了一点

＂难道你不用还投资房的利息吗？＂

向银行再开一个贷款，例如line of credit. 比如10w的limit. 从这个账户还利息。

野姜花香飘满园

wTam

银靴族

发表于 2013-7-4 20:45 |显示全部楼层

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yuxing 发表于 2013-7-4 19:51
学习

我不知道这样行不行，等高人。

野姜花香飘满园

righttang

金靴族

发表于 2013-7-4 20:50 |显示全部楼层

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本帖最后由 righttang 于 2013-7-4 20:51 编辑

我觉得行，能具体说说你有几个账户，包含自住，offset 信用卡，月底钱怎么结的么

banzhiyan

金靴族

发表于 2013-7-4 20:51 |显示全部楼层

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都是高人啊

wTam

银靴族

发表于 2013-7-4 20:57 |显示全部楼层

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qwertyui 发表于 2013-7-4 19:46
投资房基本都是负现金流.不是已经可以用来扣税了吗?增加更多的支出来扣更多的税,得是交税大户才有可能吧.基 ...

头几年没多多少。

野姜花香飘满园

wTam

银靴族

发表于 2013-7-4 21:17 |显示全部楼层

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righttang 发表于 2013-7-4 20:50
我觉得行，能具体说说你有几个账户，包含自住，offset 信用卡，月底钱怎么结的么 ...

我不确定，等CPA, CA

1楼补充了你的问题

野姜花香飘满园

righttang

金靴族

发表于 2013-7-4 21:20 |显示全部楼层

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C&D的利息从E扣
我觉得这个不可行，我没有申请过LOC，但是LOC我认为是一张数额巨大的信用卡，而贷款的还款一般是不能用信用卡还的。。。

wTam

银靴族

发表于 2013-7-4 21:24 |显示全部楼层

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righttang 发表于 2013-7-4 21:20
C&D的利息从E扣
我觉得这个不可行，我没有申请过LOC，但是LOC我认为是一张数额巨大的信用卡，而贷款的还款 ...

那再开一个saving F，C、D&E的利息从F扣，扣利息前从E转钱到F。

野姜花香飘满园

righttang

金靴族

发表于 2013-7-4 21:34 |显示全部楼层

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wTam 发表于 2013-7-4 21:24
那再开一个saving F，C、D&E的利息从F扣，扣利息前从E转钱到F。

我的理解是
C&D的利息也可以从A那里扣
因为利息的statement是在C&D出的，所以无论从哪里扣都没关系吧。。。

wTam

银靴族

发表于 2013-7-4 21:40 |显示全部楼层

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righttang 发表于 2013-7-4 21:34
我的理解是
C&D的利息也可以从A那里扣
因为利息的statement是在C&D出的，所以无论从哪里扣都没关系吧。。 ...

有道理。

多开一个也无所谓，反正都是收一个package fee.

野姜花香飘满园

iewallaby

铜靴族

发表于 2013-7-4 21:43 |显示全部楼层

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easfarm 发表于 2013-7-4 19:49
简单的说，投资房挣钱的唯一可能就是房子升值。其他任何“收入”都是表象。 ...

楼歪了，人家想负更多

yourock

金靴族

发表于 2013-7-4 21:54 |显示全部楼层

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扣税是不是说投资房的亏损全补上了？就是说赚了是你的，亏了税务局买单？

zzn

银靴族

发表于 2013-7-4 21:57 |显示全部楼层

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yourock 发表于 2013-7-4 21:54
扣税是不是说投资房的亏损全补上了？就是说赚了是你的，亏了税务局买单？ ...

你是开玩笑？

easfarm

头像被屏蔽

禁止访问

发表于 2013-7-4 21:59 |显示全部楼层

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iewallaby 发表于 2013-7-4 21:43
楼歪了，人家想负更多

那些都是蝇头小利，再怎么算也不会赚到哪去的。放心ATO早有一大堆政策等着你呢。大家就是聊天，别认真啊。

签名被屏蔽

346710135

布鞋族

发表于 2013-7-4 22:02 |显示全部楼层

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火前留名

superoz

皮靴族

发表于 2013-7-4 22:05 |显示全部楼层

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学习了

click

金靴族

发表于 2013-7-4 22:08 |显示全部楼层

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问题是你的loc是怎么开出来的，银行不会无故给loc的。

wTam

银靴族

发表于 2013-7-4 22:11 |显示全部楼层

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yourock 发表于 2013-7-4 21:54
扣税是不是说投资房的亏损全补上了？就是说赚了是你的，亏了税务局买单？ ...

不是的，如果你收入20w，投资房亏2w，你大概可以拿回八九千。

野姜花香飘满园

Bubblegal

银靴族

发表于 2013-7-4 22:11 |显示全部楼层

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负现金流是不聪明滴

wTam

银靴族

发表于 2013-7-4 22:12 |显示全部楼层

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click 发表于 2013-7-4 22:08
问题是你的loc是怎么开出来的，银行不会无故给loc的。

从自住房来的

野姜花香飘满园

click

金靴族

发表于 2013-7-4 22:18 |显示全部楼层

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wTam 发表于 2013-7-4 22:12
从自住房来的

我记得以前看过篇文章，是说类似的事情，ato是不允许的，不过细节忘了。

righttang

金靴族

发表于 2013-7-4 22:44 |显示全部楼层

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本帖最后由 righttang 于 2013-7-4 22:46 编辑

我刚刚爬了下帖子
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... p;extra=&page=1
看30楼

我的理解是这样的，你从自住房弄出来LOC，如果是用来装修投资房，那这个LOC产生的利息是可以抵税
但是你要想把LOC里的钱，填到你自住房的offset里去，或者自己去度假了，产生的利息再去抵税的话，这个就是严打对象

我记得有一个理论，如果有一个账户，既做自住用途，又做投资用途，那这个账户产生的利息就不能报税

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righttang

金靴族

发表于 2013-7-4 22:49 |显示全部楼层

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老妖的帖子也证明了这一点
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... &extra=page%3D1

1. 不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途
如果一个账号里的钱同时被用作投资和非投资用途，那么这个帐号里用于投资的款项的利息可能无法扣税。具体解释非常麻烦，如果您非要知道可以找会计给解释一下。投资和私人用途的钱应该用不同的账号。

3. Line of credit(LOC)是投资的好工具
LOC的功效和有redraw的贷款账号一样，但是更方便灵活。可以附带支票以及其他额外功能。最常用的方法是把房子的剩余资产放在LOC里面做投资用途。例：房子价值50万，按照80%贷款率最多可贷款40万。现有贷款30万。那么可以新开一个有10万额度的LOC。这个10万，如果你不用是没有利息的。只有使用的部分要付利息。投资用途的LOC利息可以扣税。当然LOC也可以作私人用途，但是利息不可扣税。不要用混了，请看第1条。