讨论 - 为啥房子增值超过通膨？

黑山老妖

理论上来说房产作为一种商品，它的价格从长期来说应该与通膨保持一致。但是事实在过去的20年里上房产的价格增长要高过CPI(请看附件1.pdf)。现在我们不断地听到房屋购买能力下降，中位房价和中位收入的比率越来越高。到底是为什么呢？

我总结出以下一些观点：
1。房子面积和功能的不断增加。老房子小所以造价也便宜。新的房子包括了以前没有的设计理念和新的技术，造价相对高。
2。随着靠近城市的土地越来越少，土地价格也越来越贵。（看附件2.pdf）
3。越来越多的家庭从单收入转为双收入。家庭购买能力上升。
4。澳洲有房阶层一般7年换一次房子。从第一栋房到第二栋房升级的时候，第一栋房子升值了于是第二栋房子的价格相对来说并不是那么高了。
5。租房的人可能一辈子也不会买房子。只要房价不超过有房阶层的人的购买能力就不是问题。
6。贫富差距拉大。有钱的人越来越有钱可以买众多的投资房，穷人一辈子只能租房住。
7。政府的税务政策（负扣税）压低了房租，但是加速了房价相对房租的增长速度。
8。移民增加。新移民用几代人的积蓄+收入供房。
9。房子被不断的扩建、翻新，资本投入增加造成现有房产的价格上升。
10。人口增加，并且家庭单位变小。房源供不应求。住房属于非弹性需求，价格上升属于必然。

目前只能想到这些。欢迎大家补充和讨论。

patrickzhu

沙发，
关注中。。。

OK，
房屋购买能力下降，在这10年的新移民中可能不明显。现在一穷二白的新移民可能没有了，大家多少有些财产带来澳洲，加上二人工作成为普遍现象，可能的父母赞助，移民的房屋购买能力是非常强的，看看足迹网上买房的帖子就是明证。

现在投资资讯发达，买房是一般老百姓相对容易理解的一种投资方式，好像大家都知道了十年还是七年翻一翻，:) 房屋岂有不涨的。

房屋购买能力下降，对本土AUSSIE可能很明显。我觉的房产对于本土AUSSIE只是他们生活的一部分，相对我们华人而言不一定是重中之重 or First Priority，他们可能不会以牺牲或急剧降低生活品质为代价，倾全力供房。所以他们Tolerance很小，房价上涨/房屋购买能力下降的冲击在本地人（媒体）这里被放大了。

[ 本帖最后由 patrickzhu 于 2007-9-20 23:02 编辑 ]

黑山老妖

原帖由 patrickzhu 于 2007-9-20 21:43 发表
沙发，
关注中。。。

不要光座沙发。也要说点吧？

飞行

房子的价格和通涨没什么特别必然的联系，供求关系是最主要的原因

degra

老妖的贴，无论怎样都要顶！

villa

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-20 21:38 发表
理论上来说房产作为一种商品，它的价格从长期来说应该与通膨保持一致。但是事实在过去的20年里上房产的价格增长要高过CPI(请看附件1.pdf)。现在我们不断地听到房屋购买能力下降，中位房价和中位收入的比率越来越高。到底是为什么呢？

我总结出以下一些观点：
1。房子面积和功能的不断增加。老房子小所以造价也便宜。新的房子包括了以前没有的设计理念和新的技术，造价相对高。
2。随着靠近城市的土地越来越少，土地价格也越来越贵。（看附件2.pdf）
3。越来越多的家庭从单收入转为双收入。家庭购买能力上升。
4。澳洲有房阶层一般7年换一次房子。从第一栋房到第二栋房升级的时候，第一栋房子升值了于是第二栋房子的价格相对来说并不是那么高了。
5。租房的人可能一辈子也不会买房子。只要房价不超过有房阶层的人的购买能力就不是问题。
6。贫富差距拉大。有钱的人越来越有钱可以买众多的投资房，穷人一辈子只能租房住。
7。政府的税务政策（负扣税）压低了房租，但是加速了房价相对房租的增长速度。
8。移民增加。新移民用几代人的积蓄+收入供房。
9。房子被不断的扩建、翻新，资本投入增加造成现有房产的价格上升。
10。人口增加，并且家庭单位变小。房源供不应求。住房属于非弹性需求，价格上升属于必然。
..

突然想到上次看一个新闻，作为补充的一点：那就是过去的20年间，澳洲人的生活水平有了很大的提高，对于住房的要求也水涨船高，要求住的房子越来越大，房间数量越来越多，实际上许多房间都空置着，这样从总量上也造成对房子需求的增加。


澳洲人购房求“宽敞”  住宅卧室空置率上升




8月17日澳洲统计局的最新数据显示，成千上万澳洲人为购买超大住宅而背负沉重的房贷，其实他们根本不需要这么大的空间。澳洲统计局发现，现有住宅的平均卧室数量高于10年前。而平均家庭规模却减小了，没有子女的夫妻数量增加，单身人士也开始购买或租房子住。1994年至2004年期间，平均每户人口从2.7降至2.5人，但卧室数量从2.9 升至3个。

澳洲有很多卧室空着没人住，根据2003-2004年的数据，77%住户有一间以上空置卧室，而现在至少有85%住户有一间以上卧室没人住。这些数据显示很多澳洲人为空间超过所需的住宅支付房租或背房贷。

房产开发商游说组织“澳洲城市发展学院”(Urban Development Institute of Australia)的新州总裁Scott Woodcock表示，由于房屋空置率降低，导致住宅需求量增加并加剧了住房购买力危机。





Nation's empty bedrooms a telling tale of our lives



Date: August 17, 2007     Sydney Morning Herald


In the middle of a growing housing shortage comes ironic news: Australia is awash with spare bedrooms.

Figures from the Bureau of Statistics reveal that in 2003-04, 77 per cent of households had one or more spare bedrooms and 97 per cent of couple-only households had one or more unoccupied. At least 85 per cent of solo dwellers also had spare bedrooms.

Between 1994 and 2004 the average number of people per household dropped from 2.7 to 2.5, but the average number of bedrooms rose from 2.9 to 3.

The figures, published on the eve of today's expected interest rate rise, suggest many Australians are paying off loans on homes that are far too big for them.

Scott Woodcock, the NSW director of the Urban Development Institute of Australia, said all the unused rooms were driving up demand for housing, compounding the home affordability crisis.

"You have more divorcees, who need two houses, and a lot of singles who don't want a big family house," he said. "Then there's baby-boomer families which did have four or five people in the house but now the kids have left home."

Patrick Fensham, who co-authored the State Government's 25-year Metropolitan Strategy, said it would take a brave politician to encourage first-home buyers to scale back their expectations and get empty nesters to downsize. "You can, of course, get into more punitive rating systems," he said. "For example, you might start trying to raise the rates on properties you would like to see redeveloped so it becomes less affordable for someone to live there alone."

Leigh Hamlin, a retired butcher, needs no such incentive. His wife has died and his children moved out, so he is selling his huge three-bedroom Stanmore home and moving to the Central Coast. "I think if you are by yourself in a big house, it can be very lonely. Not only that, I am 63 and basically all the money is tied up in the house in Stanmore. I could put half the sale money into super and that's my security and income for the rest of my life."

The figures also show a surge in the mean equity of owner-occupied homes from $177,000 in 1994-95 to $297,000 in 2003-04. This suggested an emerging divide between the asset-rich and the asset-poor, said Bill Randolph, of the University of NSW's City Futures Research Centre. "So if your mum and dad happen to have bought a modest place in the North Shore 40 years ago, that may mean you have much more wealth than someone in a similar position whose parents bought a house in Parramatta," Professor Randolph said.

"And the large proportion that will never own - who will pick up the tab for their aged health care in 20 years time?"

夢回唐朝

原帖由 飞行 于 2007-9-20 21:53 发表
房子的价格和通涨没什么特别必然的联系，供求关系是最主要的原因

可不可以请教下理由，谢谢

Jenny_2000

是啊，供求关系是关键。

想想和我们一起来的新移民。还有很多很多的人正在share房子，而这些share房子的不久的将来都需要买房子的，或者有了孩子以后就不能share房子，需要单独租一个房子了，所以感觉远远的供小于求。

夢回唐朝

原帖由 patrickzhu 于 2007-9-20 21:43 发表
房屋购买能力下降，在这10年的新移民中可能不明显。现在一穷二白的新移民可能没有了，大家多少有些财产带来澳洲，加上二人工作成为普遍现象，可能的父母赞助，移民的房屋购买能力是非常强的，看看足迹网上买房的帖子就是明证。

好像说反了吧，10年前什么收入什么房价比一比就知道了，到底有点家产的新移民占多大的比例没人调查过，足迹网上买房的帖子更说明不了“新移民的房屋购买能力是非常强的”，毕竟有买房想法的才会上来发贴总不会不买房的整天发帖说我不买房吧，14496位会员共 154 人在线 | 最高纪录是279 于 2007-8-20，这个能说明些什么吧

现在投资资讯发达，买房是一般老百姓相对容易理解的一种投资方式，好像大家都知道了十年还是七年翻一翻， 房屋岂有不涨的。

这个太牵强了吧，因为房子七年翻一翻所以要涨，如果光是因为人为的烘托这样更说明了投资的盲目和其中的泡沫，这里还是先要证明为什么“七年翻一翻”先吧

房屋购买能力下降，对本土AUSSIE可能很明显。我觉的房产对于本土AUSSIE只是他们生活的一部分，相对我们华人而言不一定是重中之重 or First Priority，他们可能不会以牺牲或急剧降低生活品质为代价，倾全力供房。所以他们Tolerance很小，房价上涨/房屋购买能力下降的冲击在本地人（媒体）这里被放大了。

购买能力下降对谁都是一样的，房价低的时候华人也会倾全力供房，房价高了原来买house现在买unit3变2大变小，购买能力一样下降
现在房价上涨/房屋购买能力下降都不是媒体随便说说的都有现实的数据，这么看来美国房市危机也是个幻影骗人的，那“七年翻一翻”是不是也在被放大呢。。。

夢回唐朝

原帖由 Jenny_2000 于 2007-9-20 23:18 发表
是啊，供求关系是关键。

想想和我们一起来的新移民。还有很多很多的人正在share房子，而这些share房子的不久的将来都需要买房子的，或者有了孩子以后就不能share房子，需要单独租一个房子了，所以感觉远远的供 ...

没有相应购买力的配合，供求关系也只会停留在那里没法转成实际

西红四

1, 房价增长还是收益率指标, 通涨可以理解成收益率,但是我更倾向把它看长价格指标,所以二者比较意义不大
2,通涨可以是成本推动型也可以是需求拉动还是其它,房屋价格也同样. 但是一个是宏观层面,一个相对微观.
3宏观影响微观,这是废话,..哈哈,怎样从宏观森头到微观是一本书也说不清楚
4,房屋价格和通涨有相关性,但是通过研究通涨对房屋价格坑定没有任何指导意义. 因为中间有太多的因果. 比如货币发行量铸币税都可以同时推高房价和通涨,但是不能说是通涨影响了房价
5 影响房价因素很多,我觉得收入增长率或者确切的说试长期预期增长率通过影响供求,从而影响房屋价格. 可以作为研究的出发点. 如果简单的把房价租金比比较股票的市盈率(有人可能回不同意,但是从商业研究的角度,还是可行的)
6,收入增长率受到货币价值,劳动生产率还有什么什么影响来着? 完了绕进去了

patrickzhu

嗯，谢谢你的指教，和放大我的每一句话加以论述，学习了。。。

patrickzhu

原帖由 西红四 于 2007-9-20 23:59 发表
1, 房价增长还是收益率指标, 通涨可以理解成收益率,但是我更倾向把它看长价格指标,所以二者比较意义不大
2,通涨可以是成本推动型也可以是需求拉动还是其它,房屋价格也同样. 但是一个是宏观层面,一个相对微观.
3 ...

Your six paragraphs would be quoted by Mr.夢回唐朝 soon, I guess :)

patrickzhu

原帖由 夢回唐朝 于 2007-9-20 23:59 发表
没有相应购买力的配合，供求关系也只会停留在那里没法转成实际

Also would like to know your own thoughts instead of just commentary input by quote, thanks.

maplefire

看了property investor magzine上的一个报道：
1977年melb inner的median house price 55K, 1987 180K, 1997 350K, 2007 650K
如果按照现在的情况,2017年melb inner的median house price is 1.1million.
这种房价只有dual income households, who postpone childern until well into their 30s. 才能供的起。

黑山老妖

我想在现在的经济大环境中，现金流变为投资主导。任何资产都被转换为现金流。低利率，税务优惠增加了现金流。房产作为一个现金流的来源他的价值自然就被同样的扩大了。

吃喝拉撒睡

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-21 10:14 发表
我想在现在的经济大环境中，现金流变为投资主导。任何资产都被转换为现金流。低利率，税务优惠增加了现金流。房产作为一个现金流的来源他的价值自然就被同样的扩大了。

老妖强！一语道破天机。PFPF


强贴留名。

黑山老妖

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-9-21 11:46 发表
老妖强！一语道破天机。PFPF
强贴留名。

alex315

又学习新一回, 高人!

zhengtao

我认为价格全都是被炒上去的？极端一下。

vmaya

好！！加分

vmaya

可惜我不能加，下次吧

黑山老妖

原帖由 zhengtao 于 2007-9-22 11:30 发表
我认为价格全都是被炒上去的？极端一下。

太简单了。能不能说为啥会被炒上去？

zhengtao

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-22 18:31 发表

太简单了。能不能说为啥会被炒上去？

就像温州炒房团那样。不过没有关注过这个市场，不知道里面运转的情况，所以说比较只是极端的评论一下。

VIP

澳洲的房地产市场还是很透明的,好像不太容易出现炒房团的情况.当初很多温州人是靠对炒套现,这个办法在澳洲行不通吧.

vmaya

当房子作为一种投资，就没有办法抑制他的上涨，任何的吵做也就无法避免。

目前各国政府都是土地经济，税收的很大部分都是来自土地，自然他们不会抑制土地的上涨了，所以土地上涨根本来源于政府。

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-21 10:14 发表
我想在现在的经济大环境中，现金流变为投资主导。任何资产都被转换为现金流。低利率，税务优惠增加了现金流。房产作为一个现金流的来源他的价值自然就被同样的扩大了。

thomass620

澳洲没有因投资环境恶化而闲散的虚拟资金,没有特权封建阶级的话,房子应该不会张的太离谱.都是刚性需求搞的.

中国是通货膨胀,苛捐杂税,土地垄断,外资炒做,投资环境恶化,大量虚拟资金空闲,造成商业移民增多,股票和房产过热集中过多资金,泡沫重重....但是中国的情况恶化在影响澳大利亚.中国的虚拟资本在外逃,贪腐资本也在外逃,首选目的国就是澳大利亚,所以中国新移民买房能力强劲,就是这个原因.刺激澳洲地产泡沫增长,也不是不可能.

[ 本帖最后由 thomass620 于 2007-9-25 12:29 编辑 ]

thomass620

大家在考虑澳大利亚的问题的时候,千万别孤立地看这个国家的经济,或者只看到这个国家被发达国家的影响,其实澳大利亚经济被中国现状影响更多....中国虽然落后人均低,但虚拟资金的总量惊人,在澳洲翻云覆雨是轻而易举的.虚拟资金在中国把股票炒高到空前,让工商银行市值超过花旗,他掀起的中国商业移民狂潮也将影响几个目的地国.

[ 本帖最后由 thomass620 于 2007-9-25 12:33 编辑 ]

黑山老妖

LS说得有点道理。

patrickzhu

原帖由 thomass620 于 2007-9-25 12:19 发表
澳洲没有因投资环境恶化而闲散的虚拟资金,没有特权封建阶级的话,房子应该不会张的太离谱.都是刚性需求搞的.

中国是通货膨胀,苛捐杂税,土地垄断,外资炒做,投资环境恶化,大量虚拟资金空闲,造成商业移民增多,股票 ...

Good Points!