First Home Saver Account,这样算对吗?

jw222

政府补17%,税打利息15%.现在的Cap好像是$6000吧.而且条例也改了.以前是买房但存不到四年钱就要进Super,现在是可以等到四年后把钱放到自住房.
所以假设一下,第一年放$1000进户头,然后同年买房的话,第一年是可以拿17%的.但以后就不可以再放钱进户头.但户头的钱还是有利息的.利息现在是3.XX%,减15%,就是减0.45%.如果利率没有大变动的话,估计就在2.9%附近.
所以,
第一年:
total=(1000+1000*0.17)*(1+2.9%)=1203.93
第二年:
total=1203.93*1.029=1238.85
第三年:
total=1238.85*1.029=1274.75
第四年:
total=1274.75*1.029=1311.7
用上面的方法算,return是31%.除四,每年的平均回报就是大概7.75%,不到8%.但这个已经比目前很多的定存高.
如果是迟一个financial year买房的话.那么return就更高了.

这样算下来,first home saver account应该是不错的选择.但为啥这个选项大众不是很感冒,四大纷纷不在提供新客户账户?
足迹的同学有什么高见?上面的算法有什么错漏吗?

s4048987

第一年是有约20%的收益率，然后你买房了，第二年开始的收益率就只有 2.9% 了

萍踪侠影

up up!!! I am curious about this too!!

kui3000

这里面可能有多方面原因：

1. 利息没有你想像那么高。(1+x)^4=1.3117, x=0.07。这个是复利，没有7.75%那么高。此外，如果你买了房子，本来那个钱可以用来抵消贷款，现在贷款平均6.5%左右，那么7%和6.5%就没有太大区别。

2.灵活性很受影响。这个要4个financial year才能取出来，对买房的人来说，first deposit很重要，意味着deposit少了很多。

3.影响贷款数量。众所周知，如果做一个investment property，可以贷出来更多的钱。但是如果这么做，能不能把FHSA的钱取出来就不好说了。FHSA是说买first home才可以用。这个我不确定，但我想保险起见还是要买成self residence的吧

4.对银行来说，提供这个账户没什么钱挣。存在里面的钱很少的。而且还要培训员工学习这个账户。

5.请来点浮云吧

xhmax

kui3000 发表于 2013-2-28 11:51
这里面可能有多方面原因：

1. 利息没有你想像那么高。(1+x)^4=1.3117, x=0.07。这个是复利，没有7.75%那么 ...

现在还有这个账户可以开么？

kui3000

xhmax 发表于 2013-3-10 16:06
现在还有这个账户可以开么？

mebank还有这个产品，anz和cba已经取消了