怎么能使投资房利益最大化啊？有关房租和负扣税的问题

gaddafi

刚签完合同，正在办理贷款事宜，怕万一贷款时账户搞错先上来问问大侠们。

买的房子租户又renew了一年，所以不打算住进去了，就以投资房贷款。我是现在在家带孩子没有上班，老公一人上班。贷款28万，房租租金一周600，这样算下来应该房租有结余。这种情况下，如果再把房租全算到老公头上，那我们又得多交税。

请问：
1，房子是在夫妻两人名下，但是是以一人贷款，房租的分配情况是怎么样的？一人一半还是归贷款方？
2，如果贷款帐户是联名账户是不是就可以平分房租呢？当然如果房租能全算到我头上最好了，但是应该不可能，ATO没那么傻吧。
3，如果以上可以的话，贷款是给broker谈时怎么讲让他帮忙建立好账户？
4，投资房贷款是不是最好用offset账户然后interest only?还是和本金一起还好呢？所谓的负扣税是不是只是可以利息抵税，还的本金可以抵税吗？如果可以我是不是就可以选择I+p，然后房租低于所还金额，就可以负扣税了？

简言之，谁能给我出个主意能将利益最大化吗？

先谢过了，然后慢慢给大家加分。

lucyliu8472

楼主在家带孩子没有工作年薪收入。如果2人做贷款，也许会不利。应为银行会认为家庭开销更大。如果您老公不告诉银行有家庭，对他生活费的评估更低，等于您老公能多贷款。

如果2人贷款不成立或没有能多贷款好处，那以后问题都没意义讨论。投资房当然能interest only 贷款越多越好了

gaddafi

lucyliu8472 发表于 2013-1-23 10:49
楼主在家带孩子没有工作年薪收入。如果2人做贷款，也许会不利。应为银行会认为家庭开销更大。如果您老公不 ...

根据收入和开销算过，银行说可以贷给更多，但是如果超过80%，就要每年多交一笔保险费用。也就是说只有以收入方来贷款，开账户联名帐户不可以？房租平分也就不可能了？

lucyliu8472

gaddafi 发表于 2013-1-23 09:55
根据收入和开销算过，银行说可以贷给更多，但是如果超过80%，就要每年多交一笔保险费用。也就是说只有以 ...

楼主最好买个能负扣税的投资房，就不涉及到房租收益平分问题了。如果楼主老公收入是年薪，可以抵税。

gaddafi

lucyliu8472 发表于 2013-1-23 11:02
楼主最好买个能负扣税的投资房，就不涉及到房租收益平分问题了。如果楼主老公收入是年薪，可以抵税。 ...

如果选择本金利息一起还，还款额高了，可以抵税吗？还是只有利息可以抵税？他是月薪，早知道这样买了自己住了，又赚不到便宜。

gaddafi

lucyliu8472 发表于 2013-1-23 11:02
楼主最好买个能负扣税的投资房，就不涉及到房租收益平分问题了。如果楼主老公收入是年薪，可以抵税。 ...

还有一个问题，这个时候如果有闲钱是不是不放到offset里面，放到我的账户下面存起来自己赚利息是不是更划算呢？老公交税交到38%，如果在减少还的利息那就赔了。

lucyliu8472

gaddafi 发表于 2013-1-23 10:11
还有一个问题，这个时候如果有闲钱是不是不放到offset里面，放到我的账户下面存起来自己赚利息是不是更划 ...

offset 里的数额，等于减少了您的本金。

不要再搞 saving account， 那个要交很高的存款利息给国家，不值得

老公是年薪，和多频繁发工资没关系的。

只要出租房子的开销 （利息 + 维修费 + 出租广告费管理费+council +物业 ） 大于租金收益，这个差，就可以不交税。

假设老公年薪x万，应该x万都报税，现在出租房每年亏损了几千，应该交税的就是 x万 - 几千。您有家庭如果有任何补贴不知道是否影响

gaddafi

lucyliu8472 发表于 2013-1-23 11:20
offset 里的数额，等于减少了您的本金。

不要再搞 saving account， 那个要交很高的存款利息给国家，不 ...

多余的放在我的账户产生利息缴税应该很少吧？

我算了一下，假设贷款28万，利率6的话，一年利息1万6千8，房租31200，利润如14400，多交税14400*0.38=5472,果我多放十万进去，利息1万800，房租一年31200，利润20400,多交税20400*0.38=7752,我放10万在reward账户100000*4.92%=4920（westpac reward利率），因为我只有利息收入，收入不超过1万，应该不用交税，这样整个家庭除去工资正常扣税外需再多交7752-4920=2832。这样比把钱都放在offset账户整个家庭少交5472-2832=2640，不知道这样算有没有问题？

lucyliu8472

gaddafi 发表于 2013-1-23 10:57
多余的放在我的账户产生利息缴税应该很少吧？

我算了一下，假设贷款28万，利率6的话，一年利息1万6千8， ...

弄了半天，你买房子，不是付扣税？ 买个能付扣税的不好吗。

gaddafi

lucyliu8472 发表于 2013-1-23 12:06
弄了半天，你买房子，不是付扣税？ 买个能付扣税的不好吗。

我想啊，开始不懂啊，现在知道了，原来投资那么复杂才知道，以为房子便宜，有好的房租收入就好呢

lucyliu8472

gaddafi 发表于 2013-1-23 11:10
我想啊，开始不懂啊，现在知道了，原来投资那么复杂才知道，以为房子便宜，有好的房租收入就好呢 ...

interest only 能多贷款就多贷款，其他钱放offset 里。

lucyliu8472

多放10万进去哪里？买房子？个人认为为了能少交点税，让10万变成死钱不值得。

click

gaddafi 发表于 2013-1-23 12:10
我想啊，开始不懂啊，现在知道了，原来投资那么复杂才知道，以为房子便宜，有好的房租收入就好呢 ...

28万的贷款买周租600的房子，如果是贷款80％或者更高的话，不知道多少人睡觉都笑出来，这样好的投资现在哪里去找。

patrickzhu

click 发表于 2013-1-23 12:23
28万的贷款买周租600的房子，如果是贷款80％或者更高的话，不知道多少人睡觉都笑出来，这样好的投资现在 ...

我想买这样的房子。

click

patrickzhu 发表于 2013-1-23 12:24
我想买这样的房子。

呵呵，我就知道嘛，如果LZ嫌不合算，大把的人来抢。
不过就是不知道是不是首付比例高于20％。

lucyliu8472

lucyliu8472 发表于 2013-1-23 11:17
多放10万进去哪里？买房子？个人认为为了能少交点税，让10万变成死钱不值得。 ...

谢谢！祝顺利！

hohoho

28万， 房租600，哪有这样的房子

楼主介绍下地址， 我也要

mightyview

交税38%，好夸张啊，至少年薪要过20W了你老公太强了

格美

楼主是贷款少而已，不是房子价格。

楼主是不是自己住的房子还有贷款，所以有offset，要是我的话，就把投资的房子多贷款些出来，放到自己住的房子的offset账户上。如果是自己住的已经没有，只是指投资房的offset ，那么，投资房放你名下好。我就是关注这事哈，说的不一定对。

tanbb69

mightyview 发表于 2013-1-23 12:32
交税38%，好夸张啊，至少年薪要过20W了你老公太强了

80000-180000 tax rate is 38%

tanbb69

对于搂主来讲，能买到这样投资回报的房子那是相当的运气的，前面有人说买负扣税的房子，nonono,作为投资，能够有正现金流当然是最好的，谁都不想亏钱，负扣税只是澳州政府忽悠我们这些买房者的一个渠道，一项投资，每年亏上几万，政府给你点回报，房价涨了倒好，没涨那也是亏得一塌糊涂啊，利息搭上去不说，stamp duty那可收的都是5%以上阿

wTam

1，房子是在夫妻两人名下，但是是以一人贷款，房租的分配情况是怎么样的？一人一半还是归贷款方？

房租的分配是一人一半

gaddafi

hohoho 发表于 2013-1-23 12:29
28万， 房租600，哪有这样的房子

楼主介绍下地址， 我也要

QLD乡下，你不会喜欢的吧

gaddafi

wTam 发表于 2013-1-23 15:47
1，房子是在夫妻两人名下，但是是以一人贷款，房租的分配情况是怎么样的？一人一半还是归贷款方？

房租的 ...

我也很关注房租的分配啊，有经历过吗？是不是只要在两人名下房租肯定是一人一半？

gaddafi

tanbb69 发表于 2013-1-23 14:20
对于搂主来讲，能买到这样投资回报的房子那是相当的运气的，前面有人说买负扣税的房子，nonono,作为投资， ...

谢谢安慰啊

gaddafi

tanbb69 发表于 2013-1-23 14:17
80000-180000 tax rate is 38%

还是您懂啊

gaddafi

格美 发表于 2013-1-23 12:41
楼主是贷款少而已，不是房子价格。

楼主是不是自己住的房子还有贷款，所以有offset，要是我的话 ...

今天我的broker告诉我，签合同前应该问问会计师，他说好像可以名字只写我的，然后让老公担保我，我来贷款，不知对不对

southstar

patrickzhu 发表于 2013-1-23 12:24
我想买这样的房子。

同求

southstar

tanbb69 发表于 2013-1-23 14:20
对于搂主来讲，能买到这样投资回报的房子那是相当的运气的，前面有人说买负扣税的房子，nonono,作为投资， ...

是的。负扣税终究是负的。正的当然比负的好

southstar

贷款28万 这个是100%的房价吗？如果不是100%贷款，那也算不上是正的，