抛玉引砖,关于买楼花投资的优劣对比讨论, 抛个玉出来,等待大家拍砖

万里居士

本人喜欢研究地产投资, 关于买楼花投资有些自己的想法,说出来和大家讨论一下.

首先这里说的只是投资,自住不包括在内.

优势:
1. 租金净回报率高. 注意我说的是净回报率，也就是减去了BODY CORPORATE和AGENT的费用的。虽然目前的市场一般是3%-5%, 但是好的投资者可以做到6-7% 有人问7%是怎么来的呢?秘密就是打隔断.把租金从500拉到700+. 现在NAB的三年固定贷款利率是5.39%, 做的好的话可以做到POSITIVE GEARING.

2。省税（TAX DEPRECIATION）。坛子里有很多讨论了，但是真正懂的没几个。具体不展开了，说起来太长，自己去google吧。只说结果：比如你现在收入10万，本来只能拿到手7万多，通过TAX DEDUCTION，这部分税就可以少交很多，甚至不交。 等于你一年什么都没做，多赚了两万多块钱。当然这有可能需要一个投资组合（两个房子以上）。 可能有人说这些钱在卖房的时候不是还要有CAPITAL GAIN吗？但是现在交税和五年，十年以后交税是有本质上的区别的，当然这是对懂得投资的人而言。

3。节省印花税（这个地球人都知道）。假设你现在手里有五万块， 买一个40万的房子，印花税就没了一半，根本就进不了投资房地产的门。但是如果买40万的楼花，订金10%也就是4万，还有一两年时间给你再攒三万多准备SETTLE。 所以不要小看这个印花税，对投资新手来说这是很大的区别。

缺点：
1。雾里看花，虚无缥缈。有可能货不对版，或者项目不能按时完成，或根本就完成不了。

2。贷款有风险。交房的时候，银行的评估可能低于你的买房价格。 比如你40万买的，银行评估只值35万，那么银行只会贷给你35万的80%，剩下的钱就要自己给。

3。房价变化不大。 在大部分情况下，apartment的房价都没有house升的快。反过来说，也不可能比house跌的快，所以想捡便宜也没那么容易。

结论: 买楼花适合一部分投资人,但是对另一部份人来说可能就是鸡肋,最主要看你自己性格和投资方向了.

欢迎拍砖,反正世界末日到了,豁出去了.

hsqhugh

我厂冰箱有以下优缺点：
优点：
美观，大方，
兼有夜间照明功能
很省电，每年省好多电费

缺点：制冷不太好。

mick703

现在楼花除了自住，都要印花税

jhjhjhjhjh

LZ说的很好，多多哥哥调侃的也有水平。我喜欢投资房地产，民宅，商业，楼花都买，在楼花这一块上赚得不少，N个目前没有失过手，除了LZ说的外，我买的楼花还具备这两条之一，地点独一无二或是价格独一无二。投资组合应该以民宅和商业为主，楼花为辅，同样的投入下楼花的产出还是不错的。我指的投入是指真金白银的现金投入，而不是合同上的价格。

gongfu

ls是墨尔本的？

墨尓本

我想问问， 海外人士买楼花， 房子settle后出租有什么优势？

清咖一杯

楼主，第一条能不能解释一下，什么叫打隔断？不是把房间隔出来然后分租吧？

640

楼花有赚钱的最近5年也就是burwood那个盘（还有一些小盘象ｎｏｒｔｈｍｅａｄ），难道楼上说的是过去10年前买进的？如果是２０００年买的，那也只有５０％有赚。可以列举一下是哪几个区的楼花吗？

万里居士

hsqhugh 发表于 2012-12-21 00:29
我厂冰箱有以下优缺点：
优点：
美观，大方，

哈哈，谢谢你的幽默。比如在一个超市里，有制冷非常好的冰箱放冰淇淋，有一般制冷的冰箱放牛奶和蔬菜，还有既可制冷又和制热的空调给顾客提供舒适的环境。每种东西都有自己的适用性和局限性。投资也是一样。每个投资产品都有自己的优缺点。比如有人买楼花，有人买现房，有人买UNIT, 有人买HOUSE, 有人买房出租，有人升值了就卖，有人买商业，有人买民用，有人买了旧房子装修好了卖，有人买旧房子分割了地卖，有人把旧房子推倒了重建，有人把旧房子推倒了修好几个UNIT, 有人买了房空着不出租，有人恨不得招几十个房客，有人租房给RESIDENTIAL，有人租房给BUSINESS(最典型就是诊所），有人买地修别墅，有人买地修shopping centre.

总之每个投资方式都有优点和缺点，作为一个好的投资人就是要把这些结合，组成自己的投资组合，扬长避短。这就是我说的要看这个投资人的性格和投资目的了。

本人开此贴的目的是通过讨论，让大家对投资楼花的利润和风险有更全面的认识，而不是讨论楼花本身有没有投资价值。没有价值它也不可能存在。

万里居士

640 发表于 2012-12-21 10:51
楼花有赚钱的最近5年也就是burwood那个盘（还有一些小盘象ｎｏｒｔｈｍｅａｄ），难道楼上说的是过去10年前 ...

本人在墨尔本. 买楼花赚钱有三种方式:

第一就是房价升值,

第二是正现金流,新的APARTMENT比HOUSE更容易获得正现金流,但是在买楼花的初期这种优势体现的不明显,时间越久,房贷剩下的越少,租金越来越高,优势就会体现出来.

第三是TAX DEPRECIATION. 这个在初期最明显, 像我前面举的例子,可以把你的收入从7万拉到10万. 人生最悲哀的事就是年轻时有花钱的欲望和需要,但是没钱花, 人老了有钱了,又没精力没欲望花钱了. TAX DEPRECIATION就很好的解决了这个问题.

你所说的很多人没赚钱,实际上只是第一种.

培培

真要买apt也是为了cash flow和折旧，买进新apt就可以了，楼花这玩意儿还是别玩儿

万里居士

墨尓本 发表于 2012-12-21 09:26
我想问问， 海外人士买楼花， 房子settle后出租有什么优势？

从中国投资者的角度来说, 来澳洲买房其实最主要是追求资金的安全. 俗话说创业容易守业难,你看中国福布斯富豪榜上的那些有钱人有几个能在榜上待几年以上的?  海外投资者不能和本地投资者比,因为他们在澳洲只能买楼花或HOUSE AND LAND PACKAGE, 所以相对而言,买楼花的稳定性比较高,但是税务方面就没有本地人那种优势了.

mightyview

可以解释下TAX DEPRECIATION吗？不是特别理解这个如何操作

万里居士

培培 发表于 2012-12-21 21:17
真要买apt也是为了cash flow和折旧，买进新apt就可以了，楼花这玩意儿还是别玩儿 ...

买新的APT是要交STAMP DUTY的, 买楼花就不用交房子的STAMP DUTY了,只交土地的印花税. 那是几百块和一两万的区别.

培培

万里居士 发表于 2012-12-21 21:26
买新的APT是要交STAMP DUTY的, 买楼花就不用交房子的STAMP DUTY了,只交土地的印花税. ...

捡了芝麻丢西瓜

培培

捡了芝麻丢西瓜

人民币

万里居士 发表于 2012-12-21 21:26
买新的APT是要交STAMP DUTY的, 买楼花就不用交房子的STAMP DUTY了,只交土地的印花税. 那是几百块和一两万 ...

请问 买楼花不用交印花税  是说交十分之一款当时不用交  还是以后也不用交啊

万里居士

mightyview 发表于 2012-12-21 21:24
可以解释下TAX DEPRECIATION吗？不是特别理解这个如何操作

这个解释起来就太长了,简单说一下. 比如你的税前收入(taxable income) 是10万,本来只能拿到手7万多。一个投资房的TAX DEPRECIATION是1万,那你这年的税前收入就变成了9万,如果你的TAX DEPRECIATION是九万,那你的taxable income就变成了1万，就不用交税了。等于把你的税后收入从7万提高到了10万。具体1万或者9万是怎么算出来的，就要找专业的会计师了。一般40多万的APT第一年应该在1万左右。

万里居士

人民币 发表于 2012-12-21 21:35
请问 买楼花不用交印花税  是说交十分之一款当时不用交  还是以后也不用交啊 ...

10%是不包括印花税的，SETTLE时才交土地印花税，只交这一个税。

万里居士

培培 发表于 2012-12-21 21:28
捡了芝麻丢西瓜

其实买楼花就是买一种OPTION,在SETTLE时以合同上价位买到这个房子.  投资10%的DEPOSIT,有90%的杠杆. 在楼花SETTLE的时候,如果房价涨了10%,你会有100%的回报. 如果房价跌了,你也必须以这个价位买.最关键的一点,这90%杠杆的获得,不用什么附加条件,比如银行贷款的严格审批, 所以在香港这是一种非常流行的方式,以小搏大,房价跌的时候所以很多人跳楼啊.

如果你不原意承担这个风险,当然也得不到这方面的利益.话说10倍的杠杆是很难得到的.

还是那句话有些投资人觉得这是很好的投资方法,有些人不喜欢,见仁见智.最终还是看投资人的性格和投资目的.

mxgong

640 发表于 2012-12-21 10:51
楼花有赚钱的最近5年也就是burwood那个盘（还有一些小盘象ｎｏｒｔｈｍｅａｄ），难道楼上说的是过去10年前 ...

最近5年的话，赚钱的楼花应该不少

最近2年， 就未必了

Tstraying

楼花只用交土地税吗？为什么朋友最近为了悉尼买的楼花交了房价3%的stamp duty呢？

640

万里居士 发表于 2012-12-21 21:12
本人在墨尔本. 买楼花赚钱有三种方式:

第一就是房价升值,

第一就是房价升值,
如果是墨尔本，过去5年我也没看到有赚钱的，银行估价低的倒是很多。不过可能我知道的都是docklands和市中心之类的。

第二是正现金流,新的APARTMENT比HOUSE更容易获得正现金流,但是在买楼花的初期这种优势体现的不明显,时间越久,房贷剩下的越少,租金越来越高,优势就会体现出来.
如果我没理解错，你意思是分租吧，如果正常投资者不知有几人可以有经验和时间来实现。当然最简单是你说的隔房，可是这里面包含的罚款风险对大多数投资者来说并不吸引。当然，你可以说这是成功和失败的人的思维问题，也可以作为一个考虑。

第三是TAX DEPRECIATION. 这个在初期最明显, 像我前面举的例子,可以把你的收入从7万拉到10万. 人生最悲哀的事就是年轻时有花钱的欲望和需要,但是没钱花, 人老了有钱了,又没精力没欲望花钱了. TAX DEPRECIATION就很好的解决了这个问

同时如果你的房子提高的租金，那你的负扣税‘优势’就已经不明显了。如果你继续提高租金那就是要交税了而不是退了。当然，如果一个房子在负扣税和租金高的双假设情况下，可以正现金流当然是很吸引的。可是如果房价不但没升而且在settle的时候就低估了呢？低估5%要多少年的正现金流才补回来呢？后面的strata加上去后，房价还可以同时上涨吗？

种种的不确定，风险，还有其他，我实在看不出这3点表现出来的优势，房价，现金流还有折旧，这一切都可以在2手房以更低风险的手法来运作。为什么还要纠结楼花呢?

万里居士

Tstraying 发表于 2012-12-21 23:32
楼花只用交土地税吗？为什么朋友最近为了悉尼买的楼花交了房价3%的stamp duty呢？ ...

关于印花税这个.土地的税是一定要交的.交多少是看那块地的容积量,而建筑税是说还没建的时候买的话是不用交的.这就是所谓的楼花,而如果建筑它建了20%的话你再买的时候就要交那20%的建筑印花税...所以要在它开建之前买才不用交建筑税.这就是所指的楼花,所谓的免多少楼花是看你买的时机,,

决定免除多少印花税的唯一因素是“The cost the works performed between the day of sale and the day of settlement", 而且最后决定减免多少印花税是要由The State Revenue Office根据开发商提供的 Land&Building Packages statutory declaration 来决定。也就是说一般在房屋开盘动工之前购买可以节省较多的印花税，但是节省多少不是由中介或开发商说了算的，已经开工的甚至快要修好的是根本省不了什么印花税。

Tstraying

万里居士 发表于 2012-12-22 01:00
关于印花税这个.土地的税是一定要交的.交多少是看那块地的容积量,而建筑税是说还没建的时候买的话是不用 ...

囧，朋友的房子是一年多前买的，那时候就是一块地什么都没有。现在15个月过去了让交了房价3%的税。是因为是apartment楼花的关系？

doudouzhu

自住不打算买楼花

doudouzhu

以后有闲钱了  可以考虑投资房买楼花

飞儿

这年头，鼓吹楼花的人，难免有中介嫌疑哈

黑山老妖

清咖一杯 发表于 2012-12-21 08:45
楼主，第一条能不能解释一下，什么叫打隔断？不是把房间隔出来然后分租吧？ ...

这是违法行为。
bankstown火灾死人的就是例子。