Line of Credit vs Offset Account

jamyi

最近在做贷款的refinance, 准备把现有自住房升值的equity部分拿出来进行投资. 现在在考虑两种不同的方式,请各位税务高手指教.

1.把升值的部分开一个line of credit的新帐号,今后投资房产或股票就直接从这个帐号取出,产生的利息用于negative gearing退税.

2.把升值的部分开一个新的home loan和一个对应的offset account帐号,然后刚开始时把home loan的钱全放在这个offset account 里,这样开始的时候等于home loan是没有利息产生的,以后投资房产或股票的资金都从这个offset account里支出.  现在不确定的是这种做法的话home loan产生的利息能不能用于 negative gearing 退税?

笨猫

not sure, looks ok. up up

kuxxc

(1) suits you better.
For (2), you can't claim the interest as deductible expense as the original loan is not for income producing purposes.

Offset is largely useful only when you convert your residence to an investment property.

[ 本帖最后由 kuxxc 于 2012-3-28 16:57 编辑 ]

ialienam

1. LOC應該都會比較貴.

但方便 又可以capitalise interest (好像有一些LOC不准了?? depends on your lender I think)

Anyway.. 其實用LOC or offset都沒有差別...
能不能做tax deduction是看你如何用錢做事.

你應該開兩個accounts. 一個是你現有amount say $500k, 放account A
Refinace多出來的錢$100k, 就放account B (split up)

以後investment (shares or investment property) 就從a/c B拿錢就ok.
因為一般現在的loan account都准你split up to 10 accounts (or even more).
不用時候就放offset下.. 只是有些lenders你要多開offset就要多收一個account keeping fee..

again ask your broker or lender... 老實說...這問題應該是你lender/broker煩惱, that's why they get paid for.

jamyi

原帖由 ialienam 于 2012-3-28 17:25 发表
1. LOC應該都會比較貴.

但方便 又可以capitalise interest (好像有一些LOC不准了?? depends on your lender I think)

Anyway.. 其實用LOC or offset都沒有差別...
能不能做tax deduction是看你如何用錢做事.

你應 ...

谢谢你的建议

你说的开个account B就是我说的第二种方法,不过你开通这个帐号的时候钱并不是放在这个帐号里,而是在开通的时候要拿出来放到offset account里,用的时候是从offset account 里拿啊.
现在的lender也给不了tax 方面的advice, 我要按1或2做都可以,但要为以后退税的时候做好打算.

kuxxc

原帖由 ialienam 于 2012-3-28 17:25 发表
again ask your broker or lender... 老實說...這問題應該是你lender/broker煩惱, that's why they get paid for

What has it got to do with the broker/lender ?

ialienam

Lender當然不能給tax advice, 但如果你知道你的需求 就可以和他講.. 所以我才說這是他要幫你做的事.

你就和妳lender/broker說我想要分兩個不同accounts, 而這兩個不同accounts我都想要有offset..

就回到如果你有$600k,
$500k是現在自住用的 (不能抵稅) 那就專門一個account.
另外一個account B $100k, 就先放在account B下的offset..

所以你也應該會有兩個不同的offset (Offset A for $500k and offset B for $100k). $100k就在a/c B下面的offset B.. 等有一天你需要投資 就再拿錢出來from offset B.
這樣效果就和LOC不是也一樣?

看每家不同的product, 有一些好像你多開一個account (& offset)就要多收你monthly fee. 那就看你現在是用哪一家lender. 那這部分是算product spec 應該也就是你lender要幫你做的. 因為你現在對tax這方面理解是ok 只是實際上的操作需要你lender/broker來幫忙..  

因為分兩個accounts主要目的就是好做稅.. 要不然你全部混一起, end of fy is very confusing.

p.s. sorry不知道我有會誤解樓主的問題...如果我越幫越忙的話 就不要理我.

ialienam

sorry.... 我想到, 其實account B也不一定要offset.

因為account B (新的$100k), 如果都確定是用來投資.. 那就利用它原本有的redraw facility就ok.. (this redraw facility is like a standard feature across all lenders now, but check with your lender first) 這樣其實也不需要什offset or LOC.. 就只要分兩個accounts就ok. 這部分你lender是應該可以幫你做

對不起, 現在我對樓主情況的理解是; 自住房 也沒有打算要變投資房. 現在要做refinance而這多出來的錢是為了以後做投資使用. 而重點是這多出來的錢以後做投資可以確保他能tax deduction.. 希望我沒有搞錯.

p.s. 我對樓主個人情況是不了解, 所以建議樓主你最好當然還是找professional詢問一下. 這上面東西我只是個人意見, 不代表任何金融建議.

[ 本帖最后由 ialienam 于 2012-3-28 19:12 编辑 ]

yzf686

有点不明白LZ怎么refinance才能把升值部分单开一个loan。

一般买投资房，如果用“自住房”的“还清”部分贷款，都是用LOC。
我不知道银行会不会为“自住升值“部分单开一个home loan，个人认为不会。那样就不是home loan了。
银行只会评估你的投资房产，根据那个给你home loan。
而且LOC要找另外一家完全不同的银行，不要跟home loan在一个银行。
如果在一个银行，不好批。
LOC如果你不用是不产生利息的，所以到时候差多少从LOC里支出，没有用到的部分不产生利息。但是home loan是不管你用不用都会有利息，offset除外。
LOC+home loan是很常用的100%贷款买投资房的方法。100%利息可以claim。

[ 本帖最后由 yzf686 于 2012-3-29 12:52 编辑 ]

kuxxc

》而且LOC要找另外一家完全不同的银行，不要跟home loan在一个银行。

这个不容易啊。。。另一家银行不可能接受房子为 secondary mortgage 给你在升值部分开个 LOC...

yzf686

原帖由 kuxxc 于 2012-3-29 12:43 发表
》而且LOC要找另外一家完全不同的银行，不要跟home loan在一个银行。

这个不容易啊。。。另一家银行不可能接受房子为 secondary mortgage 给你在升值部分开个 LOC...

其实我的意思也不是升值的部分开LOC，而是已经还清的那部分可以做LOC

kuxxc

原帖由 yzf686 于 2012-3-29 12:50 发表

其实我的意思也不是升值的部分开LOC，而是已经还清的那部分可以做LOC

Still mortgaged against the same property right?

yzf686

原帖由 kuxxc 于 2012-3-29 12:53 发表


Still mortgaged against the same property right?

对，自住房的还清部分的equity是可以做LOC的。

LOC一般在与Home和investment不同的银行， 因为如果在同一个银行，银行会觉得你要贷款100%. 那样不好贷。

[ 本帖最后由 yzf686 于 2012-3-29 13:43 编辑 ]

kuxxc

You missed my point.

yzf686

原帖由 kuxxc 于 2012-3-29 15:31 发表
You missed my point.

so what is your point?

kuxxc

10 楼？

yzf686

你还是没好好看我回复。
我说了不是增值部分,是还清部分（equity）做LOC
银行做LOC是看你有多少equity，根据你的equity给你额度， 而基本不会看你的原有贷款。这就是为什么要找另外一家银行，而不是在原有银行让他们assess。因为银行间基本没交流，所以更加好批。而且LOC不用说你要去干什么，就算需要，随便说一个理由就行，因为LOC跟信用卡一个道理，这也是为什么利息比较高。LOC的前提是要有足够的equity。

LOC一般是在你申请investment loan之前申请，因为需要交Deposit。而且那时候你也没有investment loan，所以你的borrowing capacity比较高。

[ 本帖最后由 yzf686 于 2012-3-29 17:00 编辑 ]

仙客来

line of Credit   的 service fee 是1% -2% on your loan limit per year

楼主问费用没有。

kuxxc

You still missed my point. I know what LOC is.

House is mortgaged to Bank 1.

Now  you have extra equity, you want LOC with Bank 2. Bank 2 need a mortgage, will they be happy being the secondary mortgage holder AFTER Bank 1? (means Bank2 can only recover their money after Bank1 sell House in the case of default).

Maybe your Bank 2 will be. Not my bank.

I don't understand why you need to go to another bank. Even more confused if you say they 不会看你的原有贷款.

Are we talking about the same thing? Maybe I misunderstood you.

yzf686

there are banks happy being the secondary mortgage holder AFTER Bank 1. and that is the point doing LOC, and 100% loan for investment property. because the reason you said about incase of default, the interest rate is higher for LOC.

for go to another bank, it is only a safer option to get it approved. because banks do not communicate, you can get a fresh start with them.  if you have lots of equity, you could try Bank 1.

kuxxc

thanks for the info.

老佳美

自住房：
购入时，500K，贷400K，还100K。
现价：600K
RF：贷480K
1。分二个账号 A：（用自住）+OFFSET：货款：400K。 其中OFFSET里有180K
                            B：（用投资）贷款：80K
当买投资房时，从Ａ的OFFSET 里拿出80K，这时Ｂ产生的利息可以抵税。

２。分二个账号 A：（用自住）+OFFSET：货款：400K。 其中OFFSET里有１００K
                            B：（用投资）贷款：80K，还８０Ｋ（REDRAW 功能）
当买投资房时，从“B” 里拿出80K，这时“B”  产生的利息可以抵税。

3。分二个账号 A：（用自住）+OFFSET：货款：300K。 其中OFFSET里有180K
                            B：（用投资）贷款：180K
当买投资房时，从Ａ的OFFSET 里拿出180K，这时Ｂ产生的利息可以抵税。

4。分二个账号 A：（用自住）+OFFSET：货款：300K。 其中OFFSET里有0 K
                            B：（用投资）贷款：180K，还180K（REDRAW 功能）
当买投资房时，从“B” 里拿出180K，这时Ｂ产生的利息可以抵税。

请问，1。2。3。4。那个正确，还是都不对。

mastermaster

看起来好复杂，要努力学习

年轻时代

lz两个方式税务不同；ls很多都答复了。

不知道你买的投资房价格多少，自主升值多少，可能做成：“抵押”（不是正常定义上的抵押）达到贷款100%的目的。就不存在什么上面的税务问题，也不存款LOC等。

最终就是2个loan账户（视觉是否有offset会增加其他账户）

你需要找一个老道的贷款经理。

ialienam

其實我覺得大家都好像都有點搞錯..

Offset & LOC其實都只是一個product, 和能不能退稅 (tax deduction)是沒關.
能不能退稅是看你借的錢是作何用途.. 只要是投資用途 ATO才不管你是用LOC or offset.

Offset a/c最大的用途其實是自住房轉投資房 才能真正看得他的好處..
要不然單純抵利息上它和redraw facility沒什兩樣 (現在redraw幾乎都是standard feature).. 當然offset會有ATM card會比較方便.

不好意似 #22你的scenario實在太多, 看得有點昏昏.

但我試來瞭解一下..你是想說最初你買自住房時$400k loan, 有$100k in offset a/c.

現在refinance要變貸$480k, 你想知道到底多少來抵稅??

我間單說一下...
你要是一直都自住房, 那你原本$400k就都不能抵稅...
而多借出來的$80k如果有做投資 (買股票, managed funds, buying investment property...whatever... 只要是投資) 就可以抵稅.

這和你放不放offset一點關係都沒有.. 你不要多想什LOC or offset.. 就先問自己 我這借出來的錢要做何用途.. 投資就可以抵稅..
拿去holiday... 買車等這些personal use, 就是不能抵.

所以你上面寫這多secnario我覺得你可能讓自己更confusing.

LOC vs offset

nothing to do with tax deduction.

- 這兩個比較是要看product feature.

LOC - interest rate一般來說比較高.
但它就像credit card, 只要不到limit 你可以連每個月interest都不要還.. 就一直add into your loan.. 對cash flow比較緊的朋友 可能算還不錯 (但LOC不適合不會budget的人, 因為太容易讓人覺得 "沒有欠錢").

offset - interest rate就比較低, 但最少每個月還是有一定的interest repayment (unless你offset a/c的錢和妳loan amount錢一樣多).

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那樓主講的case, 就上面朋友講的..就開兩個loan accounts...這其實就滿簡單, broker/lender幫你做的時候再loan application寫一下就好.

因為你都說你多貸出來的錢就是要用來投資.. 那你就放redraw facility下面就ok了阿, 反你這錢就是用來投資, 也不是自住房轉投資這些問題..

那要不要用LOC就看LOC是不是適合你 (主要就是你可以不用每個月付interest rate by providing you have sufficient limit).

Hope above makes sense.

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當然有講錯地放, 請其他朋友補充一下.

茄菲

这个问题应该放在投资理财版，请会计师们给你回答。

jamyi

多谢大家的回答.

kuxxc

>Offset & LOC其實都只是一個product, 和能不能退稅 (tax deduction)是沒關.

It has everything to do with tax deduction. It depends on what you intend to do with the money. Choosing the right product also helps you simplify your tax return paperwork significantly.

If you use your residence's offset account to finance a business venture or a new investment property, you will not get any deduction on the resulting interest.

老佳美

原帖由 ialienam 于 2012-4-4 00:29 发表
不好意似 #22你的scenario實在太多, 看得有點昏昏.
但我試來瞭解一下..你是想說最初你買自住房時$400k loan, 有$100k in offset a/c.現在refinance要變貸$480k, 你想知道到底多少來抵稅??
我間單說一下...
你要是一直都自住房, 那你原本$400k就都不能抵稅...
而多借出來的$80k如果有做投資 (買股票, managed funds, buying investment property...whatever... 只要是投資) 就可以抵稅.
這和你放不放offset一點關係都沒有.. 你不要多想什LOC or offset.. 就先問自己 我這借出來的錢要做何用途.. 投資就可以抵稅..
拿去holiday... 買車等這些personal use, 就是不能抵.
所以你上面寫這多secnario我覺得你可能讓自己更confusing.

谢谢回复,,

问题是,这100K不是放在OFFSET 里,是多还了.通过RF再拿出来.

主要想知道多借出来的按80K算,还是180K算.也就是自己多还的部分,怎么算.

谢谢

ialienam

所以我不是也說<"能不能退稅是看你借的錢是作何用途.. 只要是投資用途 ATO才不管你是用LOC or offset.">

Ofsset a/c下面的錢...不是借錢, 是你自己的錢.. 是你自己有放前錢去才會有錢在offset a/c下, 他就單純來說是一個cheque a/c (只是能offset你貸款的interest). It's a feature of the loan product, not a standalone product.

所以你說到用自住房的offset a/c錢去投資當然不行做tax deduction. 這offset的錢是拿來抵你自住房的貸款. 和投資就沒關希.

我猜你想說的是.
a.If primary residence home loan $500k, offset $200k.. 這$200k去做投資是不能tax deduction..That's right.

b. If primary residence LOC $500k, 你自己有$200k, 那這$200k來作投資是可以做tax deduction.. yes possible.
But you need to pay down the LOC first, so the LOC loan amount becomes $300k, so you have $200k in LOC to invest.

但這樣就不一樣..因為a的loan amount is $500k.. 而b卻是$300k. (for primary property)

也可以restructure for "a" scenario, use offset $200k to pay off the $500k loan.. 然後refinance/restructure還是$500k loan, but separate into 2 a/cs, $300k for primary residence account, $200k for investment (just easier to do your tax paperwork). 這樣$200k也可以變tax deductible. 但offset a/c就是$0..

結果也都可一樣, $200k都是可以做tax deduction.  
所以我才說看你的需求, LOC的利息會比較高 但也有他的好處.
這也和樓主問的問題不太一樣.

p.s. 其實我不知道我有沒有完全瞭解你的問題..老實說論壇上要大家寫明白滿難.. 所以我可能也誤解你說的話. 而我講的所有東西也都沒有考慮個人情況..完全只是單純的個人意見, 不構成任何稅務建議等等.
所以請還是找專門的人求問, 可以考慮你個人情況 而給正確答案.