Parramatta一房的楼花，40w，73平值得不值得投资，非常感谢！

tony1018

朋友中介推荐的一套小房大概 1年左右交房 Wigram Street.本人 第一次打算投资房产 还请各位给点意见  谢谢啦

白雲山民

Wigram Street 很長一段屬 harris park ？？？

[ 本帖最后由 白雲山民 于 2012-3-11 15:23 编辑 ]

9761616

你先去周围的房子看看租金都是多少，可不可以cover你的花费，感觉parramatta的房子这几年不会升的很多

hsqhugh

为什么都是光脚呢?

答案是不.

原因是

1.___
2.___
3.___

tony1018

原帖由 白雲山民 于 2012-3-11 15:21 发表
Wigram Street 很長一段屬 harris park ？？？

是的 是想做投资打算的 中介说这个价格周围算便宜的 但网上搜了下都比这个价便宜所以犹豫了

tony1018

原帖由 hsqhugh 于 2012-3-11 15:25 发表
为什么都是光脚呢?

答案是不.

原因是

1.___
2.___
3.___

呵呵 我是初来乍到 准备之后1，2年技术移民澳洲的 这个房子是国内中介推荐的 对方意思是这个房子咱们1，2年后过来就算卖了也肯定有收益。
咱们当然不能光听信中介的话 就来这里请教下各位前辈了

潜水老虎

卖？估计还不如你存银行的利息多呢

hsqhugh

原帖由 tony1018 于 2012-3-11 15:42 发表


呵呵 我是初来乍到 准备之后1，2年技术移民澳洲的 这个房子是国内中介推荐的 对方意思是这个房子咱们1，2年后过来就算卖了也肯定有收益。
咱们当然不能光听信中介的话 就来这里请教下各位前辈了

坚决放弃吧.
在你自己回复过的那个贴子里,我有提.

chinara

好贵。

tony1018

好的 看来大家都建议不值得投资
顺便问下大家觉得悉尼哪些地块现在比较有升值的空间呢？ Wentworth Point ？

simplyjean

原帖由 tony1018 于 2012-3-11 16:09 发表
好的 看来大家都建议不值得投资
顺便问下大家觉得悉尼哪些地块现在比较有升值的空间呢？ Wentworth Point ？

你不能买二手房，确实可选的很少。WWP短期之内都不会有很大增长空间，因为最近那里新开发的楼盘太多了，那个步行桥也没谱。但是长线应该还行吧。看council的规划了，比如说如果最后真的决定在那里建个学校什么的。

joyxj

看你追求Cash Flow还是Capital Gain。
Cash Flow的话，临近的Harris Park - 25-30万的两房（旧）的，都可以租到周300以上。
后者的话，Parramatta这两年表现比临近的Dunds Valley等区差远了。

白雲山民

我朋友在同一條路ＨＰ那頭，三房雙磚雙車房﹣ＴＨ賣了一年才賣出，３６５Ｋ。

XUGANG1996

原帖由 tony1018 于 2012-3-11 15:16 发表
朋友中介推荐的一套小房大概 1年左右交房 Wigram Street.本人 第一次打算投资房产 还请各位给点意见  谢谢啦

好多两房才3-40万。

楼花真坑爹

天涯浪客

等移民后买二手房，不是更好？当然如果40万澳元对你来说不过就是九牛一毛，那就买，谁让咱有钱呢？

tony1018

谢谢LS意见， 我理解下来是买楼花不如买二手房。
那我有个问题， 打个比方同样地段的2房楼花要比二手房贵10-20% (是这个情况么），楼花的优势在哪里呢？为什么会有人去买楼花呢？
只是说
1.可以省印花税？（也不过是5%，相比较现房的10%-20%的价格优势可以忽略）
2 可以选房型？ （2手房也应该有很多选择，而且都已经成型了）
3. 新房在升值的更快？（相比较同样2手房 在上涨的市场中获利更大，我理解这是唯一的优势）

我想澳洲楼市应该还不至于国内的卖方市场那么红火 开发商能够那么随意的将每期的价格哄抬，等交房时市场都会有那么多人买单吧

mxgong

原帖由 tony1018 于 2012-3-11 22 begin_of_the_skype_highlighting              2012-3-11 22      end_of_the_skype_highlighting:00 发表
谢谢LS意见， 我理解下来是买楼花不如买二手房。
那我有个问题， 打个比方同样地段的2房楼花要比二手房贵10-20% (是这个情况么），楼花的优势在哪里呢？为什么会有人去买楼花呢？
只是说
1.可以省印花税？（也不过是5%，相比较现房的10 ...

你这个1，2，3的优势都是中介跟你说的额。

你什么时候问问他，为什么很多人现在不愿意买楼花了。叫他举例劣势1，2，3

另外这几年澳洲中介去中国招揽客户相当多。。当然自己还是要当心，有次有好。次的大多。

wizards16

买房子要看当地人平均收入是多少 这个很重要

SIUKONGFOK

貌似那個樓盤批了很久才批下來，然後還諸多麻煩。

原定是2011年5月就要開工的了，但是到目前還是什麽動靜都沒有，所以要慎重啊！

天涯浪客

原帖由 tony1018 于 2012-3-11 22:00 发表
谢谢LS意见， 我理解下来是买楼花不如买二手房。
那我有个问题， 打个比方同样地段的2房楼花要比二手房贵10-20% (是这个情况么），楼花的优势在哪里呢？为什么会有人去买楼花呢？
只是说
1.可以省印花税？（也不过是5%，相比较现房的10%-20%的价格优势可以忽略）
2 可以选房型？ （2手房也应该有很多选择，而且都已经成型了）
3. 新房在升值的更快？（相比较同样2手房 在上涨的市场中获利更大，我理解这是唯一的优势）

我想澳洲楼市应该还不至于国内的卖方市场那么红火 开发商能够那么随意的将每期的价格哄抬，等交房时市场都会有那么多人买单吧

1.印花税很重要吗，比重其实不算大。
2.2手房难道就不能选房型了吗？
3.何以见得新房升值快？

二手房经过时间的考验，有问题都会暴露出来，有物业报告可查，物业费用明晰；楼花碰运气吧。
而且近几年的新房大量用板，砖头总比板好点吧。
至于为什么楼花贵呢？我要是中介，我一定说楼花好，提成高啊，不能多说了，再说要被中介海扁了。

[ 本帖最后由 天涯浪客 于 2012-3-14 15:49 编辑 ]

jhua4597

远离楼花，远离中介！

mysimsyd

我觉得楼主可以考虑买，但最好买两房朝北的，一者自己将来移民了，总不会去写陋室铭吧，二者两房出手比一房稳妥。

你问澳洲本地人，并不是明智之举。因为本地人和海外人士的出发点不同。对于本地人来说，这也不合算那也不合算，但对于国内人来说未必不合算。如果你将来移民，过来后到处租房子和直接有房扎根，直接影响你以后的生活态度，这是完全不同的两个境界。

再有，你必须对澳洲的福利政策了如指掌，其他很多因素如你是直接买断还是贷款等等，每个人的情况都不一样，必须从自身出发，过自己想过的生活。

好了，我承认，我是托

[ 本帖最后由 mysimsyd 于 2012-3-15 19:21 编辑 ]

hsqhugh

原帖由 mysimsyd 于 2012-3-15 19:18 发表
我觉得楼主可以考虑买，但最好买两房朝北的，一者自己将来移民了，总不会去写陋室铭吧，二者两房出手比一房稳妥。

你问澳洲本地人，并不是明智之举。因为本地人和海外人士的出发点不同。对于本地人来说，这也不合算那也不合算，但 ...

问问你自己的良心

640

parramatta太多供应了现在。还不如赌一下castle hill 或宝琴山。

无论买那里，仍是已便宜为胜。如果楼花卖贵多点，那还不如考虑2手，起码有楼花价格帮助提价。

psp8023

PARRAMATTA UNIT 和 APT不值得投了，但是TOWNHOUSE和HOUSE还是不错啊

至少我知道何东北边附近2个街，靠近UWS附近出的TOWNHOUSE全部被哄抢，火的一塌糊涂，一个拍卖前INSPECTION一次就被人买了，一个市场待了2周就卖了

出租也是，只要挂牌，很快就走了

mysimsyd

其实我想说的是，本地人有本地人的游戏规则，楼主只能根据自己适用的游戏规则来玩。我们是新房二手房都能买，但你作为海外人士只能买新房。所以你问跟你不同游戏规则的人要怎么玩合算，有多大意义呢？有哪个可以买二手房的会劝你买新房？所以这里的答案一边倒，早就该知道了。

只能说都是海外人士只能买新房的游戏规则下，你根据你自己的情况和打算来决定。

joyxj

楼花的话风险较大，交房期的不确定，内装的变化等等。有人买的是三房的楼花，交房时变成二房加个只能放张桌子的study了，都没地方投诉，打官司又不值。。。

tony1018

几天没来 澳洲的兄弟姐妹给了那么多的建议。
目前听下来 我觉得如果自住还是等1年后过来再买二手房。投资的话好像楼花也不是个好的方向。
另外身在国内的我目前只能选择购买楼花，那我想问下在澳洲本地的居民选择楼花得理由是什么呢？既然比二手房缺点那么多，欢迎大家讨论讨论

hsqhugh

原帖由 tony1018 于 2012-3-17 18:56 发表
几天没来 澳洲的兄弟姐妹给了那么多的建议。
目前听下来 我觉得如果自住还是等1年后过来再买二手房。投资的话好像楼花也不是个好的方向。
另外身在国内的我目前只能选择购买楼花，那我想问下在澳洲本地的居民选择楼花得理由是什么呢？既然比二手房缺点那么多，欢迎大家讨论讨论

因为他们不看多多哥哥的贴子

漂在悉尼

原帖由 tony1018 于 2012-3-17 18:56 发表
几天没来 澳洲的兄弟姐妹给了那么多的建议。
目前听下来 我觉得如果自住还是等1年后过来再买二手房。投资的话好像楼花也不是个好的方向。
另外身在国内的我目前只能选择购买楼花，那我想问下在澳洲本地的居民选择楼花得理由是什么呢？既然比二手房缺点那么多，欢迎大家讨论讨论

楼主是海外人士，在澳洲买房一定要谨慎。首先，海外人士是不推荐买二手房的，当然要买也是可以的。不过海外人士买了二手房后，在拿到身份前要离开澳洲（就是有效签证到期时，没有续签的话），手上的二手房在你离开澳洲之前必须卖掉，否则政府将在你离开澳洲后将房子强制拍卖，并且将永远也无法进入澳洲境内。因为澳洲房子是永久产权，如果海外人士可以随意购买的话，估计澳洲已经没有多少土地属于澳洲人了。所以澳洲政府对这方面管的非常严格。

其次，买了二手房两年后卖掉，利润会很低甚至亏本。首先，现在买二手房必须要交印花税（stamp duty)，大约相当与买价的4%，在交给中介卖这套二手房的时候，要付中介2% commission,2%左右的增值税（capital gain tax),1%左右的买卖律师费+银行贷款费用。这些费用加起来相当于多了9%的成本。假如一套买入价是40万的房子，卖的时候至少要卖到$436000才不亏本，澳洲不是所有房子都是两年可以涨9%以上的，房子升值还包含了很多因素。如果这两年间你装修了这套房子，装修费也算是成本之一。因此，房屋买卖不是卖价减去买入价就等于利润，很多房产投资者都忽略了这些费用，到头来没赚多少钱甚至亏本了。所以，在澳洲玩房地产游戏是要玩长线的。

至于楼花好还是二手房好，就要见仁见智了。首先，目前买60万以下楼花可以享受政府补助政策，二手房没有。其次，很多买楼花的人是因为现金流不够，但又不急着入住，或者想用尽量少的钱买在一个有升值潜力的区投资。然后楼花或新房的房屋折旧带来的负扣税比二手房的时间更长和金额越多。因为一套房子里的钢筋水泥（也就是地板，天花，墙壁）按40年折旧，屋内的装修（例如地毯，炉灶，空调等）按10-15年折旧不等。因此，越新的房子可用于折旧带来的负扣税越多，反之，超过10年楼龄的房子带来的折旧负扣税非常的少。买二手房的好处是看得见，摸得着，知道质量如何，可以马上入住，少了很多楼花带来的担忧。如果楼主考虑买楼花的话，强烈建议买大发展商的楼花，大发展商资金充足，基本没有不按期交房的，质量是他们每一期的楼盘都是一样的，因此可以参考他们过去盖的房子。因为我有好多朋友买小发展商的楼花4年了还没交房，或者新房住了半年不知道哪里漏水，弄湿了屋里2/3地毯，屋顶防火花洒自己喷水，弄湿了家具，报废了电视、电脑，最后没人赔偿。至于什么是大发展商，小发展商，楼主要自己做做功课了。

买房的时候不光是要考虑价钱，面积，户型，朝向，更重要的是这个区好不好。parramatta是卫星城，有火车，购物中心，学校，可以说应有尽有，是很多华人，印度人，中东人喜欢居住的区。小弟我也在那里生活了8年。从以前火车站旁一整条Argyle street都还是网吧的时候，这条街是小混混聚集的地方，那时parramatta治安很乱，晚上必须要几个人一起出去。到后来这条街上的网吧被拆了，变成了现在的电影院和巴士总站，小混混也少了。到现在移民政策收紧，parramatta的中国留学生越来越少，反而印度人和中东人慢慢多起来，治安又开始没那么好了，上个周末的下午parramatta购物中心里才发生了有人开枪打死人。Wigram street上住的大部分都是印度人，这条街走下去就是Harris park，这区是印度人区。这条街上几乎都是印度餐馆和印度杂货店，印度人除了比较不注意卫生和非常计较金钱别的没啥不好，不介意的华人住在那条街上没关系，如果介意的话，最好考虑清楚，因为将来出租或者卖的时候对象大部分都是印度人，租金和卖价会受影响的。parramatta很大，选择还是很多的。

希望我的建议能提供帮助。