房产出售的税务问题

cityliyan

请教：
两套房，一套已购5年，自住2年出租3年。
另一套已购一年，自住未出租。售出后升值部分分别需要缴纳何种税款？比率如何？如须纳税有何途径避免？
万分感谢。

achollis

如果你一直只有这两套房，那么第一套房在你购买第二套房之前都是自住房，出售后按照非自住房时间的比例计算升值，简单的距离，假设升值是5w，房屋拥有五年，自住房时间四年，那么需要纳税的增值部分是1w。第二套房是自住房，现在出手不需要缴税。

Effie2011

个人想法：续楼上，第一套房子1w增值部分有50%减免，因为拥有住房超过1年，所以第一套房5k缴税，第二套房同楼上。
或者，第一套房现在卖出全免capital gain, 因为自住超半年，从出租起6年内可算作自住房，第二套房现在卖出，增值多少就交多少capital gain。如果第二套房继续自住，如果自住超过半年（从卖出第一套起算）半年以后再出租，第二套房自住的第一年要按增值比例交税，再出租后超过6年的部分要按比例缴税。

cityliyan

谢谢ls二位。不过我还是不太明白。另外我所提供的情况不是假设，就是实际情况。

茄菲

找个会计师问比论坛里会清楚很多。

Momotaba

LZ如果不是搞买卖房产生意的，那么你的问题其实就是资产增值税（CGT）的问题。

有个问题想问一下楼主，两套住房，那一套你会选择做你的main residence呢？ 因为根据澳洲税法，you cannot have two main residence at the same time unless if you are moving from one main residence to another

你两套房都住过，应该说都qualify作为你的main residence，那么根据上面的税法，你必须做出一个选择，在某一个时间段，哪个是你的main residence.

因为，根据澳洲税法，if you sell your main residence, CGT will be exempt. 意思是说你卖了你的main residence, 你得到的钱不用交CGT.

下面我们来看看你的情况：

一套已购5年，自住2年出租3年 （为了解释方便，我们叫这套房A）假设你是2007年买的A

另一套已购一年，自住未出租 （为了解释方便，我们叫这套房C， 为什么不叫B，细心地读者会自己找到答案的，现在这里卖个官子）假设你是2011年买的C

根据澳洲税法，如果你买了一套房，搬进去住了一段时间，作为你的main residence, 然后你搬出去并出租了这套房，只要你在出租时间内没有其他的main residence, 并且出租的时间没有超过6年，那么当你在卖这套房的时候，你的CGT是不用交的。这个税法上叫做6 year absence rule main residence exemption

好介绍完基础的税法知识，我们来试着应用一下。根据你给出的情况，两个房子都可以作为你的main residence.

但是我们有一个事情不明白，那就是这两套房你话多少钱买的，另外大概能卖都少钱。

为什么知道这个很重要，因为我们要知道大概哪个房子的CGT更多，然后我们在决定选择哪个做main residence.

Gross CGT= Capital proceeds(卖掉房子的钱) - Cost base（你花多少钱买的房子）

为了解释清楚我来大胆的做些假设：

假设A房你花了30w, 现在能卖40w, 那么A的gross CGT= 40w-30w= 10w

假设C房你花了40w, 现在能卖 45w, 那么C的gross CGT = 45w-40w= 5w

因为你持有两套房子的是间都超过1年以上，所以你能享受50%CGTdiscount, 也就是说 Net CGT for A= 50% x 10w= 5w

Net CCT for C= 50% x 5w = 2.5 w

下面我们来分析一下，选那套房子做main residence 和什么时候做选择的问题：


假设： 在2007年当你购买A时，你选择A作为你的main residence, 那么在2011年你买C的时候你就面临一个选择哪个房子继续做为你的main residence (remember you can not have two main residence at one time)

        如果在2011年时你继续选择A作为你的main residence, 那么C在2011年就不能作为你的main residence (原因见开篇的基本税法知识)
因为你qualify 6 year absence rule, 那么你卖A的40w就不用交税了。那卖A的5w 也不用作为你的assessable income 来交税了。但是你卖C的2.5w net CGT,你就要算作你assessable income, 然后交税。

        如果在 2011年当你买C时，你决定从此选择C作为你的main residence, 那么A在2011年就不在是你的main residence
那么当你卖C的时候那45w你就不用交税了，那2.5w也不会做为你的assessable income来交税了。
但是从A的角度讲，2011年A不是你的main residence, 所以你在卖A是，还是要计算CGT。
但是因为从2007一直到2010， A一直是你的main residence， 那么这段时间的增值是不用交税的，至有最后一年的资产增值是要交税的，这个税法上叫partial CGT exemption. 具体怎么算见下面。

Net CGT = 5w x (non main residence days/total ownership days)
= 5w x (1/5) = 1w
这里Non main residence days 就是一年（2011）而total ownership days 是5年 因为你买了A5年了
那么最后的Net CGT for A是 1w 而不是5w. 而这1w你是要作为你的assessable income来交税的。

最后，我想在解释一下关于如何交CGT的问题，其实CGT不是另外一种税，它的做法是你首先计算出你的Net CGT然后你需要把net CGT 加到你的其他assessable income里比如工资生意的收入。至于你要交多少税取决于你的总共的taxation income，以及当年的marginal income tax rates.

Taxation income = Assessable income – tax deduction

所以通过比较和分析，我个人觉得LZ在2011年时如果选C作为main residence 更划算，因为那样你只需要多加1w的assessable income, 而另一种情况你要多加2.5w 的assessable income.

最后我想说因为我不知道具体的figure，所以我的分析用了很多假设，实际结果可能会有出入。但是，我希望能通过我的分析，LZ至少能明白如何应用基本的税法知识。

我还想说什么时候卖是LZ的个人决定，你可能会选一年你其他的income少的时候卖，这样你的overall taxable income will be low and pay less tax. Again it is your own choice.

我还想说我本人不是注册会计师，只是对澳洲税法感兴趣，而且略知一二，如果有不对的地方请各位tx批评指正。谢谢！

最后我列一些ato 的链接做为你的reference:
The discount method of CGT: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=

Continuing main residence status after dwelling ceases to be your main residence: http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=87&H87

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-1-9 19:39 编辑 ]

mxgong

原帖由 achollis 于 2012-1-8 22:47 发表
如果你一直只有这两套房，那么第一套房在你购买第二套房之前都是自住房，出售后按照非自住房时间的比例计算升值，简单的距离，假设升值是5w，房屋拥有五年，自住房时间四年，那么需要纳税的增值部分是1w。第二套房是自住房，现在出手不需要缴税。

你这个计算不对的吧。

5年房子，升值5万，出租一年，CGT 就变成1万？不是这么计算的。

正确的是，从第四年出租开始，估价. 第五年卖出的价格减去出租前的股价，这个差价就是你的增值或者亏损。

假如你房子是50万，第四年开始出租的时候估价是55万，第五年卖掉的时候是58万，你的CGT 就是58万-55万 = 3万，而不是58万-50万=8万。
持房1年以上，CGT 减半，就是3万减半，就是1.5万，你的最后CGT 部分就是1.5万。

同列。假如你房子是50万，第四年开始出租的时候估价是55万，第五年卖掉的时候是55.5万，你的CGT 就是55.5万-55万 = 5k，而不是55.5万-50万=5.5万。
持房1年以上，CGT 减半，就是5K减半，就是2.5K，你的最后CGT 部分就是2.5K。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2012-1-9 21:54 编辑 ]

Momotaba

原帖由 mxgong 于 2012-1-9 21:53 发表


你这个计算不对的吧。

5年房子，升值5万，出租一年，CGT 就变成1万？不是这么计算的。

正确的是，从第四年出租开始，估价. 第五年卖出的价格减去出租前的股价，这个差价就是你的增值或者亏损。

假如你房子是50万，第四年开始 ...

支持楼上的算法，其实楼上所讲的就是所谓的home first used to produce income rule.

也就是说这个房子以前是你自住，然后你搬出去并出租这个房子，但是有一点LS没有提到，我想在这儿补充一下，那就是第一次出租的时间必须是after 20 August 1996.

如果这个条件符合并符合其他一些条件，那么这个房的cost base 就是 market value of the dwelling at the time you first used to produce income (第一次出租这个房子)

下面我把ATO网站上的先关信息贴在下面：

Home first used to produce income
If you start using part or all of your main residence to produce income for the first time after 20 August 1996, a special rule affects the way you calculate your capital gain or capital loss.

In this case, you are taken to have acquired the dwelling at its market value at the time you first used it to produce income if all of the following apply:

you acquired the dwelling on or after 20 September 1985
you first used the dwelling to produce income after 20 August 1996
when a CGT event happens to the dwelling, you would get only a partial exemption, because you used the dwelling to produce assessable income during the period you owned it, and
you would have been entitled to a full exemption if the CGT event happened to the dwelling immediately before you first used it to produce income.
If all of the above apply, you must work out your capital gain or capital loss using the market value of the dwelling at the time you first used it to produce income. You do not have a choice.

Poweregg

原帖由 mxgong 于 9/1/2012 20:53 发表


你这个计算不对的吧。

5年房子，升值5万，出租一年，CGT 就变成1万？不是这么计算的。

正确的是，从第四年出租开始，估价. 第五年卖出的价格减去出租前的股价，这个差价就是你的增值或者亏损。

假如你房子是50万，第四年开始 ...

这么来说，每次出租都要估价了？要知道房子内部对价格影响很大

我一房子，自住2年，出租1年，再自住2年，再出租3年，再自住2年，然后出售
要估价的话，每次情况变动都要估价，不太现实，而且估价师完全可以按照你的暗示，多估价一点，少估价一点
ATO还是会看你的买入价额，卖出价格，然后这些年份出租了几年，按比例算出你liable的CGT，然后因为〉1年，对折，加到你当年的assessable income里面去

Momotaba

原帖由 Poweregg 于 2012-1-9 23:20 发表


这么来说，每次出租都要估价了？要知道房子内部对价格影响很大

我一房子，自住2年，出租1年，再自住2年，再出租3年，再自住2年，然后出售
要估价的话，每次情况变动都要估价，不太现实，而且估价师完全可以按照你的暗示，多估价一点，少估价 ...

我觉得重点是home first used to produce income

我的理解是只是第一次你出租房子后你的cost base 会被adjust到market value, 而不是说每次出租你都要做valuation。
不知道其他童鞋是不是同意我的理解，欢迎讨论！

lee2267

Example:
July 2006                           Buy House A: 500K,  Self living
July 2008 --June 2011              House A : fully Renting
July 2010                           Buying House B: 600K  move to B self living

30. July 2012                     Sell A $620k and B : 650K

Capital Gain Calculation:
House A:   July 2008 : Mkt Value: 500K * (1+2008 Financial Year  Inflation rate (3.3%)=516.5K
                     how to calculate inflation rate: by using RBA webside inflation rate calculator
                  capital gain: 620-516.5k - any capital cost occur in 2006 while in purchase(eg lawyer Fee,assume 0 here)=103.5k
                    50% capital gain : 103.5k*50%=51.75k
As a tax accountant .we are not rely on 估价师.. we rely on RBA inflation calculator as evidence because 估价师完全可以按照你的暗示，多估价一点

House B       capital gain: 650k-600k -any capital cost (eg: lawyer cost,assume 0 here)= 50 K
                           50% capital gain : 50k/2 = 25K

However, if you bought house B in July 2010 and sell house A  before Dec 2010 .. and sell house B in july 2011 or later
not capital gain in house A .no capital gain in house B.

always one property on hand will avoid CGT problem.. CGT exemption given Max of 6 month period to hold Two properties.

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-1-10 13:59 编辑 ]

mxgong

原帖由 Poweregg 于 2012-1-9 23:20 发表


这么来说，每次出租都要估价了？要知道房子内部对价格影响很大

我一房子，自住2年，出租1年，再自住2年，再出租3年，再自住2年，然后出售
要估价的话，每次情况变动都要估价，不太现实，而且估价师完全可以按照你的暗示，多估价一点，少估价 ...

怎么不现实了。你如果真的叫估价师来给你股价出REPORT， ATO 会不采用？ 什么理由ATO 能拒绝你的正式估价REPORT？

只不过很少有人这么像你折腾的，一年出租，一年自住，一年出租的。也有很少人去真的花钱做估价REPORT的。

自己也可以大概做一下，就是周围房子同时期的销售记录作为参考，也能作为一个依据。


POLICY 就是POLCIY， 没什么现不现实的问题。

Poweregg

原帖由 mxgong 于 10/1/2012 12:58 发表


怎么不现实了。你如果真的叫估价师来给你股价出REPORT， ATO 会不采用？ 什么理由ATO 能拒绝你的正式估价REPORT？

只不过很少有人这么像你折腾的，一年出租，一年自住，一年出租的。也有很少人去真的花钱做估价REPORT的。

自 ...

ok，我要是没估价，ATO会怎么办？

我估计出租/自住转换的，90%都不会去估价

lee2267

原帖由 mxgong 于 2012-1-10 13:58 发表


怎么不现实了。你如果真的叫估价师来给你股价出REPORT， ATO 会不采用？ 什么理由ATO 能拒绝你的正式估价REPORT？

只不过很少有人这么像你折腾的，一年出租，一年自住，一年出租的。也有很少人去真的花钱做估价REPORT的。

自 ...

ATO 会不采用..may be ..depends. one of our client get audited. and ato did not use估价师 report. we found that ato figure is really close to
RBA inflation calculator.  so better use RBA inflation calculator to compare with 估价师 report..

很少有人这么像你折腾的--no a lot of ppl 折腾的..

有很少人去真的花钱做估价REPORT --true.

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-1-10 14:03 编辑 ]

mxgong

原帖由 Poweregg 于 2012-1-10 14:00 发表


ok，我要是没估价，ATO会怎么办？

我估计出租/自住转换的，90%都不会去估价

你要是没估价，你还是要自己算CGT。 至于你自己算出来的结果, ATO 信不信就是另一回事情了。如果信，没问题。

如果不信，你也可以举例，XX年旁边的房子卖了多少钱，我自己估价跟他差不多价格，高点，低点，你至少能给ATO 一个参考。

mxgong

原帖由 lee2267 于 2012-1-10 14:02 发表

ATO 会不采用..may be ..depends. one of our client get audited. and ato did not use估价师 report. we found that ato figure is really close to
RBA inflation calculator.  so better use RBA inflation cal ...

VALUATION REPORT 是有CERTIFICATE 的人才能做的。是行业里认可的。

连银行贷款能能按照这个REPORT 来房贷。ATO 没有什么理由不采用。

另外，真的有事情，ATO 这种官方措词应该更严谨吧， 不会出现什么,MAYBE等词汇吧。

lee2267

原帖由 mxgong 于 2012-1-10 14:05 发表


VALUATION REPORT 是有CERTIFICATE 的人才能做的。是行业里认可的。

连银行贷款能能按照这个REPORT 来房贷。ATO 没有什么理由不采用。

另外，真的有事情，ATO 这种官方措词应该更严谨吧， 不会出现什么,MAYBE等词汇吧。

ai ya.. ATO MAYBE use REPORT, may be not .. depends..
my point is the best way we are doing: to compare RBA figure and Report .if figure close, no worries..
if there is a huge difference,, seek advice from team management or principal just to protect yourself.
if ato reject report later then it is not your problem la. just like what happened in my case.  HAHA

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-1-10 14:17 编辑 ]

Momotaba

原帖由 mxgong 于 2012-1-10 14:05 发表


VALUATION REPORT 是有CERTIFICATE 的人才能做的。是行业里认可的。

连银行贷款能能按照这个REPORT 来房贷。ATO 没有什么理由不采用。

另外，真的有事情，ATO 这种官方措词应该更严谨吧， 不会出现什么,MAYBE等词汇吧。

I think here the discussion is about whether your own valuation or your own calculation about market value will be accepted by the ATO.

As far as I know the ATO used to have a tax determination which is TD 10 to advise what are acceptable valuations for CGT purposes.

Recently this TD 10 has been withdrawn in 2010 and it has been replaced by PS LA 2005/8- Market Valuations now provides advice about market valuation guidelines
According to TD 10, taxpayers can choose compute their own valuation based on reasonably objective and supportable data

to work out market value for an asset. To me that means the ATO accepts your own calculation but it has to be based on reasonable and objective data.

However since TD 10 has been withdrawn now taxpayers can not rely on that. And I have had a quick scan of PS LA 2005/8, there is no mention of similar treatment. So now I cannot say definitely the ATO will accept your own calculation or valuation.

Apart from that PSLA, there is another fact sheet on ATO website to talk about market value which could be helpful.

I will list a few links here for your information:

TD 10: http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... ;PiT=19910910000001

PS LA 2005/8: http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... ot=1&pn=OA:::OA

Fact sheet on ATO website about market valuation for tax purposes: http://www.ato.gov.au/content/00161737.htm

Hopefully this will shed some light on our discussion here. Thanks for reading!

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-1-10 15:21 编辑 ]

lee2267

PS LA 2005/8 :  using the valuations website , also  ATO Valuation services website (although it link available internally only,
but we still can use RBA website calculator to test, the result are quite close..

HAHA

cindy207

这种估价方法应该适用于全澳吧？很想请教一下有没有好的估价师可以介绍？

lee2267

原帖由 cindy207 于 2012-1-11 10:26 发表
这种估价方法应该适用于全澳吧？很想请教一下有没有好的估价师可以介绍？

ATO 2005 年开始 已经 不再采用 估计师 的 报告了 。。 参见 18 楼的 2个 ato 链接

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-1-11 11:13 编辑 ]

mxgong

原帖由 lee2267 于 2012-1-11 11:11 发表


ATO 2005 年开始 已经 不再采用 估计师 的 报告了 。。 参见 18 楼的 2个 ato 链接

ATO 的这个意思不是说不接受估价师的报告吧。

这个意思就是，ATO 撤销了接受估价师报告的做法。换成，OWNER 可以自己估价。 但是作为OWNER 如果自己不会估价。愿意出钱的，也可以找估价师估价。

mxgong

原帖由 lee2267 于 2012-1-11 11:11 发表


ATO 2005 年开始 已经 不再采用 估计师 的 报告了 。。 参见 18 楼的 2个 ato 链接

其实讨论估价师做估价，是没什么意义的。。也不需要花时间在这上面钻牛角尖了。

因为基本没有什么投资者在准备出租的时候会去找估价师做估价。 自己合理估价就可以了


这里讨论的是，CGT 到底是怎么计算，怎么样的time frame。

lee2267

原帖由 mxgong 于 2012-1-11 14:29 发表



其实讨论估价师做估价，是没什么意义的。。也不需要花时间在这上面钻牛角尖了。

因为基本没有什么投资者在准备出租的时候会去找估价师做估价。 自己合理估价就可以了


这里讨论的是，CGT 到底是怎么计算，怎么样的time frame。

可以考虑 11楼嚒

cityliyan

无论如何，很感谢参与探讨的各位朋友。作为听众我受益匪浅。如此专业的回帖真是特别难得。谢谢啦~~~

云妈

原帖由 cityliyan 于 2012-1-8 16:47 发表
请教：
两套房，一套已购5年，自住2年出租3年。
另一套已购一年，自住未出租。售出后升值部分分别需要缴纳何种税款？比率如何？如须纳税有何途径避免？
万分感谢。

谢谢分享。

tonyhm

学习了，谢谢。

335577

真是受益匪浅。。。

七朵花

讨论的很专业，学习了

JohnnySu

原帖由 cityliyan 于 2012-1-8 15:47 发表
请教：
两套房，一套已购5年，自住2年出租3年。
另一套已购一年，自住未出租。售出后升值部分分别需要缴纳何种税款？比率如何？如须纳税有何途径避免？
万分感谢。

you dont have pay tax when selling the 1st house. You can choose the 1 house as your main resident for the whole period.

[ 本帖最后由 taxbreak 于 2012-5-9 12:39 编辑 ]