无income但有房产的退税问题

superufo

正在填写e-tax的时候遇到一个问题，就是我本身是无工作的（老婆有工作）也就是没有income，但我名下有投资房，且租金收入<利息及其他支出，这么一来我的income就成了负数，但填写的时候系统不允许填写负数因此taxable income就成了0，但net investment loss很大（因为同时有2套投资房）。e-tax的计算方法是taxable income + net investment loss,这样一来我就拿不到什么退税了。自己也搞不明白为什么系统是这样，还是哪里我填错了？请高人指点一二。谢谢！

kawara

你又没上过税，哪里来的退税？

superufo

老婆要交税的啊

cgz

你老婆怎么能退你的税呢？

lqyhannah

楼主的投资房应该是joint name的吧，两栋投资方都有你和你老婆的名字。
如果是上述情况的话，你老婆是可以negative gearing的，50%在她花销和收入在她的头上，50%在你的头上。

flyspirit

投资房要用负扣税功能， 房子要在收入高的人名下。 现在在你名下， 你老婆的税退不了。

天行健

LZ，请搞清楚自己的处境

如果房子是你自己名字（没有你老婆名字在地契上），那么房子贷款利息退不了税。因为你没交税，所以无税可退。

如果是你和你老婆的名字，那么，50%的利息你老婆可以抵税，另外50%不能退，理由如上

superufo

问题不是能否抵税，而是申请Dependent Spouse Offset计算的问题

hahawa_sapi

spouse offset, withhold 9000块以上就没有了，你房产的租金报税有没有9000？超了你老婆退不了dependent spous.

Henrychen

你又没上过税，哪里来的退税？

VVVV

If the investment property was held under joint names, losses are split between your wife and yourself.

Your wife's losses can offset her taxable income

Your losses can be carried forward to offset future taxable income

If your income and investment losses are less than $9,426, and you do not have children, your wife may be eligible for Spouse tax offset (if she earns less than 150k)

[ 本帖最后由 VVVV 于 2011-10-4 17:50 编辑 ]

tracychen_2000

计算spouse tax offset , 配偶的真正收入是taxable income + net investment loss， ETAX 的计算完全正确，这是2010 年开始实行的新算法。楼主的妻子在退税时是拿不到什么spouse tax offset 的。

[ 本帖最后由 tracychen_2000 于 2011-10-4 16:56 编辑 ]

tracychen_2000

顺便说一下，2012 年退税时 ， dependent spouse 的生日如果在 1971 年7月1号之后的话，不管收入多低，另一方都不能申报spouse tax offset 了，对那些年轻夫妻来说，2011年是最后的福利了。

Poweregg

原帖由 tracychen_2000 于 4/10/2011 15:54 发表
顺便说一下，2012 年退税时 ， dependent spouse 的生日如果在 1971 年7月1号之后的话，不管收入多低，另一方都不能申报spouse tax offset 了，对那些年轻夫妻来说，2011年是最后的福利了。

ato sucks

clarkno1

即使你今年不能退税，这个investment loss 是可以往以后累计的，以后有了收入，可以deduct。

superufo

原帖由 tracychen_2000 于 2011-10-4 16:49 发表
计算spouse tax offset , 配偶的真正收入是taxable income + net investment loss， ETAX 的计算完全正确，这是2010 年开始实行的新算法。楼主的妻子在退税时是拿不到什么spouse tax offset 的。

这样算就有个奇怪的现象，当Taxable income很少，小于net investment tax loss时，反而loss越多，offset越少。
比如income为0，如果net investment loss是10000，退税就没有spouse tax offset.
反之income为0,net investment loss也为0，反而能有全额spouse tax offset?

[ 本帖最后由 superufo 于 2011-10-4 23:20 编辑 ]

hahawa_sapi

原帖由 tracychen_2000 于 2011-10-4 16:49 发表
计算spouse tax offset , 配偶的真正收入是taxable income + net investment loss， ETAX 的计算完全正确，这是2010 年开始实行的新算法。楼主的妻子在退税时是拿不到什么spouse tax offset 的。

请问这是指出租房收入－银行贷款利息？

tracychen_2000

没啥好奇怪的，这才是ATO 高明之处，只给那些真正没收入并且没房产的人spouse tax offset , 那些因投资房亏损而没有正收入的人不给spouse tax offset（反正这些人有投资房，有米啊）。

law9302

楼主的负收入，还可以转到下年吗，按照0就好了啊
只有capital loss可以转到下年。

求解啊

VVVV

原帖由 law9302 于 5-10-2011 23:04 发表
楼主的负收入，还可以转到下年吗，按照0就好了啊
只有capital loss可以转到下年。

求解啊

看这里：http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=17&H17

The overall taxation result of a negatively geared property is that a net rental loss arises. In this case, you may be able to claim a deduction for the full amount of rental expenses against your rental and other income (such as salary, wages or business income) when you complete your tax return for the relevant income year. Where the other income is not sufficient to absorb the loss it is carried forward to the next tax year.

law9302

V5~~~~厉害~
那就是说，楼主今年报0     还得心里记住负数，明年有正收入的时候可以抵。具体到了明年怎么操作啊

VVVV

原帖由 law9302 于 5-10-2011 23:49 发表
V5~~~~厉害~
那就是说，楼主今年报0     还得心里记住负数，明年有正收入的时候可以抵。具体到了明年怎么操作啊

有的人要记好几年，有些退税的software有loss schedule帮你keep track of losses.

具体操作参照这里: http://www.ato.gov.au/individual ... ontent/00216837.htm

law9302

帅~

superufo

我和老婆是joint purchaser，能不能更改这个50%：50%的份额来达到多退税的目的呢？还有这个loss用于下年抵减收入似乎也比较难，因为投资房（特别是house）很难有正向收入的

rainyfriend

楼主这么说是因为以后不再工作，不再赚钱了。那要靠老婆的收入养2个房子，有压力啊

yanyu

我觉得lz不是这个意思，而是靠折旧退税的话，头几年比较多，而且估计他老婆收入高，能退的税也多

[ 本帖最后由 yanyu 于 2011-10-8 16:30 编辑 ]

superufo

楼上正解，请问大家有没有什么好办法改变我和lp的shares？最近因为退税的这个问题，都出现家庭矛盾了。请大家帮忙！谢谢！

abh

原帖由 superufo 于 2011-10-10 13:19 发表
楼上正解，请问大家有没有什么好办法改变我和lp的shares？最近因为退税的这个问题，都出现家庭矛盾了。请大家帮忙！谢谢！

我猜是：lp借退税的问题，想把名字写到房契上。
如果想法过于阴暗，请lz原谅。

joyolee

原帖由 abh 于 2011-10-10 13:28 发表


我猜是：lp借退税的问题，想把名字写到房契上。
如果想法过于阴暗，请lz原谅。

这边写不写名字都是共同财产， 不像国内

估计是lz和lp本来是平分， 现在要改成1%和99% 最大化退税额度

也阴暗一下--如果LZ somehow婚姻在退税期间出现问题。。。。

abh

原帖由 joyolee 于 2011-10-10 13:48 发表


这边写不写名字都是共同财产， 不像国内

估计是lz和lp本来是平分， 现在要改成1%和99% 最大化退税额度

也阴暗一下--如果LZ somehow婚姻在退税期间出现问题。。。。

会怎么样？就不是一人一半了吗？