我这套房子能实现正现金流吗

忽然一周

去年在黄金海岸买的422的house，地480，价格不到41万，贷款32万，买的时候带着租客，440一周，愿意加到450继续住，后来租客应我要求搬走，因为我是首购
打算明年搬回布里斯班住，因为我和老婆都在布里斯班上班，交通费比较贵，六年内打算把这个房子作为投资房出租，能实现正现金流吗？

go2home

这个就算可以了。不算其他开销和空租，440x52/410000=5.58%，虽然达不到正现金流，也算亏的不多吧。

鱼羊鲜

440一周

忽然一周

440是3年前租客的价格一直没涨过，水费和city consil的价格不到2800一年

go2home

要达到正现金流，收益要高于银行利息。假设银行利率为7%，(410000×0.07+2800)/52=$605/w。即使租到605/周，还有其他开销还有租房中介费、保险、可能的维修费用、空租损失等。

买House一般是不可能达到正现金流的，除非如某些人隔很多间分租。

[ 本帖最后由 go2home 于 2011-9-28 14:28 编辑 ]

mxgong

目前是5.58%， 再加上年度NG 退回来一点，应该总的来说没什么问题。

cgz

这个自己算一下不就都知道了吗

忽然一周

我现在的利率是westpac的浮动7.16， 今天和一个贷款broker聊了下，他说可以转到另外一家两年固定6.49。
我想把现在这套房子的贷款由80%转为90%， 取出来的钱再加点买另外一套房子自住，因为始终都要搬回南区的，我在brisbane city上班，我老婆在南区上班，成本有点高。

典

westpac 两年fix 也是6.49%,
三年6。44，
要转就转更低的，

太阳高高挂

GC 选到这样的房租/投资比例不容易啊。 向GC进军。

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-9-28 18:39 编辑 ]

xinxinzuji

呵呵
不错！！！

hahawa_sapi

看你现在的情况正不了，不过亏得不多，等CG算可以的了。

小日子

原帖由 mxgong 于 2011-9-28 15:46 发表
目前是5.58%， 再加上年度NG 退回来一点，应该总的来说没什么问题。

动用到NG了， 说明你必须亏钱了， NG让你少亏一点而已， 怎么可能把你拉回正的呢？ 如果可以得话， 澳洲税法有严重漏洞，哈哈

lol

原帖由 小日子 于 2011-10-10 09:38 发表


动用到NG了， 说明你必须亏钱了， NG让你少亏一点而已， 怎么可能把你拉回正的呢？ 如果可以得话， 澳洲税法有严重漏洞，哈哈

稍新的房子有折旧费用
这部分不占你的现金流但是确实可以退税
所以NG以后变成正的现金流完全是可能的

big_beast

LZ只有32万的贷款-_-b

小日子

原帖由 lol 于 2011-10-10 09:47 发表


稍新的房子有折旧费用
这部分不占你的现金流但是确实可以退税
所以NG以后变成正的现金流完全是可能的

哈，这倒是， 我把Depreciation 给忘了

jewar

还是要走？

Traverse

原帖由 big_beast 于 2011-10-10 09:49 发表
LZ只有32万的贷款-_-b

是不是大家都认为32万贷款很少啊

我觉得以LZ俩公婆的收入，再买一套投资房，生活会过的紧巴巴的。

难道是我太保守了？

jands

32 萬房貸多還是少要看你的家庭總收入

[ 本帖最后由 jands 于 2011-10-10 14:41 编辑 ]

eric_hl88

原帖由 忽然一周 于 2011-9-28 15:57 发表
我现在的利率是westpac的浮动7.16， 今天和一个贷款broker聊了下，他说可以转到另外一家两年固定6.49。
我想把现在这套房子的贷款由80%转为90%， 取出来的钱再加点买另外一套房子自住，因为始终都要搬回南区的，我在brisbane city上班，我老婆在南区上班，成本有点高。
不知道再买套房子的风险大不大，投资房能不能退些税回来，我们工资都不高，我不到7万，老婆4万

贷款公司只负责你的贷款贷出来，蜜月期过了后呢，你自己要负责还贷好多年的，至少要付利息。你再买个房自住，不是投资房，没有收入的。两间房总价80多w，贷款算你LVR 85%，一个月光利息就4千7左右（算利率0.0685%，两个房子开支什么加起来5千一年），扣除收入1760，自己要付3千左右的利息每一个月，以你目前收入看（每月家庭收入7千多税后），可以操做，但是风险大，有波动的话就可能会影响生活。
因为利率因素不能只靠蜜月期优惠，自己计算的时候要有余地。租客稳定不稳定，要考虑空房期，房子维修，物业费，rates等因素。NG在你的房子看没有多少，实际1，2千一年到手。
最最重要的是你们工作稳定吗，如果都很稳定，那么既使在最最困难的时候（没有出租掉，或者低价，利率又涨）你们应该都能挺过去，如果有孩子更加要考虑好开支。

忽然一周

谢谢楼上的意见，今天中午去了银行问转固定利率的问题，转了的话就不能有offset账号，而且不能提前还，估计也就不能在两年或者三年中卖房。
还有个办法是把这个房子租出去，然后在南区租房住，租金支出也要450一周左右