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首先声明自己是个agent，但不是merriton的人，只是最近新盘资料看得多，想随便聊聊这两个盘的优缺点，希望能抛砖引玉。
如果觉得是广告贴请直接略过。
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8月里Meriton是进了开挂模式，旧盘建得越来越快，新盘也连开了两个：Sylvania的Cascada和St Ives的Alcove，在Warriewood还有一个coming soon的Oceanvale。
我在Cascada开卖之前完全没听说过Sylvania-_-b
猛一看地图也觉得特远，偏巧开盘那周就碰上一个Hurstville的朋友说要去看看，硬着头皮去了。从我家开到Hurstville很远，但从Hurrstville开过去倒挺快，10分钟到楼盘，不过路不堵。到那一看连display centre都修好了，merriton是挺效率。
楼盘分三档，听介绍应该是依坡划分三层——一二档是2,3房的apartment，第三档全是3房双层的townhouse。第一档是濒临水边的，三档修在背山的位置，估计基本是看不到水景，只能看看周边房子了…… 价位跟户型图网上都有，相当是把一档的房子当house卖（140w~160w，140平米左右）；二档是有水景的高端apt(80w左右)，只有三档算是性价比正常的T/H （室内140室外60平米61~63万）。
附Sylvania 平均房价：
House $943,700
Townhouse $616,300
Unit $475,100
Apartment $553,500
（以上均价根据最近12个月158个成交记录统计）
跟我朋友推荐了一套应能看到部分水景的三档T/H，因为她本来的目的就是孩子大了想改善住房。但个人感觉一档只适合有钱人去养生自住，坐等升值风险不小（本地房子换手率只有2.47%,且house均价也远低于这个价位）；二档如果是有水景勉强可做投资，只有三档算是比较划算的，可租可住有一定升值潜力。
住房类型 - Sylvania
别墅 76%
公寓 12%
连排别墅 9%
Sylvania 租金均价
House $591
Townhouse $559
Unit $418
Apartment $532
（以上均价根据最近12个月170个租金记录统计）
而且这个区域租房人数占18%，文职、技工、专业人事的工作比例又占到25%，中高档的房子还是好租的。
不过我朋友也有两点担心：
一、这个地区有近13000人，其中76%是local，华裔不到1%，她担心孩子难交朋友；
二、虽然这里离Hurstville很近，但是一大致命的问题是没有火车。附近最近的车站在Jannali，大站只有Sutherland跟Hurstville，这些地方从楼盘过去都要坐10来分钟的BUS。
因为她夫妇都是自己开车，小孩上学也不远，只有她母亲去购物、找朋友要到Hurstville去，所以这些问题最后都好说。
但是毕竟是朋友，虽然也做了些调查研究，但对不熟的地不敢妄下结论。
很想听听对这个区比较了解的朋友聊聊实际情况。
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附带聊聊另一个新盘：
Alcove这周刚拿到价目表就去那附近兜了个圈，meriton中介说这只有4%的建筑用地是公寓，但感觉并不是那么稀少。
meriton称这里为最理想的投资场所，理由如下：
September 2009 median apartment rent $455 per week
September 2010 median apartment rent $520 per week
March 2011 median apartment rent $550 per week
= Rental increase of 20% in approx 24 months
Source: Housing NSW
Meriton's Loralea Gardens Development, St Ives:
September 2009 rent 2 bedroom $500 per week
May 2011 rent 2 bedroom $580 per week
= Rental increase of 15% in approx 24 months
Source: Meriton Property Management
实际上从最近12个月在St Ives的217个租金记录估计出的均价比这还要高，在悉尼的平均排名非常靠前：
House $1,023
Townhouse $773
Unit $604
Apartment $626
而且这个区的外来人口不少，只有59%是local；近三分之一的人从事中等以上收入，其中超过15%的人是专业人事，9%是管理人员。加上周围有不少从小学到高中的名校，对渴望孩子能接受精英教育的亚裔吸引力很大。
这个楼盘最大亮点应该是销售价格和本区平均价格的比较：
St Ives 平均房价
House $1,097,300
Townhouse $754,600
Unit $841,400
Apartment $870,700
Meriton给的房价：
1房 $435,000~451000
2房 $591,000起，均价$625,000
3房 $690,000起, 均价$720,000
3房顶层$815,000起
当然merriton自己做的市场调查价肯定是比那个均价要低得多，要不不会开出这个价位的。
只是这个区正在买房的人占22%，租房的人只有10%，很有可能会在不远的未来出现一定的饱和。而且这个区同样远离火车站，我从楼盘那开到pymble station差不多9分钟，这个距离如果用走的至少也要40分钟。
想在北区给孩子挑好学校附近置业的有车一族可以考虑自住，投资的话建议选个小户型或者挑个1房（首批的价目表1房特别少），毕竟1房的回报不比2房低太多，投入却要少很多。而且华人惯用的把2房划成3房的技巧用在这似乎不太合适，毕竟这一代华人租客不多（少于2%）。而主要的租客大多是英国（8%）和南非（12%）人，他们不喜欢破坏原户型，更倾向于整租。
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还是那句话，发这贴就是为了抛砖引玉。
这贴个人主观意见很浓，加上这两个区最近才跑的勤，很多当地的具体情况都不是很了解，非常希望能听到在那附近住过的朋友谈谈自己的感受。 |
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发表于 2011-8-27 14:01
