澳洲经济，通货膨胀与房价

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最近看了点书，思考了解问题，不知道对不对，请大家讨论讨论

按照凯恩斯的理论，通货膨胀的发生是因为政府的货币发行量超出了实际需求量。由於政府印的钞票多了，那么货币的实际购买力就会下降。换句话说，过去1个澳元可以买到的东西，现在你需要多于1个澳元才可以买下来。很多人在抱怨说，10年前的汽油价格是现在的一半不到，除了石油紧缺之外，通胀的存在也是一个重要因素(大家的工资也在涨，想想这些钱从哪里来)。通胀率通常也是reserve bank 用于调整基准利率的重要指标之一。
这里有一个很实际的例子，在工党执政期间，澳洲的利率曾经达到过10%以上，主要原因就是工党政府花钱大手大脚，又是接受难民，又是提高福利，结果财政赤字居高不下，只能通过发行钞票来解决问题，那么多发行的这一部分钞票就会体现在通胀率上。如果通胀率很高，而工资不增加的话(如果今年你的工资增长没有超过3%，赶快找你的老板吧)，大家的生活质量自然会下降。而这种危险发生的可能性，应该可以通过当前的利率水平体现出来。
通胀与汇率，作为可以自由兑换的货币。如果它对内贬值，那么对外的汇率水平自然也会下降。大家回头看澳洲前些年的汇率水平和工党执政事情的汇率水平，自然就可以看出些端倪。但最近澳元的汇率走向让我确实有些看不大懂，如果要解释的话，恐怕只能认为是美国利於它的霸权地位(军事和经济霸权)对美元强行贬值，造成世界其它可兑换货币的相对升值。我没有澳元对其它货币近些年来的资料，所以不敢妄下定论。
通胀与房价，作为不动产，房价的走向应该与通胀率是一致的。但非常有趣的是，我观察了最近20年的房价和reserve bank 的利率，发现利率是在1990年之前非常高，在1991年之后逐渐下降，直到1993年降到历史性的4。75%，随后1993-1996年又攀升到7%，此后便一直处於小幅调整中。而房价的快速增长则开始与利率基本开始稳定的90年度中期，也就是说滞后于利率的增长。对於这一现象，我的理解是，房地产作为大宗商品，与日常消费品所不同的是，购买它需要普通人家几年甚至十几年的积蓄，所以大部分人在购房是都是采用向银行借贷的方式，而高利率无疑抑制了购房的激情，同时也抑制了房价的攀升(即房价在高利率时期是被低估的) 。等到利率回归到较低的水平时，一直被压抑的房价和购房欲望开始释放，房价也开始逐渐回到它的真实价值上，甚至高于它的真实价值。而当下一轮通货膨胀，加息周期来临之时，人们由於对高利率，还贷的畏惧，房价又被低估。如此周而复始。

如上是我一个非专业人士的粗浅之见，欢迎专业人士拍砖，指点。

horseanddragon

支持！
偶是超级非专业人士
帮顶

江南叶

觉得澳洲最近的房价确实有回归的迹象，我估计会调整一段时间，后续走势要看经济的整体走向才会明朗。

温柔冷面杀手

说得很专业阿

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不要看帖不回帖，给点你们的意见，非专业也要

无产阶级

关键是你写的太专业，不好回帖。以免贻笑大方。

frank_lee

顶，写的够专业！

susan

我认识的很多人都认为,房价整体说来还是会稳中有升的.

西边雨

要降难啊，这么多人等着买房呢

albertzhou

但是，以前美金换澳元0.65，现在0.76，人民币又跟着美金，

国内的辛苦钱，这里买房实在是伐莱塞丫
房价再涨，看来只能搭帐篷了：（

水晶靴

太专业,没看懂要说什么?能否翻译成白话?

不过LG和周围的人准备买投资房.
他说如果连我都在谈论房价的升跌的时候,就是入市的机会.

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-4-6 at 08:32 AM ]

一蹋糊涂

[quote] error  在 2005-4-5 12:10 发表:


按照凯恩斯的理论，通货膨胀的发生是因为政府的货币发行量超出了实际需求量。由於政府印的钞票多了，那么货币的实际购买力就会下降。换句话说，过去1个澳元可以买到的东西，现在你需要多于1个澳元才可以买下来。很多人在抱怨说，10年前的汽油价格是现在的一半不到，除了石油紧缺之外，通胀的存在也是一个重要因素(大家的工资也在涨，想想这些钱从哪里来)。通胀率通常也是reserve bank 用于调整基准利率的重要指标之一。

－－1936年凯恩斯出版了《就业、利息和货币通论》,主要内涵及政策主张体现在三个方面:其一，对于失业问题，凯恩斯认为除传统理论所说的“摩擦失业”和“自愿失业”外，还有“不自愿失业”，若不加救治，这类失业将引发自下而上的革命。因此，他改变了传统经济学强调物价稳定的战略目标，而主张把保证“充分就业”、消除经济危机和实现经济增长作为经济政策的首要目标。其二，对于经济危机及失业根源问题，凯恩斯归结为由“消费倾向”、“资本边际效率”、“流动偏好”三大“心理规律”和货币所决定的“有效需求”不足，而一国的就业水平恰恰取决于“有效需求”。他认为总需求是消费需求与投资需求之总和，消费需求与投资需求不足将导致总需求或“有效需求”不足。其三，对于如何实现就业均衡的问题，凯恩斯认为，资本主义制度本身不存在自动达到充分就业均衡的机制，在自由放任的状态下，资本主义社会总是存在“有效需求”不足，不能达到充分就业。为此，就需要扩大政府机能，对经济进行干预。凯恩斯经济学的基础和核心就是“有效需求原理”, 楼主的解释过于片面了。－－

休

一般讨论房价都是从失业率,利率论述,你换了一个角度,经济------失业率,通货膨胀-----利率,学习中.

cheers

高难话题。。。。细看看。。。是不是人口增加也有关系呀。。。

mouse006

学习

bandf

看着犯晕，不过很专业的说。

maggie_wang

用最简单的话概括他这一段文章，有如下要点：

1、通货膨胀是政府经济政策的直接产物，笔者认为，工党比较激进的经济政策常常导致比较高的通货膨胀率。一般来讲通货膨胀率在5%以内都是可以接受的，超过10%就以为着物价大涨。

2、国内的通胀一定会影响一个国家的汇率水平，比如中国如果明显通货膨胀了，就是人民币不值钱了，人民币就应该对美圆贬值。

3、通胀影响房价一般是通过银行贷款利率水平来实现的，而且有明显的时滞。通胀时（物价上涨），贷款利率提高，人们买房意愿降低，房价并没有立即上升。当利率回调，房价却开始走高了。
一家之言，有不对的地方，还请原谅。

martin

深奥的冬冬，很专业的说哦。我可是个门外汉，不过比较关心这个话题。简单理解以下，嘻嘻。
是不是说房价的增长比通货膨胀的增长要快。举个例子，10几年前，一包烟要3、4块、1间house要8、9万；现在一包烟要7、8块、1间house要40、50万。那么，就是说现在的房价被高估了，是不符合经济规律的。 不过，这里没有涉及人口增长的因素，而且房子作为普通人最大宗的消费品，他的价格是受很多种因素影响的。供求关系、经济环境、社会环境等。根据价值规律，偏离的价格最终要回归到价值的，但是，目前房地产的真实价值到底是多少呢？是8、9万还是40、50万？

无论如何，房子的价值是增加了的，起码土地、建筑、税收等费用都增加了，但是实际应该是多少呢？记得有个说法，一个地区的房子价格应该是一个中等收入家庭5-8年的收入（忘了是从哪里看到的了），那么澳洲的房价应该是20-40万吧。那么墨尔本的房子还可以，悉尼的房子可就贵多了。但是个人认为房价就算是被高估了，也不一定就只有房价下降一种方法，也可能是房价持平几年，等待房子价值的提升（即等待经济增长赶上房价）这就是中国政府希望中国房地产的所谓软着陆。

个人觉得澳洲的房价或者至少墨尔本的房价在现行的应该不会大跌也不会大涨，买房子住的就买吧（当然买亏了别怪我哦）。买房投资的就想想吧，房租根本无法负担贷款和税费，亏本咯，等升值吗？那没准你要等到花儿也谢了，又多付给银行一辆奔驰，97香港就是前车之鉴阿。现在投资什么好呢？当然是石油了，不是说要道70美元吗，那还等什么啊，go!!!!

[ Last edited by martin on 2005-4-6 at 01:57 PM ]

123游客123

是不是将所有的钱到加油站换成汽油,然后放在后花园,就可等住发达啊

北风

martin  在 2005-4-6 01:23 PM 发表:

深奥的冬冬，很专业的说哦。我可是个门外汉，不过比较关心这个话题。简单理解以下，嘻嘻。
是不是说房价的增长比通货膨胀的增长要快。举个例子，10几年前，一包烟要3、4块、1间house要8、9万；现在一包烟要7、8块 ...

"投资石油"
强? 有什么具体计划?

martin

期货咯：）

martin

123游客123  在 2005-4-6 01:39 PM 发表:

是不是将所有的钱到加油站换成汽油,然后放在后花园,就可等住发达啊

油票，呵呵

error

一蹋糊涂  在 2005-4-6 10:41 发表:

1936年凯恩斯出版了《就业、利息和货币通论》,主要内涵及政策主张体现在三个方面:其一，对于失业问题，凯恩斯认为除传统理论所说的“摩擦失业”和“自愿失业”外，还有“不自愿失业”，若不加救治，这类失业将引发自下而上的革命。因此，他改变了传统经济学强调物价稳定的战略目标，而主张把保证“充分就业”、消除经济危机和实现经济增长作为经济政策的首要目标。其二，对于经济危机及失业根源问题，凯恩斯归结为由“消费倾向”、“资本边际效率”、“流动偏好”三大“心理规律”和货币所决定的“有效需求”不足，而一国的就业水平恰恰取决于“有效需求”。他认为总需求是消费需求与投资需求之总和，消费需求与投资需求不足将导致总需求或“有效需求”不足。其三，对于如何实现就业均衡的问题，凯恩斯认为，资本主义制度本身不存在自动达到充分就业均衡的机制，在自由放任的状态下，资本主义社会总是存在“有效需求”不足，不能达到充分就业。为此，就需要扩大政府机能，对经济进行干预。凯恩斯经济学的基础和核心就是“有效需求原理”, 楼主的解释过于片面了。－－

Thanks a lot.
涨见识了，这才是专业人士的观点。

error

深奥的冬冬，很专业的说哦。我可是个门外汉，不过比较关心这个话题。简单理解以下，嘻嘻。
是不是说房价的增长比通货膨胀的增长要快。举个例子，10几年前，一包烟要3、4块、1间house要8、9万；现在一包烟要7、8块、1间house要40、50万。那么，就是说现在的房价被高估了，是不符合经济规律的。 不过，这里没有涉及人口增长的因素，而且房子作为普通人最大宗的消费品，他的价格是受很多种因素影响的。供求关系、经济环境、社会环境等。根据价值规律，偏离的价格最终要回归到价值的，但是，目前房地产的真实价值到底是多少呢？是8、9万还是40、50万？

======>我的理解是，如果不考虑其它因素，房地产的真实价值应该同其它物品的价值水平是一致的。

无论如何，房子的价值是增加了的，起码土地、建筑、税收等费用都增加了，但是实际应该是多少呢？记得有个说法，一个地区的房子价格应该是一个中等收入家庭5-8年的收入（忘了是从哪里看到的了），那么澳洲的房价应该是20-40万吧。那么墨尔本的房子还可以，悉尼的房子可就贵多了。但是个人认为房价就算是被高估了，也不一定就只有房价下降一种方法，也可能是房价持平几年，等待房子价值的提升（即等待经济增长赶上房价）这就是中国政府希望中国房地产的所谓软着陆。

====>Totally agree. 我认为随着银行利率的提高，房价不会有太大的升降，也就是维持不变。这种维持不变，其实就是价格上的一种贬值，至於贬值多少要看物价水平，或者说通胀率的多少而定。

个人觉得澳洲的房价或者至少墨尔本的房价在现行的应该不会大跌也不会大涨，买房子住的就买吧（当然买亏了别怪我哦）。买房投资的就想想吧，房租根本无法负担贷款和税费，亏本咯，等升值吗？那没准你要等到花儿也谢了，又多付给银行一辆奔驰，97香港就是前车之鉴阿。现在投资什么好呢？当然是石油了，不是说要道70美元吗，那还等什么啊，go!!!!

========>我觉得即使是买自住房，现在也并不是入市的最佳时间。因为如果房价不跌不生，那其实就是贬值嘛。
BTW，我也想投资石油，可怎么弄啊

一蹋糊涂

error  在 2005-4-6 14:24 发表:

Thanks a lot.
涨见识了，这才是专业人士的观点。

10年前的毕业论文，到处抄来的，惭愧。

月亮

[ Last edited by 月亮 on 2005-4-6 at 03:10 PM ]

会飞的马

现在不考虑买房。。。。

martin

应该可以买期货吧，没做过，没米

gsy

偶不是什么专业人士，对于房价看法也只停留在表面程度，据偶愚见认为，房价（尤其是澳洲房价）主要有以下几方面影响，
1。就是LZ提到的什么通货膨胀问题，通货膨胀，货币贬值，而作为固定资产的房地产，一般会保持基本实际价值，体现在货币价值上就跟着通货膨胀涨了。
2，经济发展因素，房地产受外在因素影响极大，比如澳洲尤其大城市，随着移民和其他因素人口增多，土地置空率降低，房价自然而然因为供需关系的变化而增加了价值，
3，政府宏观政策相关，澳洲政府近几十年来的地产和税收政策在一定程度上虚加了房地产的价值，比如税收政策，据说十几年前的税务在房地产这块还没那么多杂税，随着杂税增多，自然而然，羊毛出在羊身上，房地产商开发房产时被征收的税，最后都累加房屋价格上了，价格自然也即增加了。
4，银行利率因素，随着银行利率的增加，房屋价格因为利息而在总体价格上被虚增了。举个例子，本来房屋实际价格30万，因为7%的利率，最后实际要付出的房屋价格是30*（1+7%）。大家可能说那银行利率降低了，不就少了，错，银行利率降低了，代表其他经济因素变化了，可能这个时候的房产实际价格增加了。


以上是我个人认为最基本的一些影响房产价格的因素，有些因素并非单一的，比如LZ说的通货膨胀与银行利率，房产价格等因素是互相影响的，我分开讨论只是方便大家理解我的意思。欢迎大家讨论补充。

同时，个人建议，若经济许可，除非你做生意，不然还是把钱投入到房产方面的固定资产，这样受通货膨胀或其他银行利率因素影响较小。说的直白一点，就是10万澳币存银行10年后还是10万，最多加几万块挣的利息，但别忘了，10年后可能因为通货膨胀因素，货币贬值，你的10万和现在10万就不等值了。比如现在10万能买半个unit，10年后的10万就算加上利息，估计连1/4的unit都还买不了。何况你现在投入10万买unit的话，10年间这个unit也在涨值，半个unit到10年后的价格变成20万甚至30万。更别提你这几年因为自住房或者买投资房而潜在的一些费用税收上的减少了。

cattor

原帖由 gsy 于 2006-11-9 10:54 发表
何况你现在投入10万买unit的话，10年间这个unit也在涨值，半个unit到10年后的价格变成20万甚至30万。更别提你这几年因为自住房或者买投资房而潜在的一些费用税收上的减少了。  

我觉得大有趋势10年后这个unit还是10万。不知是否可能。