MEL2套楼花咨询

ytian

之前不太清楚，随意入了2套楼花，一套是MARIBYRNONG的LA SCALA 2房WATERVIEW，另一套是COLLINS 568 2房
持有了不到一年，然后最近需要资金，有点想出手，开始关注房市，发现楼市远没想象的好，赚钱就不谈了，买楼花亏的都不少，有点担心，所以咨询下这2个楼花的前景怎么样

chiny

灰常不值......要么小亏立马卖点, 要么再守一年, 如果你对楼市有信心

MARIBYRNONG 可开发哒地巨多, 新房DEPRE得很利害, 本来就不是啥好区, 以前附近还是垃圾堆填区呢~~WATERVIEW也改变不了它滴血统~~不只是OVERPRICED, 而且OVERVALUED啦~~

COLLINS 568,  BODYCORP巨贵, 偷工减料, DESIGN极不合理, STUDIO居多, 号称2房, 其实是ONE BEDROOM + ONE STUDIO, 自住的话很不好~~投资的话以目前算租金也不是很吸引人~~

两个前景都不好, 比较而言, MARIBYRNONG LONG TERM 好一点, COLLINS 568 SHORT TERM 好一点~~

ytian

感谢回答，等级不够不能加分，SRY
MARIBYRNONG确实是不太了解，正好有朋友推荐，然后房型和VIEW都不错就买了，没做太多RES，知道这个区在北边，离FOOTSCRAY很近，但是各大网站的居住评分都非常高，开发项目比较多，这套正好是在水边的，不止是VIEW，楼下就是MARIBYRNONG河，当然房价感觉是有点高，只能到SETTLE的时候看了。COLLINS是我自己选的，高楼层，2房，无暗间，面西，海景，2房2卫1车库，因为看了下附近几套APT的均价，感觉价格并不贵，而且2房只有四个角，高楼层朝西的基本都是内部预定了，托了关系才拿到，这套相对来说信心多点，应该至少不会亏

chiny

CT APT 是一分钱一分货, COLLINS那一间QUALITY确实不乍滴~~用来投资的话质量好与坏其实没多大关系, 租金好就行啦~~自住的话就算啦~~BODY CORP都給死啦~~养房费用跟自己出去租还贵~~海外资金的话立马卖掉, 就汇率的话都已经赚了, 本土资金的话继续守

kingkongfei

city朝西并不好，每天下午太阳火辣辣的，超级刺眼，室温比外面都高。大夏天更受不了。海景时间长了看惯了也就看惯了，太阳问题可是每天都要面对的问题。

ytian

COLLINS离SETTLE还有2年多，不知道有没有人要，楼花也不知道放哪里卖，中介要收总价1.65%的费用，定金也才6W多。朝向问题是从纯经济角度出发的，我跑过一些中介，只要是在SOUTHX那一带包括DOCKLANDS的房子楼层稍高点的，面海的开价就比另一面多10%，这是我很确定的，当初选的时候就做了很多RES，还有楼层高的比楼层低的要贵不少，当然自住的话可以完全不考虑这些因素

icac

在足迹上问楼花？

肯定都是负面的说法

chiny

原帖由 icac 于 2011-4-12 19:52 发表
在足迹上问楼花？

肯定都是负面的说法

楼花也有好滴, 关键是你会挑~~LOCATION, POSITION, QUALITY OF DEVELOPER AND BUILDER

newtoall

原帖由 ytian 于 2011-4-12 16:55 发表
之前不太清楚，随意入了2套楼花，一套是MARIBYRNONG的LA SCALA 2房WATERVIEW，另一套是COLLINS 568 2房
持有了不到一年，然后最近需要资金，有点想出手，开始关注房市，发现楼市远没想象的好，赚钱就不谈了，买楼花亏的都不少，有点担心，所以咨询下这2个楼花的前景怎么样

-- 最近需要资金 -->  then which one lost less then sell which one
                   or
                  which one will cost more later on, then sell that one now to solve your cash flow problem
   Future is unknown but in general
     ---> City ---> better cash flow less capital gain  (however, depends on the body corp fee as well)
     ---> MARIBYRNONG ---> less cash flow, slightly better capital gain (normal body corp fee is lower outside the city)

兔年大吉

那么请问什么location, developer, builder好呢? 如果要买新房, 除了买楼花还有其他方法? 楼花通常比现房贵, 是因为卖的几年后的价格? body corp是什么? 租客不需要付, 都要房东付吗? 还有经常看到strata什么的, 这又是什么? 问题多多, 谢谢!

兔年大吉

这两个楼盘都有人向我推荐过, 还好没买.

chiny

原帖由 兔年大吉 于 2011-5-7 17:54 发表
这两个楼盘都有人向我推荐过, 还好没买.

首先来说, 偶不是神马专家, 只是根据所见所闻来发表偶哒一些看法, 楼花也有好滴, 可是要看运气, location, position, developer, builder这些是最基本哒, 据有些网站滴不完全统计, 这几年澳村卖哒楼花, 有30%是烂尾哒, 有50%是LATE SETTLEMENT, 只有20%是好货, 中介们都知道, 如果有好货, 一早就内部消化掉啦~~~楼花的话, 中介哒COMMSION是稳拿哒, 所以才那么HARD SELL, 巨大哒LENDING COST, MARKETING COST, 还要算上CPI,  所以楼花卖的都不便宜, SAVE STAMP DUTY那一些根本就是P话, 看一看周先生买的楼花就没有神马好货, 可是周先生是稳赚哒, 因为他全无风险, 就一个MARKETING加COMMSION哒费用, 就可以把楼花滴卖价推到SKYHIGH啦, 值还是不值那就见仁见智啦~~

以MEL为例, DOCKLANDS哒那两栋新盖哒价钱卖的比CBD楼还要贵, 是有它滴道理滴, POSITION PERFECT, developer&builder GOOD ENOUGH, QUALITY OK, 所以来说很抢手, 盖的也鸡巴快因为DEVELOPER底子厚, 买的快, CASH FLOW 好, 盖的也快啦, 楼花不单单要看LOCATION, POSITION也很重要

偶有一个朋友也很幸运, 在东区买滴TOWNHOUSE楼花上一年也总算能交到楼, 虽然LATE SETTLEMENT了大半年, QUALITY也OK, 可是LAND很小很小, 都是连体婴儿, 买家基本上都是同胞, 小DEVELOPER, 没钱, 卖价也很高, 据称那一个小DEVELOPER SO FAR 还欠银行INTEREST, 正在打官司, 很多FIXTURE到SETTLE后一年都没有搞定, 这说明这个小DEVELOPER是不赚钱哒, 由此可知DEVELOPER滴重要性~~~房子买的好卖的快不一定赚钱, 这也说明了楼花对买家哒风险性

地产大亨

还collins 楼花呢，也不打听下，出了什么事，2年能好？要是2018年能好，我切腹！！！亲爱的楼主，不幸的告诉你，要是你做的是bank guarante你的钱2017年以前拿不回来了！！！你转卖出去也没用！72个月死账户，你再仔细阅读下collins的合同！！！中了无良中介的圈套了！！想拿回钱，只有打官司了!GOOD LUCK!

visapr

同意楼上。还托关系，你以为在中国吗？我朋友前年不幸买了周华推荐的southbank楼花，说两年交楼，可到现在还没开建呢。

太阳高高挂

原帖由 地产大亨 于 2011-5-8 00:51 发表
还collins 楼花呢，也不打听下，出了什么事，2年能好？要是2018年能好，我切腹！！！亲爱的楼主，不幸的告诉你，要是你做的是bank guarante你的钱2017年以前拿不回来了！！！你转卖出去也没用！72个月死账户，你再仔细阅读下collins的合同！！！中了无良中介的圈套了！！想拿回钱，只有打官司了!GOOD LUCK!

冒昧问一下，出的什么事情？

qinyi

同问

chiny

钱大部分应该是拿的回来滴, 时间问题, 一直拖着贝, 如果拿不回来的话, 那就是买家们都没有把那一本CONTRACT去給律师看....负责任哒律师肯定回说哒

兔年大吉

看得我真有点怕怕的。

person1128

据说 collin tower的 permit出只有40层， 没有65层。 可能都要退了

kobees

咋这么大风险呢？