投资房租给父母负扣税，如果把一次贷款还清，可以说是免费租给父母避免缴税吗？

Poweregg

如题，很困惑

1，如果有个投资房（自己另有一处主要居所），开始贷款很多，按市场价组给父母住（实际上不收钱），这样有了收入就可以负扣税

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分割线：1是现有情况，我知道是可以的，只要租金合理，然后，父母可以把国内房子卖了，那既然有这点钱，就想把贷款还清
毕竟所谓负扣税，只是对你亏本的所谓补偿而已。。。。。就产生下面的2=〉贷款还清，免费给父母住，不必为“租金收入”缴税
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2，父母国内把房子卖了，把这个所谓的“投资”房，可以和税务据说，我想免费给父母住，我不负扣税，但是我也没必要为了“捏造”出来的租金缴税啊！

这么可行吗？
税务局会问，为什么以前有租金收入，现在没有了呢？

谢谢！

[ 本帖最后由 Poweregg 于 2011-2-5 20:51 编辑 ]

farmer

LZ TX，方法1，you get benefit，NG。方法2，你没有get benefit，no NG。为什么要选方法2？

cgz

肯定不可行，第一个行得通，第二个要按市场租金交税

Poweregg

原帖由 farmer 于 5/2/2011 20:44 发表
LZ TX，方法1，you get benefit，NG。方法2，你没有get benefit，no NG。为什么要选方法2？

首先谢谢回答
但情况不是两选一啊

原来是按方法一进行的，但是既然父母可以把国内房子卖了
我就不想欠银行钱啊，再怎么负扣税，也是负负负。。。。。就是你还是要给银行钱

[ 本帖最后由 Poweregg 于 2011-2-5 20:51 编辑 ]

Poweregg

原帖由 cgz 于 5/2/2011 20:46 发表
肯定不可行，第一个行得通，第二个要按市场租金交税

那就是我有2套房子，税务局规定我除了自住房
不能/不允许把自己的另外一套房子免费给父母住？

我开销不要求抵扣，还要按市场价缴税？感觉很恐怖啊

大饼

用excel 算算。哪个好用哪个
记得lz上了GE的贼船了。

大饼

原帖由 Poweregg 于 2011-2-5 21:53 发表


那就是我有2套房子，税务局规定我除了自住房
不能/不允许把自己的另外一套房子免费给父母住？

我开销不要求抵扣，还要按市场价缴税？感觉很恐怖啊

你只要开销足够大（包括利息），做成NG。不是缴税，是退税!

cerinahe

照道理来讲没有问题。

原来按负扣税，贷款还清后收回投资房给父母住。不过投资房没有相应的租金收入ATO是一定会询问的。如果询问就告知是收回来给父母住了。

从免掉租金开始保存好每年付的insurance，land tax, council rates，这三样算是house keeping fee。在以后计算CG的时候可以抵扣。

Poweregg

原帖由 大饼 于 5/2/2011 20:57 发表

你只要开销足够大（包括利息），做成NG。不是缴税，是退税!

开销之巨头，利息！！！

没必要为了从税务局退税，就给银行很多钱吧~~~~

纠结啊~~~蛋疼~~~~

关键是，以前一直（假装）收租金实现负扣税，现在你pay off了，却和税务局说，我决定免费租给父母了。。。。感觉不太合理，但是，如果ATO规定个人自住房之外的房子不允许免费给父母/子女住，也很不合理啊

farmer

你就说问父母贷款，付相同利息给父母，不就完了，继续负扣税。父母的钱，存银行。

click

不明白，父母的钱给LZ还贷款了，哪里还有存银行的？
如果LZ这么说，相应的父母收的利息钱可是要报税的。

原帖由 farmer 于 2011-2-5 22:30 发表
你就说问父母贷款，付相同利息给父母，不就完了，继续负扣税。父母的钱，存银行。

qqyang

方法二，没问题的，投资房可以不出租，不出租就没有应税收入，也就没有抵扣费用，你和税局两清。

Poweregg

原帖由 farmer 于 5/2/2011 21:30 发表
你就说问父母贷款，付相同利息给父母，不就完了，继续负扣税。父母的钱，存银行。

有点明白了

该是和父母写个字据，欠父母例如XX万
然后用XX万还清银行贷款，就想转贷款银行一样，就是现在贷款银行变成了父母
然后我可以负扣税，但是父母需要按照贷款利息缴税？

谢谢先，发现税务的事真复杂啊，特别是法律完善的国家。。。。国内租房从没考虑过缴税

kawara

不觉得私人借贷产生的利息可以负扣税。

至于你以前的负扣税，不必不安。将来你卖方时候会被征CGT

snowcat

私人借贷产生的利息可以负扣税的，只是收利息的人要缴税。

kawara

负扣税的最主要条件是

必须是投资，以资产增值为唯一目的的投资

flyspirit

你父母什么身份，为什么不能算他们的自住房？

kawara

转父母的自主房，印花税，cgt全来了

flyspirit

只有印花税而已， 原价卖给父母无CGT。

且日后再卖也无cgt.

海之女

以后父母的遗产给你，也不要付遗产税。

mxgong

1， 可行。
2， 也可行， 你不做付扣税，你也不必要申报你的租金，当然你根本就没有租金收入。

税务局要问，你就说，这房子我PAY OFF 了，我不出租了，给我自己家人住，没租金。 谁说第二套房子，就算空关着，也要缴税的？拿出依据来！！

另外，我觉得1好，只要你能承受，还是不要把国内房子卖掉。毕竟回国还有个落脚点，当然你国内有几套房另当别论。

萤火虫2788

原帖由 mxgong 于 2011-2-6 01:13 发表
1， 可行。
2， 也可行， 你不做付扣税，你也不必要申报你的租金，当然你根本就没有租金收入。

税务局要问，你就说，这房子我PAY OFF 了，我不出租了，给我自己家人住，没租金。 谁说第二套房子，就算空关着，也要缴税的？拿出依据来！！

另外，我觉得1好，只要你能承受，还是不要把国内房子卖掉。毕竟回国还有个落脚点，当然你国内有几套房另当别论。

第二套不用交租金的收入税，但是卖出时要交CGT，你永远在同一时间只能有一套自住房

snowcat

原帖由 kawara 于 2011-2-5 23:36 发表
负扣税的最主要条件是

必须是投资，以资产增值为唯一目的的投资

向私人借贷用作投资就可以负扣税了呀

kuxxc

原帖由 qqyang 于 2011-2-5 22:45 发表
方法二，没问题的，投资房可以不出租，不出租就没有应税收入，也就没有抵扣费用，你和税局两清。

qqyang 的说法是对的。之所以能够负扣税，只是因为那栋房子有生产（收租）。你要是说免费给父母住，那有没有利息都不能够扣。你既然有钱吧它全部还清，那就还清呗。没什么不好。我是你也会这样子做。以后还要再投资的话，就拿同样这栋房子去重新贷款，只要工作稳定，非常方便。

当然这个是在你目前自住房本身没贷款的条件下（或者短期内不打算另外借钱投资）才这样子做。你的自住房要是还有贷款，当然先吧自住房还清，再还这个投资房。

kuxxc

》关键是，以前一直（假装）收租金实现负扣税，现在你pay off了，却和税务局说，我决定免费租给父母了。。。。感觉不太合理，但是，如果ATO规定个人自住房之外的房子不允许免费给父母/子女住，也很不合理啊

这个没什么问题。这里不是中国。家人和自己是两回事。之前“假装”收租也不必怕税务局知道，只要那个租金符合市场价标准。后来因为没贷款了，就免费给父母住，那个更加没问题。

税务局的关键是你要扣税，事情就商业性质公办。你不要扣税，他也懒得理你。你有钱可以买一大堆房子置空或者免费给亲朋戚友住不收租，只要不吧费用拿来扣税，没什么不行。

Poweregg

谢谢各位的热心帮助，找了一下ATO的链接

1. 按市场价出租
http://www.ato.gov.au/rba/content.asp?doc=/RBA/Content/83291.htm

If the property is rented at market price, the trust can claim all expense like intertest,land tax,council rates and I think if it's rented as 'Fully Furnished', the depreciation of the furniture also can be included to offset the Trust's income.
(But the expense or loss can't take out of the trust to NG personal income.)
这是关于Trust的，Trust和独立行为人一样

2.低于市场价租，或者说免费租
http://www.ato.gov.au/individual ... 1817.htm&page=7

Ato example:
Renting to a family member

Mr and Mrs Hitchman were charging their previous Queensland tenants the normal commercial rate of rent – $180 per week. They allowed their son, Tim, to live in the property at a nominal rent of $40 per week. Tim lived in the property for four weeks. When he moved out, the Hitchmans advertised for tenants.

Although Tim was paying rent to the Hitchmans, the arrangement was not based on normal commercial rates. As a result, the Hitchmans cannot claim a deduction for the total rental property expenses for the period Tim was living in the property. Generally, a deduction can be claimed for rental property expenses up to the amount of rental income received from this type of non-commercial arrangement.

Assuming that during the four weeks of Tim’s residence the Hitchmans incurred rental expenses of more than $160, these deductions would be limited to $160 in total – that is, $40 x 4 weeks.

If Tim had been living in the house rent free, the Hitchmans would not have been able to claim any deductions for the time he was living in the property.

mxgong

原帖由 萤火虫2788 于 2011-2-6 13:12 发表


第二套不用交租金的收入税，但是卖出时要交CGT，你永远在同一时间只能有一套自住房

我知道啊。问题是楼主没说要卖啊。给父母住。

他的问题是，给父母住，平时还要不要缴税，因为这个是投资房。

没租金，干嘛要缴税。

mxgong

原帖由 楼主 于 2011-2-7 15:32 发表
》关键是，以前一直（假装）收租金实现负扣税，现在你pay off了，却和税务局说，我决定免费租给父母了。。。。感觉不太合理，但是，如果ATO规定个人自住房之外的房子不允许免费给父母/子女住，也很不合理啊

这个没什么问题。这里不是 ...

很同意啊。。

楼主说的额这个不合理，，为什么不合理啊。。没有PAY OFF 之前，有贷款，要出租。收租金，收租按照ATO 的要求，需要缴税吧， 那要缴税我就要合理退税吧。

现在PAY OFF了，没贷款了，我不出租，给自己父母住，这很能说明问题。。不理解你说的不合理在哪。

难道一旦出租了，就一直要租到底？租到卖掉为止,哪怕没贷款？

假装出租，只要你申报了租金收入，也没有什么问题，只要你申报不要大大低于你的市场价格就行。少一点点比如10%-20%之间是没问题的。比如市场价200， 你说租180. 没啥问题， 再说ATO 能保证我365天都出租成功么，少一个星期平均一下这个价格不就下来了么。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-2-8 10:24 编辑 ]