投资房回报率

盐商格格

看了许多中介在吹，同学们自己算一算吧，可以任意修改兰色的cell来反映您本身的情况。不过我算下来，一个税前20w以上的人贷款80%买个新apartment投资（非首置）5% gross rental，房价每年涨4%（前面有个tx的St George report里过去5年悉尼unit除去outer suburbs只有3%到4%），10年后卖了，您的return on equity也就是每年9%。如果您买的是house, capital growth会高一点，可是rent 和 depreciation要相应减少（比方说gross rent减少到4%，depreciation只有1%，可是capital growth增加到6%），这样10年下来equity return也就是10%一年。

以上只代表平均水平，不排除有个别非常好的机遇或是买入卖出的时机特别准（不过这种时机都是事后诸葛亮）。可是我相信每个人下手的时候都觉得自己是最聪明的，至少在中介的嘴里都是最值得的。

但愿能帮助有些tx做决定前能用上，至少明白如果利息高了，价格涨得慢了等等因素变了，自己的投资会变成怎样。



Excel 2003版



[ 本帖最后由 盐商格格 于 2010-10-13 17:44 编辑 ]

语阁

没钱买投资房的人飘过，不关心了

tinkerbell

恩. 其实其它不说. 就光是那个STAMP DUTY.  都不是房子涨一点就能赚的. 不要说还有INTEREST. 房租还不能COVER 贷款. 我觉得真能赚钱的除了卖大地破房拆分. 其它都只能赚很少.

ronitrue

比较客观的计算

daidailx

gross rental逐渐减少的理由何在啊??

daidailx

个人认为租金上涨的幅度要大过房屋老旧导致的租金下降幅度,况且投资房还涉及负扣税的问题,不过其它观点还是有一定道理的.除非房价疯涨,否则投资房只能是相对稳妥但利微的投资手段.

盐商格格

原帖由 daidailx 于 2010-10-13 17:19 发表
gross rental逐渐减少的理由何在啊??

在同一情况下，excel中的租金每年增长3%（与inflation持平）。我说的减少是50w的apartment能租500/week,可是50w的house租到400就不错了。

patrickzhu

楼主的分析很有道理的，是科学的和理论的，赫赫。。。

我是觉得在澳洲看准时机在有能力的情况下，买投资房对于普通老百姓来说是很好的投资渠道。
普通老百姓的闲钱投资房产一个最重要的认识是，你不能指望这个投资会让你发大财，但是有很大的可能性会有效的抵御通货膨胀。

小老百姓的闲钱通常不会很多，现金流也不会非常充裕，通过房产投资这个有效的途径，让你强制储蓄而无法轻易地如同银行定期那样兑现，这个钱的增长虽然也比银行定期高不了多少，但是实实在在的保险。

很多人应该都会有这样的经验，每个月固定有些闲钱，如果没有一个不容易兑现的投资，比如，你去存银行，很多年下来，发现并没有多少钱能够留下来的。。。因为其中有太多的因素可以让你糊里糊涂地就像把钱给不知不觉地花了。。。

而投资房产，基本上是个long term commitment，你的闲钱被真正留下来增长的可能性非常大，虽然这个增长率并不是想象地那样高，但是更有可行性。。。

至于本事很大的老百姓和钱很多的老百姓，我的说法就不适用了。。。赫赫

黑山老妖

看不到。。。能不能转成 office 2000版的格式啊？

盐商格格

第二个能打开吗？

蓝马

等人来拍lz.

盐商格格

原帖由 蓝马 于 2010-10-13 17:53 发表
等人来拍lz.

哈哈，不用拍我，自己喜欢什么数据输进去就行了。把房价改成10w,把租金改成1000，把年增长率改成20%，然后每天看看那100%的irr,估计晚上睡觉都能笑出来 。

这个表只是告诉tx如何计算，参数是要每个人自己设定的，这就叫仁者见仁，智者见智。

黑山老妖

谢谢，能看到了。
很具体，很好。
想说一下表格里面的strata、maintenance和rent的估计有点误差。
如果是unit/apartment，估计maintenance会很低，但是strata估得有点低。house就会反之没有strata但是maintenance和rate高点。。
rent高估少许。但是最终结果不会有太大出入。
最后看到下面的NPV是负数，有一点点意外。可能是cost of equity + 10年的投资期限。如果改成20年NPV就比较可观了。所以长期投资还是王道。

再次加强了我以前的观点：投资房地产就是一个长期的强制储蓄。

gentleboy

原帖由 盐商格格 于 2010-10-13 17:34 发表


在同一情况下，excel中的租金每年增长3%（与inflation持平）。我说的减少是50w的apartment能租500/week,可是50w的house租到400就不错了。

279k的house,840平米的地， 3+1+1 ,租金315/week。 50万的house租400真是不多。。。

http://www.realestate.com.au/pro ... ns+plains-106769023

盐商格格

原帖由 gentleboy 于 2010-10-13 18:06 发表


279k的house,840平米的地， 3+1+1 ,租金315/week。 50万的house租400真是不多。。。

http://www.realestate.com.au/pro ... ns+plains-106769023

还有拿qld来举例子的，哈哈。本人对房产市场的了解仅限于悉尼，恕不能全国的tx负责。我发现有些悉尼华人聚集区unit的rental return还行，house整租不咋样，因为house贵，有那钱的华人早买房了。看过80多万买来租不到500的。

patrickzhu

原帖由 盐商格格 于 2010-10-13 18:20 发表


还有拿qld来举例子的，哈哈。本人对房产市场的了解仅限于悉尼，恕不能全国的tx负责。我发现有些悉尼华人聚集区unit的rental return还行，house整租不咋样，因为house贵，有那钱的华人早买房了。看过80多万买来租不到500的。 ...

支持楼主。
呵呵，悉尼的房子，租金/房价之比高于1/1000（黑心房东把两个卧室改成4个分别出租的不算哈）好像都是烂区，房价涨的慢，赫赫。。。我道听途说。。。

[ 本帖最后由 patrickzhu 于 2010-10-13 18:30 编辑 ]

gentleboy

原帖由 patrickzhu 于 2010-10-13 18:27 发表

支持楼主。
呵呵，悉尼的房子，租金/房价之比高于1/1000（黑心房东把两个卧室改成4个分别出租的不算哈）好像都是烂区，房价涨的慢，赫赫。。。我道听途说。。。 ...

在brisbane, browns plains虽然也不算上什么好区，不过browns plains 2000年均价97k, 去年均价330k, 涨了3.4倍；同期，被认为是好区的robertson, 2000年均价317k, 去年均价703k,只涨了2.2倍，从投资的角度讲，房价涨的慢才算是烂区。

顺便说一下, 很多人把分割房间出租的人称为黑房东，换个角度想一下，如果没有所谓的黑房东，严格按照政府的政策执行，我想起码华人聚集的地方租金会大涨，对于手头拮据的留学生和刚过来的新移民无异于是雪上加霜，对房东来说，更少的人可以租到和以前差不多的价钱何乐而不为？

LENNY_DONG

格格。

你没有算税务角度上的回报，我随口问问。其实每年能长10%我觉得不错。

因为投资房获利可以按一半来计算收入，如果持有一年。

比起你存银行算8%回报，却是百分百计算收入的。不过过几年利息头1500好像对半算了。。。

NNX

原帖由 patrickzhu 于 2010-10-13 17:38 发表
楼主的分析很有道理的，是科学的和理论的，赫赫。。。

小老百姓的闲钱通常不会很多，现金流也不会非常充裕，通过房产投资这个有效的途径，让你强制储蓄而无法轻易地如同银行定期那样兑现，这个钱的增长虽然也比银行定期高不了多少，但是实实在在的保险。

很多人应该都会有这样的经验，每个月固定有些闲钱，如果没有一个不容易兑现的投资，比如，你去存银行，很多年下来，发现并没有多少钱能够留下来的。。。因为其中有太多的因素可以让你糊里糊涂地就像把钱给不知不觉地花了。。。

我怎么觉得这种说法，其实就是适当的牺牲生活品质换来“虚假”的高回报， 其中的部分回报其实只是你“强制”节省下来了

盐商格格

原帖由 STS-TAX 于 2010-10-13 19:43 发表
格格。

你没有算税务角度上的回报，我随口问问。其实每年能长10%我觉得不错。

因为投资房获利可以按一半来计算收入，如果持有一年。

比起你存银行算8%回报，却是百分百计算收入的。不过过几年利息头1500好像对半算了。 ...

这个回报率就是税后的。你说得很对，税后如果稳定的10%已经很不错了。不要听中介promise什么多少高return,投资人心不要黑，不切实际的期望永远对应着高风险。

zxart

原帖由 NNX 于 2010-10-13 20:05 发表


我怎么觉得这种说法，其实就是适当的牺牲生活品质换来“虚假”的高回报， 其中的部分回报其实只是你“强制”节省下来了

和房子耗上了，这辈子绝对就不可能有生活质量了。

pipiman

都是纸上谈兵
楼主的5%收租回报，4%的增幅也好
还是中介们或者教主们的6-8%租金回报，7年至少翻一番也好
都是假设的

还有楼上，你既然可以认为没有黑心房东隔房间华人区租金会大涨，我也可以认为没有黑心房东隔房间租金大跌华人区房价会暴跌呢，很多人买房子远超自己还款能力，就仰仗着分租给留学生帮补呢，不分租他全家都要饿死

大山

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640

又见投资房irr理论。

gentleboy

投资房地产就是一个长期的强制储蓄.

非常赞成这个观点。

铁板烧

如果有心要投资，一般人其实没有多少选择，股票？期货？炒汇？债劵？基金？极少数人可以做到长期稳定的收益。房产相对来说收益稳定一点，风险小一点，而且可以做到8，9成的杠杆，又有税务优惠。如果不投资房产，存定期么？扣除通胀和税负，大概也就2%左右吧。

mfhxilc2

术语太多， 不太懂, 我把我的两个投资房算了一下，楼主请点评一下！！！！

第一个买了两年半， 五月份刚卖，结果是：

IRR	1.9%
NPV	(33,108)

但如果假设10年后再卖的话， IRR 是 8.8% NPV是 （20184）


第二个还在手上，已经两年了，假设10年后再卖，结果是：

IRR	13.9%
NPV	(2,604)

盐商格格

是需要一些金融或是财务知识，不然不能完全理解。

不用管NPV，那是用你的'COST OF EQUITY'所决定的，也就是说你对自己本金的回报率要求越高，NPV就越低，有人可能要20%以上才满意，有人可能觉得高过银行利息就可以。如果你把'COST OF EQUITY'设成等于IRR, 那你的NPV就会是0，表示这个投资刚好满足你对自己资金的要求。

看IRR的话，第一个房子你如果是07，08年买的，不明白为什么IRR这么低，是不是算错了？

第二个一切都是建立在假设基础上的，如果真能达到税后13.9%，那还是很不错的。个人以为在风险不算很大的前提下，长期的税后IRR在8%-10%（或是高过银行利息3%-5%）就不错了。

ssdc2010

什么都算的清清楚楚，那就更不敢投资了，各人量力而为，差不多就行了吧！新人，请轻砸！

可乐妈

原帖由 patrickzhu 于 13/10/2010 17:38 发表
楼主的分析很有道理的，是科学的和理论的，赫赫。。。

我是觉得在澳洲看准时机在有能力的情况下，买投资房对于普通老百姓来说是很好的投资渠道。
普通老百姓的闲钱投资房产一个最重要的认识是，你不能指望这个投资会让你发 ...

不能指望这个投资会让你发大财，但是有很大的可能性会有效的抵御通货膨胀。
I think so