负扣税真的那么美吗？

netstat

以50w的房子举例：
首付10w，贷款40w，如果7%的利息，则每年28000的利息
假设是新房，按40年折旧，每年是不是50w/40=12500（此处不确定，还请高人指点，是不是前几年能折的多点？）

一般来说，50w的房租出租大概500一周，一年收入是500×52=26000

则可以用来负扣税资金是： 28000 + 12500 - 26000 = 14500

实际拿到的返回是：
30% 则 14500 × 0.3 = 4350

40% 这 14500 × 0.4 = 5800


10w存银行一年可得：
按6%的存款利息： 10w×0.006 = 6000

不算不知道呀，如果房产5年后持平或者微涨，根本就是在为房客和银行打工，为开发商分担风险呀

语阁

就算没有负扣税，一样投资房地产的。

nikyxin

如果在mel

50w租不到500一周的
50w的房子印花税要3w
其他的维修等费用应该也算进去
房子不可能一直都有租客，应该考虑最少每年１个月的空置期

[ 本帖最后由 nikyxin 于 2010-8-30 12:37 编辑 ]

夢回唐朝

银行利息忘了上税

netstat

那么谁能跟我解释一下为什么说负扣税是支持房价不断上行的动力？

netstat

银行利息如果算在家里不工作的一方身上，就不用上税了吧

wangjing_ku

LZ的理解应该是完全正确的，持有投资房有一定的成本。如果达不到一定的涨幅，肯定是赔钱的。之所以大家愿意投资房产，是因为从过去经验看，涨幅总是高过成本的。

gifox

原帖由 netstat 于 2010-8-30 12:37 发表
那么谁能跟我解释一下为什么说负扣税是支持房价不断上行的动力？

负扣税只是鼓励大家投资房屋吧.
是因为多人入市了,所以抬高了价格?

flyspirit

哪有投资房子不算房产增值的？

就像投资股票，你会假设股票价格5年不变吗？

bt123123

原帖由 wangjing_ku 于 2010-8-30 12:39 发表
LZ的理解应该是完全正确的，持有投资房有一定的成本。如果达不到一定的涨幅，肯定是赔钱的。之所以大家愿意投资房产，是因为从过去经验看，涨幅总是高过成本的。 ...

你是完全正确

kr2000

买投资房的目的就是冲着增值去的
如果没有增值，负扣税恰恰说明了投资亏损

CICELY6607_CN

you can't depreciation for the full price (50w), you can only claim Property depreciation (excl. land value).

qqyang

付扣税只是降低持有成本，而不是投资房的目的，只不过某些无良中介喜欢用这个误导投资者而已。

ameng

说不清楚，算不明白，等你买完了，才能知道是赔是赚。

jasonliu234

原帖由 qqyang 于 2010-8-30 12:59 发表
付扣税只是降低持有成本，而不是投资房的目的，只不过某些无良中介喜欢用这个误导投资者而已。

恩 没错减少损失而已，不能完全把损失赚回来
亏了还是亏了

指望的是，将来的房子本身能增值。

蓝马

一年20%的增值，lz你要还怎样？傻瓜都知道投资房产可以发财。

qqyang

20%的年增值率是罕有的。

格美

算来算去，觉得还是银行最赚钱。

另外，折旧不拿现钱，表面上看，这部分没有没有从口袋里拿，算算帐户里的余额，感觉会多一些。

在另外，房子由于有杠杆和通胀总会在40年里碰到，所以，赚总有的赚的。

浅薄观点，随便说说。

语阁

照LZ的逻辑，搞地产投资的都属于不精明的。富贵由命o(∩_∩)o

七月

投资本来是自负盈亏，自己承担风险的事，有了这个负扣税不是已经算好的了? 负扣税只能看作是bonus， 投资房地产的人并没有把负扣税作为投资的目的。人们是冲房产增值去的，不是冲负扣税去的。

[ 本帖最后由 七月 于 2010-8-30 13:25 编辑 ]

margaretyy

投资房为的是房子增值，负扣税只是个BONUS而已。

mxgong

50万的印花税要3万？ 胡说八道，

楼主的折旧算的不对，一般前3年有1万以上，3年后在一万一下，逐年递减，7年后就是很少了。

另外你那个1430 不能乘以30%哦，，一般退也就退个15%的那个RATE，

还有，你的物业，COUNCIL RATE， WATER RATE 都算你的EXPENSE， 你每次收房租的路费，房子清洁费，维护费，修修补补费用都算，

mxgong

另外，付扣税是给你减少在投资房上的开销，并不是用付扣税赚钱。

投资房最大的收益是增值。

jasonliu234

原帖由 mxgong 于 2010-8-30 13:26 发表
50万的印花税要3万？ 胡说八道，

楼主的折旧算的不对，一般前3年有1万以上，3年后在一万一下，逐年递减，7年后就是很少了。

另外你那个1430 不能乘以30%哦，，一般退也就退个15%的那个RATE，

还有，你的物业，COUNCIL RATE， WATER RATE  ...

请问，印花税能作为expense吗？

netstat

我估计是不行

谢谢楼上的同学回复

说过以选股票的方式来看房子，首先你要追求的是分红（房租），而不是增值

只有每股收益升上去了，股价才会上去

股价高企而股息低的股票是高风险的，不涨反跌的可能性最大

高寿财

6000也要交税的
30%：剩4200
40%：剩3600
(paopaobing(3))

nikyxin

原帖由 mxgong 于 2010-8-30 13:26 发表
50万的印花税要3万？ 胡说八道，

楼主的折旧算的不对，一般前3年有1万以上，3年后在一万一下，逐年递减，7年后就是很少了。

另外你那个1430 不能乘以30%哦，，一般退也就退个15%的那个RATE，

还有，你的物业，COUNCIL RATE， WATER RATE  ...

你平时也是这么说话的么？我说的不对你指正就好了，至于说什么胡说八道么？切～～～

laoyouyu

投机房的目的是未来大幅升值，而不是退税。
目前的情况，退税一般情况是无法补贴你每年为投资房付出的。

netstat

表吵架，表吵架

ialienam

就像前面有人講的都是那些agent和accountant把它過度美化 (不這樣做他們哪有錢賺).
而大部分的investors在end of financial year拿到refund就以為自己賺到了.

我覺得這tax deduction只是一部分reason讓大家愛投property (還真遇過很多clients為了買房就是抵稅..那真不如去donation, 也是tax deductiable還可以做好事).
還有一點就是大家都覺得房價一定漲 (yah of course, it’s called “inflation”). 所以很多人一買放了10年後, 賺了10幾萬就覺得這是穩賺的. 但都沒人去算true cost.

e.g. 我昨天看了一個外國的property investor case, 1997買的unit好像是$148k + renovation of $7k.. 現在好像是$280k market value. 哇..很多人覺得賺翻了..
$148k + $7k = $155. 算10年後$280k. 賺了$125k = 81% return over 10 years好了.
你去算算看一年return才多少..還沒把agent commission和中間一堆的expenses算進去.
很多人說去年propety market賺20%.. 但同時間managed funds or shares也都不只20%.

但是有很多少人會去真的算annual return + true costs. 大家都是只看買價和賣價. 你看哪些property investment magazine, 哪些有寫annual return..  每個都寫10幾年後房價都漲... 用到後面大家就都說property是穩賺, 也把房價炒高...yah.. 你10年前買的醬油現在拿出來賣搞不好也賺哩...

p.s. 不是說property investment不好, 但要懂得分散風險. 了解真正的costs.. 要不然真的就為了”省稅”跑去買房 那就…..=..=