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[财务贷款] 负扣税真的那么美吗？ [复制链接]

netstat

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发表于 2010-8-30 13:31 |显示全部楼层

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以50w的房子举例：
首付10w，贷款40w，如果7%的利息，则每年28000的利息
假设是新房，按40年折旧，每年是不是50w/40=12500（此处不确定，还请高人指点，是不是前几年能折的多点？）

一般来说，50w的房租出租大概500一周，一年收入是500×52=26000

则可以用来负扣税资金是： 28000 + 12500 - 26000 = 14500

实际拿到的返回是：
30% 则 14500 × 0.3 = 4350

40% 这 14500 × 0.4 = 5800

10w存银行一年可得：
按6%的存款利息： 10w×0.006 = 6000

不算不知道呀，如果房产5年后持平或者微涨，根本就是在为房客和银行打工，为开发商分担风险呀

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语阁

银靴族

发表于 2010-8-30 13:32 |显示全部楼层

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就算没有负扣税，一样投资房地产的。

nikyxin

铜靴族

发表于 2010-8-30 13:35 |显示全部楼层

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如果在mel

50w租不到500一周的
50w的房子印花税要3w
其他的维修等费用应该也算进去
房子不可能一直都有租客，应该考虑最少每年１个月的空置期

[ 本帖最后由 nikyxin 于 2010-8-30 12:37 编辑 ]

火鸡的味道,在将要吃和吃第一口之间,已经是最高峰了.

夢回唐朝

银靴族

发表于 2010-8-30 13:36 |显示全部楼层

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银行利息忘了上税

netstat

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发表于 2010-8-30 13:37 |显示全部楼层

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那么谁能跟我解释一下为什么说负扣税是支持房价不断上行的动力？

netstat

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发表于 2010-8-30 13:38 |显示全部楼层

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银行利息如果算在家里不工作的一方身上，就不用上税了吧

wangjing_ku

皮靴族

发表于 2010-8-30 13:39 |显示全部楼层

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LZ的理解应该是完全正确的，持有投资房有一定的成本。如果达不到一定的涨幅，肯定是赔钱的。之所以大家愿意投资房产，是因为从过去经验看，涨幅总是高过成本的。

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gifox

版主

发表于 2010-8-30 13:45 |显示全部楼层

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原帖由 netstat 于 2010-8-30 12:37 发表
那么谁能跟我解释一下为什么说负扣税是支持房价不断上行的动力？

负扣税只是鼓励大家投资房屋吧.
是因为多人入市了,所以抬高了价格?

flyspirit

银靴族

发表于 2010-8-30 13:46 |显示全部楼层

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哪有投资房子不算房产增值的？

就像投资股票，你会假设股票价格5年不变吗？

bt123123

银靴族

发表于 2010-8-30 13:54 |显示全部楼层

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原帖由 wangjing_ku 于 2010-8-30 12:39 发表
LZ的理解应该是完全正确的，持有投资房有一定的成本。如果达不到一定的涨幅，肯定是赔钱的。之所以大家愿意投资房产，是因为从过去经验看，涨幅总是高过成本的。 ...

你是完全正确

kr2000

白金靴族

发表于 2010-8-30 13:55 |显示全部楼层

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买投资房的目的就是冲着增值去的
如果没有增值，负扣税恰恰说明了投资亏损

CICELY6607_CN

草鞋族

发表于 2010-8-30 13:57 |显示全部楼层

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you can't depreciation for the full price (50w), you can only claim Property depreciation (excl. land value).

qqyang

银靴族

发表于 2010-8-30 13:59 |显示全部楼层

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付扣税只是降低持有成本，而不是投资房的目的，只不过某些无良中介喜欢用这个误导投资者而已。

ameng

皮靴族

发表于 2010-8-30 14:02 |显示全部楼层

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说不清楚，算不明白，等你买完了，才能知道是赔是赚。

jasonliu234

金靴族

发表于 2010-8-30 14:04 |显示全部楼层

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原帖由 qqyang 于 2010-8-30 12:59 发表
付扣税只是降低持有成本，而不是投资房的目的，只不过某些无良中介喜欢用这个误导投资者而已。

恩没错减少损失而已，不能完全把损失赚回来
亏了还是亏了

指望的是，将来的房子本身能增值。

恢复人体的秩序，让免疫力自己去治病。

蓝马

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发表于 2010-8-30 14:10 |显示全部楼层

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一年20%的增值，lz你要还怎样？傻瓜都知道投资房产可以发财。

qqyang

银靴族

发表于 2010-8-30 14:12 |显示全部楼层

回复 16# 的帖子

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20%的年增值率是罕有的。

格美

白金靴族

发表于 2010-8-30 14:12 |显示全部楼层

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算来算去，觉得还是银行最赚钱。

另外，折旧不拿现钱，表面上看，这部分没有没有从口袋里拿，算算帐户里的余额，感觉会多一些。

在另外，房子由于有杠杆和通胀总会在40年里碰到，所以，赚总有的赚的。

浅薄观点，随便说说。

加分欢迎通知，可以开心一小会，嘿嘿。

语阁

银靴族

发表于 2010-8-30 14:12 |显示全部楼层

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照LZ的逻辑，搞地产投资的都属于不精明的。富贵由命o(∩_∩)o

七月

铜靴族

发表于 2010-8-30 14:23 |显示全部楼层

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投资本来是自负盈亏，自己承担风险的事，有了这个负扣税不是已经算好的了? 负扣税只能看作是bonus，投资房地产的人并没有把负扣税作为投资的目的。人们是冲房产增值去的，不是冲负扣税去的。

[ 本帖最后由七月于 2010-8-30 13:25 编辑 ]

margaretyy

银靴族

发表于 2010-8-30 14:26 |显示全部楼层

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投资房为的是房子增值，负扣税只是个BONUS而已。

mxgong

银靴族

发表于 2010-8-30 14:26 |显示全部楼层

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50万的印花税要3万？胡说八道，

楼主的折旧算的不对，一般前3年有1万以上，3年后在一万一下，逐年递减，7年后就是很少了。

另外你那个1430 不能乘以30%哦，，一般退也就退个15%的那个RATE，

还有，你的物业，COUNCIL RATE， WATER RATE 都算你的EXPENSE，你每次收房租的路费，房子清洁费，维护费，修修补补费用都算，

mxgong

银靴族

发表于 2010-8-30 14:27 |显示全部楼层

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另外，付扣税是给你减少在投资房上的开销，并不是用付扣税赚钱。

投资房最大的收益是增值。

jasonliu234

金靴族

发表于 2010-8-30 14:35 |显示全部楼层

原帖由 mxgong 于 2010-8-30 13:26 发表
50万的印花税要3万？胡说八道，

楼主的折旧算的不对，一般前3年有1万以上，3年后在一万一下，逐年递减，7年后就是很少了。

另外你那个1430 不能乘以30%哦，，一般退也就退个15%的那个RATE，

还有，你的物业，COUNCIL RATE， WATER RATE ...

请问，印花税能作为expense吗？

恢复人体的秩序，让免疫力自己去治病。

netstat

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发表于 2010-8-30 14:43 |显示全部楼层

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我估计是不行

谢谢楼上的同学回复

说过以选股票的方式来看房子，首先你要追求的是分红（房租），而不是增值

只有每股收益升上去了，股价才会上去

股价高企而股息低的股票是高风险的，不涨反跌的可能性最大

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高寿财

白金靴族

发表于 2010-8-30 14:43 |显示全部楼层

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6000也要交税的
30%：剩4200
40%：剩3600
(paopaobing(3))

nikyxin

铜靴族

发表于 2010-8-30 14:46 |显示全部楼层

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原帖由 mxgong 于 2010-8-30 13:26 发表
50万的印花税要3万？胡说八道，

楼主的折旧算的不对，一般前3年有1万以上，3年后在一万一下，逐年递减，7年后就是很少了。

另外你那个1430 不能乘以30%哦，，一般退也就退个15%的那个RATE，

还有，你的物业，COUNCIL RATE， WATER RATE ...

你平时也是这么说话的么？我说的不对你指正就好了，至于说什么胡说八道么？切～～～

火鸡的味道,在将要吃和吃第一口之间,已经是最高峰了.

laoyouyu

银靴族

发表于 2010-8-30 14:50 |显示全部楼层

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投机房的目的是未来大幅升值，而不是退税。
目前的情况，退税一般情况是无法补贴你每年为投资房付出的。

netstat

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发表于 2010-8-30 14:51 |显示全部楼层

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表吵架，表吵架

ialienam

皮靴族

发表于 2010-8-30 15:11 |显示全部楼层

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就像前面有人講的都是那些agent和accountant把它過度美化 (不這樣做他們哪有錢賺).
而大部分的investors在end of financial year拿到refund就以為自己賺到了.

我覺得這tax deduction只是一部分reason讓大家愛投property (還真遇過很多clients為了買房就是抵稅..那真不如去donation, 也是tax deductiable還可以做好事).
還有一點就是大家都覺得房價一定漲 (yah of course, it’s called “inflation”). 所以很多人一買放了10年後, 賺了10幾萬就覺得這是穩賺的. 但都沒人去算true cost.

e.g. 我昨天看了一個外國的property investor case, 1997買的unit好像是$148k + renovation of $7k.. 現在好像是$280k market value. 哇..很多人覺得賺翻了..
$148k + $7k = $155. 算10年後$280k. 賺了$125k = 81% return over 10 years好了.
你去算算看一年return才多少..還沒把agent commission和中間一堆的expenses算進去.
很多人說去年propety market賺20%.. 但同時間managed funds or shares也都不只20%.

但是有很多少人會去真的算annual return + true costs. 大家都是只看買價和賣價. 你看哪些property investment magazine, 哪些有寫annual return.. 每個都寫10幾年後房價都漲... 用到後面大家就都說property是穩賺, 也把房價炒高...yah.. 你10年前買的醬油現在拿出來賣搞不好也賺哩...

p.s. 不是說property investment不好, 但要懂得分散風險. 了解真正的costs.. 要不然真的就為了”省稅”跑去買房那就…..=..=