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footy

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明月心

我试着说一些, 因为我也在此行业工作, 但万不敢称牛人:)

此行业的最大特点是project accounting, 即所有会计核算都围绕着project life cycle来进行的, 具体来说, 就是楼主提到的land purchase, subdivision, construction, sales, settlement等流程.

对于每一个project, 在会计系统上都建立一个job,  每一个project发生的成本费用都归类到相应的job中, 这一点很重要, 千万不能混淆, 否则最后出来的cost report就不准确. 至于会计系统, 我们用的是Quickbooks(小公司用不起ERP ), 每一个project都独立一个file, 所以需要在Quickbooks中来回切换, 特别麻烦

我认为, 此行业会计核算的重点在profit and loss account上, 具体而言, cost of goods sold占很大的份量, 因为一个project差不多所有的costs都在上面反映了.  在此项目中, 我们设置了land purchase costs, land holding costs, statutory costs, professional costs, costruction costs, selling costs, financing costs等一级科目, 在其下再设置二级科目, 例如professional costs下包含architec, building surveyor, electirc engineer, town planner, lawyer等等.

Project development的另一个特点在于revenue recognition, 理论上是按照完工百分比法, 但我们是settlement开发票时才确认收入, 这一点很奇怪, 连external accountant也没有要求我们做调整, 不知其它公司是怎么做的:o

BAS也是一个重点, 每月底每个project都从系统中出一份tax report, 此report的准确性在于平时输入发票的准确性.

至于balance sheet上的应收应付, 相比costs而言显得微不足道, 实际上应收款管理基本没有, 因为所有settlement proceeds都是通过lawyer的trust accounts的.

希望以上对楼主有所启发

丹儿

有启发，谢谢分享

footy

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Shanny

Project development的另一个特点在于revenue recognition, 理论上是按照完工百分比法, 但我们是settlement开发票时才确认收入, 这一点很奇怪, 连external accountant也没有要求我们做调整, 不知其它公司是怎么做的

我們公司也是這樣做的。因為按照澳洲這邊的法規，只有在settlement 那天，所有的權益才轉換，收入是在那天確認。

footy

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qqtree

学习了.
很好奇,每个project都要新设一个file,为什么不用quick books的class功能呢?
每个project也都新开一个银行账户么?

明月心

每个project都独立建立一个project company, 独立核算独立报税, 所以每个月都有大批bank reconciliation & BAS lodgement.

footy

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明月心

Yes

strayivy

我做專門對付property developing company groups的external accountant也有些年了,來談談我的看法~~

根據group的大小,group的歷史,才能決定是否tax consolidate這個group.學過tax law的筒子們應該了解,tax consolidate一個group裡的數個entities,是有局限性的.如,對半途加入的子公司的loss的利用就是很關鍵的一個考慮因素. 而property developing entities如果project很大,持續好幾年,也許前幾年就完全是loss,loss 在loss的.
很多property developing group裡面可能有十幾個甚至數十個分公司,一系列的developing歸在某一個公司.

我完全同意'明月心'的觀點,很合理哦
那種根絕project completion percentage來承認revenue,是financial accounting的; 對於tax, 這些properties就是他們的trading stock,由於commercial property,contract date和settlement date很可能隔很久(特別是non arm's length deal)
但對與中小型的group,很多accounts 就是直接按照tax accounting來了,省得accounting和tax搞得完全不同,很頭痛的!!!

但若不是listed corporate,那麼根據developing manager的傾向,比如,有的client就喜歡所有的developing costs都走在balance sheet上,p&l就只有business overheads,所有的holding costs什麼的都在年終做tax的時候在tax adjustment裡面體現.這樣當developing manager拿起balance sheet時,可以看到從開始(也許是好幾年前了)up to date,到底花了多少錢在這個project上.
從這種觀點來看,把developing costs 在p&l走掉的也許就不太實用了.

因此,要審計大型property developer的那位,說不准你的client是那種'嗜好'哦,哈哈,也許好balance sheet型,也許好profit and loss 型,具體情況具體對待啦.

footy

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DoubleU

很专业，很有用，很困惑。。。 留个记号慢慢消化

ToughBubble

thx for sharing

firebird

Qiu06

虽然7年后才看到各位的分享，任然受益匪浅， 多谢！

dolcevita

学习了

christyhechan

Mark