是通过付清新房，拿新房贷款付旧Unit，还是付清旧Unit来贷款买新房划算？FHB的问题

luvyrselfish

清

whysolutions

我认为你有比较多的现金做后盾，那么做起来还是比较方便容易的。

基于你的情况介绍，新房地理位置吵，但租金收入高，再加上有新房在税率折旧上的优势，我认为新房(off the plan)做投资房，从现金流、税务、居住环境度等方面而言应该是比较合理的选择。

在这个基础之上，两个房子尽你最大的贷款能力从银行贷款。先在投资房上做最大化贷款（比如LVR=80%），也就是480K左右，因为这个房子是投资房，所以贷款越多，税务上的benefit越大，然后在旧房上面做最大化贷款，假如由于收入限制，你做一个LVR=60%的Low Doc贷款，大概是250K左右吧。 那么总结一下你的finance情况大概如下：

1. New unit (Off the plan): Mortgage = $480K, deposit = $120K, plus $30K stamp duty ==>　out of pocket: $150K
2. Old Unit (PPR): Mortgage = $250K, deposit = $170K, plus $20K stamp duty ==> out of pocket: $190K

这样以来，你大概还剩($450K - $150K - $190K) $110K的现金，然后再在你的Old Unit Mortgage上面做一个 100% offset account, 然后把剩下的现金存入这个offset account里面来减少每月支付利息。于是，你最大化减少了自住房的每月还款利息（因为自住房的利息不能抵税），而最大化了投资房的利息（这个利息可以抵税）， 假如你的New Unit可以租$450/w，且利息按6.5%，以及Inetrest Only来计算，你的现金流状况大致是：

1. New Unit, income = $2000/month, cost (not including council rate and possible property management fee) = $2600/month,
2. Old Unit, cost = (250K - 110K) X 6.5% / 12 = $760

所以，你大致要从口袋里掏$1360/month 左右。

希望对你有所帮助，呵呵！

wdmznzd

算上两个unit的strata，实际支出要多不少。

luvyrselfish

谢谢上面热心人的帮忙。
其实自己也读过商科税法等课，这个投资的结构我懂。但近48万和25万的贷款以我这种新工作收入低的人恐怕贷不出来，其实这是我真正的隐忧。
不知道贷款上的证明，具体大家是怎么作的呢？能否指点我下？

paulingyangsz

自主的旧房用ANZ的low doc，啥也不要，只要首付40%就行。以你的收入贷80%的新房（48万），因为是投资房，有租金收入的，应该比自住房可以多贷很多吧，你找个broker问一下不就行了，反正broker也不用付钱，有些还有点回扣返给你。

luvyrselfish

刚有个朋友提到他们上次买的房子找broker贷的low-doc的贷款，现在发现First Home Grant里被坑了5000.
我差点就因为介绍要联系这个了，之前朋友还对这个broker赞不绝口的。所以才想多了解下行情。
四大银行中除了ANZ，其余的low doc要求是否差不多？