Regional 的房子真的值得投资吗

现金为王

现在大城市的独立屋房价都已经不低了，很多人因为各种原因，已经上不了首府城市的车。于是我在小红书上看到，很多人开始推荐买 regional 的房子。他们说那边租金回报一般都有 6% 左右，房价大概只要五十几万，而且拉长来看，涨幅竟然和大城市差不多。

听上去真的很诱人啊！尤其是有些小红书上的“大佬”，一出手就是十几套。他们的逻辑是：租金基本能 cover 房贷，或者一年最多自己再补个两千块，然后就等着升值。

但现实真有这么美好吗？我一直以来接受的观念都是“澳洲房产只有大城市才值得投资”，这个说法在 2025 年的澳洲还适用吗？有没有有经验的朋友能分享下？

从 35 年的周期来看，好像无论大城市还是小地方，涨幅差不多。只是 regional 的房子能自己养活自己，这点比每年要花几万刀倒贴真的香太多了啊。

截图来源于：

https://www.youtube.com/watch?v=KOIWQwm7eks

臭脚

值

Robbie2018

主要是担心混蛋租客，租金基本收不上什么钱。

凯瑟琳琳

我十几年前投资过多套 regional 房产，租售比确实好——很多 20 多万的房子，周租就能做到 $350/w，现金流非常健康。

缺点：

        1.        远程打理难度极高
你根本不可能亲力亲为，所有事都要靠中介。但偏远地区的中介费用通常在 7–12%，比大城市贵不少。

        2.        Trades 人工贵，还不一定找得到人
修个热水器、装个空调，报价经常比城市贵 50% 以上，但更麻烦的是——可能没人接单。

        3.        淡季空租期非常长
如果不是1 月旺季投放市场的话，房子可能会空着几个月都租不出去。

        4.        房价走势极不线性
很多区会出现 “十年不涨，然后两年猛涨” 的奇特模式。

凯瑟琳琳

说到升值很难一概而论。有的涨得离谱，有的血亏出场。

我之前整个 regional portfolio（最多的时候手上同时持有过 8 套），整体涨幅远远不如布里斯班这 20 年的主城区走势。

最夸张的一套，是在 QLD Ipswich 更西边一点的地方，4 年时间从 20 万飙到 70 万+，疯牛行情。

最惨的一套在 Mt Isa，2007买入价 30 万，最后 16 万割肉出手，直接打骨折亏损离场。

suke06

凯瑟琳琳 发表于 2025-9-7 10:21
说到升值很难一概而论。有的涨得离谱，有的血亏出场。

我之前整个 regional portfolio（最多的时候手上同 ...

正常，7，8年前在Townsville 买了套房。5-6年没涨过，今年Agent打电话过来说两年涨了一倍多，问要不要出手。看看原先租金350刀一周，现在已经580刀一周了。卖了的话CGT要交不少，等过几年完全退休的时候再卖好了。

tina-go

而且还涉及到一个远程买房的问题

肯定要找买家中介，这时候一定要擦亮眼睛。

现金为王

凯瑟琳琳 发表于 2025-9-7 10:13
我十几年前投资过多套 regional 房产，租售比确实好——很多 20 多万的房子，周租就能做到 $350/w，现金流 ...

请问你现在还持有regional 的房产吗？ 如果不怕麻烦，综合来说，值得投资吗？

凯瑟琳琳

现金为王 发表于 2025-9-7 16:10
请问你现在还持有regional 的房产吗？ 如果不怕麻烦，综合来说，值得投资吗？ ...

我现在没有regional 房产了，我认为不值得投资

s4048987

现金为王 发表于 2025-9-7 16:10
请问你现在还持有regional 的房产吗？ 如果不怕麻烦，综合来说，值得投资吗？ ...

regional 地区，风景真的不错，适合养老自住，投资最大的问题，是管不过来

hktaree

s4048987 发表于 2025-9-7 19:05
regional 地区，风景真的不错，适合养老自住，投资最大的问题，是管不过来 ...

養老自住得三思呀，偏遠地區的醫療資源匱乏，醫院服務質素一言難盡。

CDCD

看投的哪里吧？
我好几个前同事，买的regional的投资房，后来卖掉时完全没赚到钱，还亏了。而且都怕了，说再也不搞投资房了

s4048987

hktaree 发表于 2025-9-7 19:11
養老自住得三思呀，偏遠地區的醫療資源匱乏，醫院服務質素一言難盡。

Port Macquarie, 算偏远地区么？

它算 regional area 么？

hktaree

s4048987 发表于 2025-9-7 20:07
Port Macquarie, 算偏远地区么？

它算 regional area 么？

算，那邊雖然也有醫院及部分專科醫生服務，但醫院不大也不夠全面，有時還是得去 John Hunter Hospital

Hillwang

dubbo可以看看，除了基本设施还有个动物园，附近的交汇点，随着降雨量的增加，也许气候会变化

xiwu

若能坚持35年，值得！

爬山虎

一切的投资都没有绝对，只要懂得如何选择投资标的，就可以投。  做这类投资要更谨慎点，目标是要稳定现金流，稳定这两个字需要很多的功课来保障。   

我通常会考虑的
1.ABS 网站，  人口的构成， 比如年龄，工资收入，房子数量， 就业情况， 一般不碰3000人以下的镇子。
2.Council 网站， 主要关注经济和产业情况，千万要注意大项目，比如矿山从建设期进入运作，或者矿山关停都是致命的。 其次要关注自然灾害，尤其是洪水和山火。
3  地产网站， 一定要查过去10年的空置率，投资回报率，租金走势，如果出现过大波动，要尽量避免，或者用最保守的收入做财务规划。
4. 新闻网站 ，关注地区发展，治安，
5. 合同和账单， 合同一定要仔细读，有洪水等风险都会列出来的，合同通常带出租合同，租客最好住的越久越好，我有个租客在里头住了30年了，给她的租金低过市场40%。 账单要仔细看，可能市镇费比大城市还要高。 保险账单也要看。 此外尽量要拿到房屋检测报告，最近看的一个房子就有白蚁的历史。
6. 税务考虑     地价几何，是否需要交地税，净现金流以后如何安排税务问题，比如买入倒贴的大城市地产来对冲税务等等。


为什么选择偏远地区，原因就一个字， 穷 ！！
有个10万首付，在偏远地区买房就可以选了，虽然现在有5%首付，按照工资收入去贷款太难了， 如果有了自住房贷款后，想投资就更难了。偏远地区因为总价低，很容易就滚动起来， 见过用非银行机构借钱买100多个房子的人，09年一波破产，然后再用10年时间买入60个房产的人。


从资本增值回报的角度来看， 绝对是高价值房产更高， 有实力的买大城市的房产当然更好。

如果在这类交易中获得资本增值？ 好的交易，要在买入的瞬间就盈利，

价格要低于市场价格的10%以上才值得买入

把现在的毛租金（最好低于市场水平）折扣掉30~40%的杂费，剩下的钱还能正现金流， 盈利的可能性很大
这类物业，每年我起码能看到10个以上。


至于说管理问题， 交给中介， 把这个成本预先算入成本，最重要的是留足维修预算，该修就修，修完了扣税，不要有啥子感情问题，老质疑中介报价很累的，整体风险可控就可以了，一般一年修个3~5次再正常不过了， 中介要求修我一般都是秒同意。 另外，偏远地区人口少，供应也少，租客反而更稳定， 换人不是那么频繁。其实管理房子，一年就是几个电话的事情， 钱给中介挣， 尊重中介的劳动，大部分中介还是可以把事情做好的。  

分享唯一一次被房客告上法庭的经历， 一个老太太和邻居处不来，找中介投诉几次没有解决，合同不满就要搬走，中介说扣押金，我说返容易的话就返，但相信中介更职业，让他们全权处理。 结果中介还打算扣押金，老太太就把我给告了，就算中介后面同意退押金了，老太太还是一口气咽不下去，非要出庭。中介帮我出的庭，花了50不到，结果据说老太太念了一份控诉信后，一分钟不到法官立马结案。

爬山虎

资本增值，
选对的话，过去20年肯定比大城市的80%的HOUSE不如， 但绝对比50%以上的套房要好，
选错的话，比如洪水，租客放火，矿山关闭，房屋结构大问题，就会出现大比例亏损，而且很难出售的情况。