理性讨论悉尼公寓投资(低端市场)

HowardHamlin

大家好,先别劝退买澳洲公寓,本人投资买不起占地,资金只够55-60W的预算

在这个资金范围内,我做了大量研究,投资回报率在5%以上的, 两房在Parramatta周边区域,房租在550左右。或者一房可以买在市区附近,比如waterloo, Pyrmont,或者东区Kingswood等等, 房租可以达到650左右.

按投资回报率看明显市区附近1房要优于Parra2房.

大家同意我的看法或者还有别的选项和建议吗?

aileelouis

一房买在市区附近

HowardHamlin

aileelouis 发表于 2024-1-15 14:51
一房买在市区附近

thanks mate

Xenabear

那将来卖的时候呢？哎我觉得高密又不是海边的公寓卖房的时候都卖不出价钱，连通胀都跑不过。而且还不知道物业啥时候要来个sepecial levy.而且公寓的房客很不稳定，几乎每年都要换房客。我觉得澳洲公寓是没啥意义投资的，以后只能是开发商build to rent,或者建好了政府买来当廉租房。

yzh1999

要算上levy

HowardHamlin

Xenabear 发表于 2024-1-15 15:17
那将来卖的时候呢？哎我觉得高密又不是海边的公寓卖房的时候都卖不出价钱，连通胀都跑不过。而且还不知道物 ...

我考虑过出售问题,也看过average days on market.一房由于整体售价偏低,不算难卖。两房可能稍微困难一些

物业费只能提前买strata report降低风险。当然风险是不可能没有的

HowardHamlin

yzh1999 发表于 2024-1-15 15:19
要算上levy

是的,这个必须考虑的。

人在悉尼已中年

多那点的租金，不足以付多出的strata的。两房更好租也更好卖。

边疆杨树

我之前也考虑过买公寓投资，但不知道我这个想法对不对。买公寓投资看重capital growth and tax benefit，但50-60万的公寓的增值相当有限几乎没有，那些表现好的公寓都不便宜，比如Manly。说到tax benefit，不清楚楼主收入状况如何，假设20万一年，税8万，买个50-60万公寓你能拿回来1万多，但是bank interest, strata levy, water and council rate加起来cost肯定也远远超过1万，更别提有个special levy这个隐形炸弹。所以我至今都没碰公寓投资。

xq052b

如果这个预算是全款的话，直接买美股指数基金吧

GoJetter

买perth的房产 现在火热到极点

cleverboy

yzh1999 发表于 2024-1-15 15:19
要算上levy

算上利息

cleverboy

GoJetter 发表于 2024-1-15 17:01
买perth的房产 现在火热到极点

没的买，买不到。

大杨树

两房的老unit

大杨树

低端市场也要争取避免低端人口。与其parrammatta,不如看看deewhy两房的老unit

buggiba223

边疆杨树 发表于 2024-1-15 16:55
我之前也考虑过买公寓投资，但不知道我这个想法对不对。买公寓投资看重capital growth and tax benefit，但 ...

Manly怎么可能有那么便宜的公寓

yl002

你说的市区那几个区。。。50多w的一房？
感觉是各种硬伤或者持有成本非常高的房子、、、正常点的，还有这个价格？

Robbie2018

这种房子平均一年涨价一万左右，可能还不到，你算下利息和你的维修支出。

ilovemango

一算利息和物业费就知道，这种65万一房，如果房子不能保证比较大的升值，肯定是赔本买卖

luliang2000

City的strata吓死人

Forbne

55万就想550租金，那你的持有成本不会低的，否则哪有这么好的事情。

mycatandfish

我突然觉得墨尔本的房子rental yield真的比悉尼多，墨尔本70多万北区的3房townhouse能租700一个礼拜，悉尼这边Ryde附近3房villa租850一个礼拜但肯定要卖超过1.4m了

边疆杨树

buggiba223 发表于 2024-1-15 18:23
Manly怎么可能有那么便宜的公寓

您再仔细看下，我说的是好的公寓都不便宜，比如Manly。

edwardt

一房可以买在市区附近,比如waterloo, Pyrmont,或者东区Kingswood等等, 房租可以达到650左右.

楼主可否举个栗子让大家点评一下？

antinous

少碰高密，新楼
可以考虑House区适合老人downsize的公寓。

大头爸爸

这个价格我宁愿去黄金海岸或者布里斯班那种稍微远一点的地方买个House，租金比悉尼公寓高，不用交Strata，还有一点将来升值的可能

Forbne

投资看个人，钱不够又不喜欢异地投资的，其实没啥好选择

davi00007

投资的话这个预算买布里斯班或者珀斯，这几年要投这些地方才能赚钱快

爬山虎

总体来说， 低端市场的成长率低，追求增值的千万别选。

低端市场的好处，
1.门槛低， 上车容易，如果选择这个投资策略，建议一定要耐心等待，当市场出现百分六以上回报的， 立马出价秒了它。
2. 如果你想建立一个投资组合， 并且长期持有，那么必须要考虑地税问题， 如果投资房地价总值已经超过免税额度，买UNIT可以控制地税。
3. 通胀的大背景下，带土地的投资房可负担性正在恶化，增值滞后的地产具备一定的扛通胀能力。

我去年上半年无冷静期收了套两房30万出头的，租金420，settle到租客入住，总计6天时间。 超过50年的老房子，没有电梯，查了几年的STRATA报告(每个季度550)，没有大的问题，距离火车站400米，现在市场价格大概35~6万左右。  

个人看法，如果打算持有十年以上，50/60万以上的一房回报相对差些。因为新洲新政，未来套房供应量放大的可能性在增加，所以中段市场套房土地成本会被摊薄，考虑到建筑成本很难改变，低端市场的相对稳定，但是对中端市场的价格可能会产生挤压， 高端市场如果有稀缺性， 比如水景，保值也会好一些。

cncsc

投资目的是什么，如果想赚钱，就不要投资公寓