请教auction guide 的意思

tina-go

以前经常见auction guide具体一个数，比如1.5m 那就是最初想要1.7+ 的意思。大致往上加一些。

后来见过一些，guide是 一个区间，比如还是同样房子，一开始写着auction guide 1.5m 后来改为auction guide 1.65-1.75 我以为是 还要在这个1.65-1.75基础上加多少。

后来听那意思是 这么标区间guide的意思就是 这个区间就卖？

windy19840

Guide可以有10%的幅度，比如1-1.1m，最低和最高差异不能超过10%。但拍卖过程中，这个guide啥也不是，最关键的是房东的on the market price，拍到了这个价格以上就不会流拍，房东必卖

ausox

纠结这个没意义, 本身就没有明确的定义, 更没有法律的约束力

卖价完全就是市场的结果, 加一点点的运气. 与其纠结中介给出的是具体的数, 还是区间, 还是再往上加多少. 都不如搜一下最近周围相近房型, 相近条件的卖价来的有意义.

tina-go

这个我基本清楚。我就是想，这个auction guide 1.5m， 改为auction guide 1.65-1.75，是说明比较popular，把guide定高些align with buyers feedback.

可是，结果看下来，是有点类似for sale的意思？在这个区间考虑卖。

中介想传达的意思是啥呢？或者说，买家角度，应该接收到怎样的hints. 是这个房子很popular，所以提高了guide? 还是这个房子已经没啥人喜欢、有了明确的要价区间，1.65-1.75就考虑卖？

中介既然改这个guide, 说明他也在网上传递信号吧。如果买家们，都像我一样迟钝，看不懂，那他不是白改了吗。

ausox

后者, 给买家更务实的价格, 不整虚的. 应该就是之前的guide市场反应不好, 所以换一种说法.

dpblue

tina-go 发表于 2023-10-23 16:42
这个我基本清楚。我就是想，这个auction guide 1.5m， 改为auction guide 1.65-1.75，是说明比较popular， ...

按照法规，如果有人出价被房东拒绝，那么指导价就必须更改

当然因为缺乏监管，并不是每个中介都会按照规定办事，指导价一直放着钓鱼也是有可能的

xq052b

tina-go 发表于 2023-10-23 16:42
这个我基本清楚。我就是想，这个auction guide 1.5m， 改为auction guide 1.65-1.75，是说明比较popular， ...

你这就有点over thinking啦

行情好不好，open inspection的时候就知道啦

别的买家才是影响auction结果的人群，跟卖家没关系

ssis2010

tina-go 发表于 2023-10-23 16:42
这个我基本清楚。我就是想，这个auction guide 1.5m， 改为auction guide 1.65-1.75，是说明比较popular， ...

可能是反映比较好。提高价钱了

tina-go

ssis2010 发表于 2023-10-23 17:52
可能是反映比较好。提高价钱了

我也觉得是，提高guide 是说明，市场反馈好的意思啊？但貌似不是这意思。

降guide这个我懂，是说明市场反馈不好，降一下，吸引更多买家看。

社区

一般上限加10%是卖家的最低要价

tina-go

社区 发表于 2023-10-23 18:06
一般上限加10%是卖家的最低要价

我也以为是这意思。

后来我发现好像不是。中介往上调整这个guide, 是传递降价的信号？？？。。。

这个还是重要的啊，中介给传递个信号，结果没看懂。就像展销会上，销售员给张名片，就是传递他的工作单位，他的职位，他的联系方式。意思是，有购买意向和问询，可以找他。结果采购员没明白这纸干嘛的，当厕纸扔厕所了。

yl002

没任何参考意义，都是钓鱼的。
卖家的基准价比guide高100%都没人管，你说还有啥意义？
1.5m的guide，拍到2.2了，卖家也不卖，你说guide有啥意思。guide钓鱼就是吸引韭菜来当免费气氛组。

tina-go

yl002 发表于 2023-10-23 18:47
没任何参考意义，都是钓鱼的。
卖家的基准价比guide高100%都没人管，你说还有啥意义？
1.5m的guide，拍到2. ...

我觉得单放一个guide 可能意义不大

但是，guide的变化，能看出一些问题。

pan123au

tina-go 发表于 2023-10-23 21:04
我觉得单放一个guide 可能意义不大

但是，guide的变化，能看出一些问题。 ...

就是房子好，看的人多，要涨价，想买的人，提高预算，或者赶紧出高价买下，以免拍卖时过了你的预算。

pan123au

也是agent促进营销手段，特别对大房子有效，不过一般都是看拍卖现场会不会有2个以上有钱人，或者二愣子

Forbne

没有任何意义，是中介免责用的，中介一般会在和卖家的合同里，让卖家填写一个10%的价格区间作为价格指导，但这并不能限制或制约最终售价。

Forbne

至于拍卖指导价，纯粹是为了应对买家用的，因为买家会问，中介总要回答，此价格随时会调整。

tina-go

pan123au 发表于 2023-10-23 21:32
就是房子好，看的人多，要涨价，想买的人，提高预算，或者赶紧出高价买下，以免拍卖时过了你的预算。 ...

看到你回复哈，我想起来了另一个类似例子。

71 Edgeware 一开始标1.25m，我心说 70平米的land, 这么大的主路，看在它内部还不错的情况下，应该是想要1.4出头吧。（我觉得市价也就是这个价，不能再高了）

后来，临拍卖前三四天，改为auction guide 1.4m, 我心说疯了吗？难道有那么多人喜欢？。。想卖1.6m???

改guide 后的第二天，1.42m sold.

所以我觉得，这个往高了改guide 不一定是要更高的意思。

aileelouis

tina-go 发表于 2023-10-24 07:28
看到你回复哈，我想起来了另一个类似例子。

71 Edgeware 一开始标1.25m，我心说 70平米的land, 这么大的 ...

有人出价$1.4m被房东拒绝，那么指导价就必须更改 $1.4m

tina-go

aileelouis 发表于 2023-10-24 09:55
有人出价$1.4m被房东拒绝，那么指导价就必须更改 $1.4m

明白了！

还有这么一说啊？我都不懂

我学到了。谢谢

jimg1

我感觉是中介给 filter做的修饰
因为有些人搜房会有价格filter，所以中介就把价格弄低点让你能搜到

普通非拍卖的房子很多价格区间下限结尾都是99之类的就是让你搜到

tina-go

jimg1 发表于 2023-10-24 10:23
我感觉是中介给 filter做的修饰
因为有些人搜房会有价格filter，所以中介就把价格弄低点让你能搜到

这个广告文本text写多少和后台里面放多少，不太一致

我上次卖房时候，就遇到了。广告写着挺便宜，但是filter搜不出来。我就发现这个问题了。还是我告诉中介，又改改

而且我说这个房子，一开始1.5m 也搜的出来，现在一改guide, 1.6m 都搜不出来了，非得1.7m 才能搜出来。其实我觉得这中介这么标，挺不利的，错过了1.6x 的潜在买家，而搜1.6x 的潜在买家，正是他的目标买家。

jimg1

tina-go 发表于 2023-10-24 10:32
这个广告文本text写多少和后台里面放多少，不太一致

我上次卖房时候，就遇到了。广告写着挺便宜，但是fi ...

一般预算100的咬咬牙110的也能买
看忽悠技巧

另外拍卖多搞点炮灰来也是不错滴

Momojam

我之前看过的几个房子是这样的区间，最后成交的价格基本都是落在这个区间的中间值到高值之间。

谙旎

感觉没什么意义，就是钓鱼的。最近好多中介降guide，但是预期值也不一定有变。