仔细看了NSW政府视频，终于理解NSW Land tax的计算方法了

pmp6

关于NSW landtax的计算方法：https://vimeo.com/430593343
关于如何查询自己房产的土地价值：https://www.service.nsw.gov.au/t ... land-value-property

现在的threshold：Thresholds Tax Year 2023
General threshold $969,000
Premium threshold $5,925,000

现在的land tax rate：
General rate: $100 plus 1.6 per cent of land value above the threshold, up to the premium rate.
Premium rate: $79,396 plus 2 per cent of land value above the threshold.


仔细看了NSW政府视频，终于理解NSW Land的计算方法了。原来对合伙买房的小伙伴要收两次landtax。

第一次收地税（针对合伙买的每一套房）：政府先把所有合伙买的房，逐个收一遍地税。每一套房单独收税。

第二次收地税（针对个人）：政府然后看个人手上房产的土地价值收一遍税（这里会排除第一次收的税）

理解这个规则后，我能想到的避税方法如下：

1. 不管夫妻联名还是分开买房，每一套的土地价值都不要超过threshold（现在是$969000）。这是重点中的重点。完全可以在买房前查一下land value
2. 同时保证夫妻每方单独拥有的土地价值不超过$969000
3. 注意公寓房也是有land value的。所以别以为买公寓地税跟你没关系。以前有人说公寓没地税来着。
4. 大家买新投资房的时候，可以查一下这个房的土地价值作为参考
5. 大家可以跨洲投资房产，来避开land tax。每个州都有自己的threshold和算法
6. 千万不要买堪培拉就好，threshold是0。只要是投资房地税是逃不掉的（工党执政的地方，税就是高。劫富济贫。这里说一下，如果我是起步阶段的人，我会喜欢工党。富了后肯定就喜欢自由党。）。
7. 夫妻一定要联名买房。首先可以分散房租收入，降低个税。然后在卖房的时候也可以分散capital gain来降低CGT。最后，联名买房可以让夫妻双方分摊land value，这样双方都不容易超过起征点。如果分开买，容易一个超了，一个浪费额度。最后的最后，夫妻分开买房轻则破坏感情，重则家破。。。说为了避land tax而夫妻分开买房的小伙伴们，你们理解错了land tax的算法。把帖子看完（后面有详细的计算例子），默默的谢我就好。

我的贴总是很神奇。有人收藏，但是加分的人总是很少。不知道大家最终看我帖子领悟算法后是什么心情。有人可能会感激我，因为他们正在想是否应该夫妻分开买房来避税。有的人可能会恨我吧，恨我为什么没早点研究分享这个地税算法，现在已经分开买房的后悔也没办法了。但是你至少现在知道了，亡羊补牢永远不晚。希望华人能够互相帮助，让我们一起变强大。

本人喜欢研究一个东西就研究的透透的。喜欢把刀磨得锋利无比然后再去砍柴。

本贴里有些小伙伴已经在恨我了。语言上会攻击，但是行动上绝对是诚实的，那就是夫妻再也不分开买房了。。。

aa23

本来就是这样，想从税局钻空子，比较难

pmp6

aa23 发表于 2023-3-26 17:17
本来就是这样，想从税局钻空子，比较难

越了解，越能钻空子。

xingrong

不是说公寓房没有土地税，只是公寓房占用的土地面积小而且住户多平摊到大家身上就没有多少基本可以忽略不计

pmp6

xingrong 发表于 2023-3-26 17:26
不是说公寓房没有土地税，只是公寓房占用的土地面积小而且住户多平摊到大家身上就没有多少基本可以忽略不计 ...

随便查了一下一个价值130万澳币的公寓，土地价值35万。35万真的可以忽略不计吗。。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-26 17:24
越了解，越能钻空子。

我说算法上。当然，州税局的算法公式就是忽略夫妻关系，以个体为单位，一层层套。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-26 17:24
越了解，越能钻空子。

没啥空子好钻，很多网友说夫妻各自买一套投资房，和两人共同买两套投资房，这两种方案，按州税局公式，最后两人所交总和是一样的，不信你自己算。其实州税局的算法就是不去核查两人是不是夫妻，就以个人为单位，层层追，简单粗暴有效。

xingrong

pmp6 发表于 2023-3-26 17:30
随便查了一下一个价值130万澳币的公寓，土地价值35万。35万真的可以忽略不计吗。。 ...

一幢大楼里住户越多平摊在每家的土地就越少……，一幢20层楼的公寓和一幢三层楼的unit 所占有的土地面积就不一样

xingrong

土地税：（land tax）

1. 自住房不用交

2.  投资房：算三年平均地价，然后减去政府规定的免交部分（好像政府每年的免交部分都不同，不知道为什么），如果是负数或零就不用交，如果是正数就要交。比如：三年平均地价100万，政府免交部分80万，那么（100万-80万）X 1.6%就是要交的土地税

我是这样理解的，如果有误还望大家指教。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-26 18:01
没啥空子好钻，很多网友说夫妻各自买一套投资房，和两人共同买两套投资房，这两种方案，按州税局公式，最 ...

你这不就是没理解透算法吗。。。

我就跟你举个两个例子，两个例子里两夫妻拥有的房产土地价值完全一样，但一个总是联名买房，一个是到了起征点（threshold）后，分开买房：

例子1：夫妻两个人总是联名买房：
房A土地价值$969000
房B土地价值$400000
房C土地价值$400000
这三套房都是夫妻联名买的，合伙共有土地价值$1,769,000，远远超过起征点$96, 9000，所以税务局要收超级多land tax
合伙共有土地价值$1,769,000，高于起征点，重税，每年$12,900
男方所有土地价值$884,500，低于起征点，免税
女方所有土地价值$884,500，低于起征点，免税



例子2：夫妻第一套房联名，后面两套房买在男女方各自名下：
房A土地价值$969000
房B土地价值$400000
房C土地价值$400000

合伙共有土地价值$96,9000，等于起征点，免税
男方所有土地价值$884,500，低于起征点，免税
女方所有土地价值$884,500，低于起征点，免税

所以你看，操作方式不同，结局完全不同！

pmp6

xingrong 发表于 2023-3-26 18:20
一幢大楼里住户越多平摊在每家的土地就越少……，一幢20层楼的公寓和一幢三层楼的unit 所占有的土地面积 ...

所以你一般看到一百多万的公寓的土地价值是多少？

xingrong

pmp6 发表于 2023-3-26 19:55
所以你一般看到一百多万的公寓的土地价值是多少？

如果买公寓投资房我会注意这个问题

aa23

是你理解错了新州税局公式，不多解释，附图你就明白了，假设AB两人分别持有或共同持有投资房（100万+200万）

aa23

pmp6 发表于 2023-3-26 19:52
你这不就是没理解透算法吗。。。

我就跟你举个两个例子，两个例子里两夫妻拥有的房产土地价值完全一样， ...

是你理解错了新州税局公式，不多解释，附图你就明白了，假设AB两人分别持有或共同持有投资房（100万+200万）

pmp6

aa23 发表于 2023-3-26 21:38
是你理解错了新州税局公式，不多解释，附图你就明白了，假设AB两人分别持有或共同持有投资房（100万+200 ...

其他的都没有问题。为什么A和B共同持有房产的时候，primary怎么只要596的地税呢？谢谢。我看的是要按3,000,000的共有土地价值来交地税。你的公式里怎么只按1,000,000交，明明共有土地价值是3,000,000哇。

请看下面政府视频里的截图。夫妻共有$900,000土地价值。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-26 21:54
其他的都没有问题。为什么A和B共同持有房产的时候，primary怎么只要596的地税呢？谢谢 ...

因为按100万房产做Primary，所以Primary Assessment就是596， AB两个人分别的Secondary Assessment数字就比较大了。 你也可以按200万房产做Primary，那么AB两个人分别的Secondary Assessment数字就小了，但是AB两人总和还是一样的。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-26 21:54
其他的都没有问题。为什么A和B共同持有房产的时候，primary怎么只要596的地税呢？谢谢。我看的是要按3,00 ...

你的图片例子也是一样啊，按90万Ryde地址房产即两人共有房产做Primary

pmp6

aa23 发表于 2023-3-26 22:07
因为按100万房产做Primary，所以Primary Assessment就是596， AB两个人分别的Secondary Assessment数字就 ...

感谢分享。这个primary accessment是选其中一套共有房？而不是AB两人共有房土地价值的总和，对吗？

税务局这个例子两个人的共有房只有一套，所以看不出来，是选其中一套作为primary accessment，还是AB两人共有房土地价值的总和作为primary accessment

你的公式是在哪里找的？能不能给一个链接？我要是能看到例子就好了，感激不尽

aa23

pmp6 发表于 2023-3-26 22:18
感谢分享。这个primary accessment是选其中一套共有房？而不是AB两人共有房土地价值的总和，对吗？ ...

对，选一套共有房产做Primary。 所以很多网友自以为聪明，以为单独持有地税就会少些，其实不是的。税局啥没见过，人家早就有简单粗暴的公式了，逃不掉的，一层层的追就可以了，收取的总和不变，管你AB是什么关系又如何拥有。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-26 22:25
对，选一套共有房产做Primary。 所以很多网友自以为聪明，以为单独持有地税就会少些，其实不是的。税局啥 ...

你发的这个公式太有用了。政府发的解释视频反而有歧义。你的公式是在哪里找的？能不能给一个链接？我要是能看到例子就好了，感激不尽！

pmp6

aa23 发表于 2023-3-26 22:25
对，选一套共有房产做Primary。 所以很多网友自以为聪明，以为单独持有地税就会少些，其实不是的。税局啥 ...

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... p;extra=&page=5

请看我上面这个贴里讨论NSW landtax算法。很多小伙伴说夫妻合起来threshold只有969000。现在你把你的例子摆出来后，他们说的全是错的。按你的例子，夫妻联名的房中只要一套房的土地价值只要不超过969000就好。然后男方，女方各有969000的threshold。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-26 22:31
你发的这个公式太有用了。政府发的解释视频反而有歧义。你的公式是在哪里找的？能不能给一个链接？我要是 ...

就是视频里的公式啊，你看我图片也能看出公式来，哪里不清楚？ 596就是按100万计算出来的（1000000-969000)*0.016+100，8596也是同理

aa23

pmp6 发表于 2023-3-26 22:38
https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1780970&extra=&page=5

请看我上面这 ...

所以很多网友都错了，新州税局是两层计算地税，第一层算共有的Primary， 第二层算每个人的Secondary

moonhope

如果土地价值没有超过General threshold起征点，夫妻双方分别拥有投资房产比较划算。如果超过了起征点，分开和联名就没有分别了。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-26 22:43
所以很多网友都错了，新州税局是两层计算地税，第一层算共有的Primary， 第二层算每个人的Secondary ...

奇怪了，视频里没有你的计算公式哇。。。能说一下多少分多少秒截图的吗？谢谢

对了，如果按你说的选一套共有的房来作为primary assessment。那下面有一个奇怪的情况，你看看哈

一对夫妻本来共同拥有1套投资房，土地价值150万。primary assessment下来要交很多税。结果他们又联名买了一套投资房，土地价值只有40万。用这套土地价值只有40万的房做primary assessment，结果他们不用交地税了？？？

pmp6

moonhope 发表于 2023-3-26 22:50
如果土地价值没有超过General threshold起征点，夫妻双方分别拥有投资房产比较划算。如果超过了起征点，分 ...

为什么“土地价值没有超过General threshold起征点，夫妻双方分别拥有投资房产比较划算”？谢谢

aa23

pmp6 发表于 2023-3-26 22:56
奇怪了，视频里没有你的计算公式哇。。。能说一下多少分多少秒截图的吗？谢谢

对了，如果按你说的选一套 ...

你的英文是不是不太好啊，视频说得很清楚。 我还特意做了个图，看图你也明白公式了吧， 只是我的举例和视频的举例不同罢了，但公式算法是一样的。你要还不明白，那就是你的理解力有问题啦，我不废话了。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-26 23:05
你的英文是不是不太好啊，视频说得很清楚。 我还特意做了个图，看图你也明白公式了吧， 只是我的举例和视 ...

原来是你自己做的公式。难怪视频里没有。关于我说的那个奇怪现象，能解释一下吗？如果能自选哪一套做primary assessment，会出现很好玩的现象。

mdlp

楼主的解释是正确的 我们有4套房
A自住 男女共同持有
B投资 男女共同持有 超过threshold 交landtax
C投资 男持有 没有超过threshold 没有交landtax
D投资 女持有 没有超过threshold 没有交landtax
今年的地税就交了B套房的 C和D不用交 以前问过NSW REVENUE 不需要交

AKB48

结婚的家庭比较吃亏。不管是联邦的补助方面还是各州的税务方面。不知道以后会不会变成改革的方向。