OFFSET全满的情况下，银行加息，我还的也多？

lmel

我现在是PI，贷30年。OFFSET全满，也就是说随便你利率多少，我只还本金，不用还利息是吧
但最近一直收到银行寄来的信，说利率又涨了，所以我的repayment要涨到。。。。，从原来的每月扣5000多升到每月扣7000多了

请问我这现扣的全是本金是吗？本金也是随着利率的浮动而浮动的？

Pippa

应该是本金了吧

xinjiegu1

请问我这现扣的全是本金是吗？YES
本金也是随着利率的浮动而浮动的 Total monthly repayment goes up

失忆空间

反正你还的全是用来还本金了

mightyview

这么回答，银行衡量你的repayment,是不会计算你的offset里面有多少的

liuji1

如果不想还，申请改成io. 无论利率多高，每月扣款为0。

hsqhguh

银行计算还款额度是按利率来的，不管你对冲账户有多少钱，所以利率高了每月还款额就高了。。。

看情况你是PI，所以即使你自己把对冲账户填满了，只是说利息为零，所有还款都是本金。。。

同样对冲情况，如果你是IO的话，每月你一分钱也不用还。。。

dmxgaji

全是本金，里面会显示interest是多少的，正常是0

老黄牛

是还本金，缺点是可用的流动资金少了

lmel

liuji1 发表于 2023-1-31 17:02
如果不想还，申请改成io. 无论利率多高，每月扣款为0。

我当初贷款就是IO，但只有5年。到期自动转为PI了

小短睫毛

对

lmel

hsqhguh 发表于 2023-1-31 17:04
银行计算还款额度是按利率来的，不管你对冲账户有多少钱，所以利率高了每月还款额就高了。。。

看情况你是 ...

这样的话，我贷30年，那可能20年就全部还清了？

achilles

是的

但是不要放满了，留个一两万

吾生须臾

我之前问过banker这个问题
banker是这么回复我的：offset全放满银行也会扣钱，但扣的是纯还本金的，不扣利息。因为利息涨了，所以前期相对利息低的时候，你所还的本金更少。举个例子说明就是，你原来比如40万的贷款，offset全满，可能利息5%的时候第一年还的本金是7000，利息6%的时候还的本金就6000这样（举例子啊，没有算过）。

lmel

achilles 发表于 2023-1-31 18:31
是的

但是不要放满了，留个一两万

请问留个一两万有什么好处呢？

lmel

吾生须臾 发表于 2023-1-31 18:53
我之前问过banker这个问题
banker是这么回复我的：offset全放满银行也会扣钱，但扣的是纯还本金的，不扣利 ...

反了，我现在的情况是在OFFSET满的情况下，利息低，还的本金少。利息高，还的本金多

likesun

按照这样的话，那只能变成IO了，不然还要填本金进去，现金流太紧张了。但好像现在IO只能是投资房，自住房做不成IO。

Grange

fully offset = 0利息

吾生须臾

lmel 发表于 2023-1-31 20:39
反了，我现在的情况是在OFFSET满的情况下，利息低，还的本金少。利息高，还的本金多 ...

1. 我说的是贷款前期的情况，不确定你现在处于啥时候；
2. 你说的是repayment多了，repayment是银行根据你的贷款年限、数额和利率进行计算的，利率高自然repayment高。但！这是没有考虑offset的情况。考虑offset的情况下，你要check的是你的loan remaining balance的差额你才知道每个月还的本金是多少。

waiting123

liuji1 发表于 2023-1-31 17:02
如果不想还，申请改成io. 无论利率多高，每月扣款为0。

还有这种操作的,学习了

happyheros

我纯粹是来羡慕楼主OFFSET全满的。

bamboos

是本金和利息之和。因为你选择的是P+I
原来利息3%，100万30年，那么每个月的本金为100/30/12=2777元，利息每个月递减，第一个月为100x3%/12=2500元，
第二个月因为你第一个月还掉了2777的本金，因此第二个月的本金还是2777，但是利息为(100-0.277)x3%/12=2499,
以此类推。
由于在计算利息的时候需要考虑offset，而你offset全满，因此你每个月的利息支出为0，利率涨跌和你无关，而本金还是需要还2777元，连续30年，
除非你提前还款

lmel

bamboos 发表于 2023-1-31 22:14
是本金和利息之和。因为你选择的是P+I
原来利息3%，100万30年，那么每个月的本金为100/30/12=2777元，利息 ...

你的意思是如果OFFSET全满，利息为0。那无论利息涨到多少，本金的还款额是等额不变的？（不提前还款）

lmel

waiting123 发表于 2023-1-31 22:12
还有这种操作的,学习了

哪来这种好事。IO是有效期的，我的是五年。五年就自动转PI的
也有可能可以和贷款经理谈下再延长下，但不可能一直IO的啊

CDCD

你看一下银行那个对账明细，会显示利息是付的零，还的全部是本金

sarahlin

PI的话repayment随着利息增加会变多，因为你offset满了，也就是每个月从offset转入你贷款账户的钱变多了，结果就是会更快的结束按揭。

理论上因为你offset满了，你一次性转入全部的钱就可以完成按揭了，但谁对不会这么做，所以利息低时慢点完成按揭，利息高时快些完成按揭，但都会远远小于原定的30年，因为你不需要支付利息。

bamboos

lmel 发表于 2023-1-31 20:47
你的意思是如果OFFSET全满，利息为0。那无论利息涨到多少，本金的还款额是等额不变的？（不提前还款）

...

是的，2777是最低还款的每个月金额，因为只有满足2777每个月30年后你才能还清本金。
你每个月还的本金必须等于或大于2777，当然你可以和银行商量一个数字，拿不需要30年就能还完本金。
银行收你的利息完全取决于你还欠银行多少本金，如果你不欠本金了，他们也没法收你利息了
能够收你利息，说明你还欠他本金。
我只是不明白有钱人的思维，为什么自己明明有100万，却贷款100万，然后为了省利息钱，把自己的100万放在offset里，
我觉得要么100万就赶紧还掉，不欠债，要么贷来的100万拿出去做别的投资

lmel

sarahlin 发表于 2023-1-31 22:24
PI的话repayment随着利息增加会变多，因为你offset满了，也就是每个月从offset转入你贷款账户的钱变多了， ...

那现在的情况就是我贷30年，但根本用不到30年我的贷款就还完了

有什么办法回归到正常还贷年限吗？不要提前还完。最好在最低成本下慢慢还本金

lmel

bamboos 发表于 2023-1-31 22:27
是的，2777是最低还款的每个月金额，因为只有满足2777每个月30年后你才能还清本金。
你每个月还的本金必 ...

但我的情况是随着利息的不断上涨，我的每月还款额也在不断上涨。根本不是固定的

waiting123

lmel 发表于 2023-1-31 22:17
你的意思是如果OFFSET全满，利息为0。那无论利息涨到多少，本金的还款额是等额不变的？（不提前还款）

...

利息为0是对的, 但是每月还得本金会增多随着利息增长，亲测过