商业租赁免费咨询

Keatai

在澳洲读完研究生之后意外地进入了商业地产领域，作为甲方代表历经商业地产（主要是office / retail）资产管理，财务分析，投资分析，项目开发和管理直到现在和领导一起负责一个基金。在这个领域我遇到了很多很多做小生意或者开公司的华人，也审批过大量的商业租赁合同，发现很多华人在签订租赁合同的时候太容易被房东拿捏了。而很多local除了有自己的律师有时候也有自己的tenant rep，代表租户和房东谈判，landlord很多时候多会非常头疼tenant rep，但的确大部分tenant rep都会给租户争取到很多意想不到的利益，毕竟商业租赁合同里面充斥着各式各样利于房东的条款，一不小心就会踏入深坑，资本家可都不是吃素的。

印象最深的是曾经有一个商场的开按摩店的非常老实的阿姨被我前雇主拒绝续约的时候给我打电话求助，一边说一边哭，自己辛苦经营好几年的生意商场说不租就不租了，着实可怜，后来我也给出了一些建议帮她暂时度过了难关（虽然对前雇主有点不厚道，但不帮别人良心上过不去）。

以前经常有问题就会上足迹上查一查，发现有很多热心人分享了很多干货，给予了很多帮助，现在也想回馈一下，如果有朋友有任何关于商业租赁合同相关的问题可以留言或者私信咨询，我工作之余会尽量帮大家解答。

twas

咱们这一行也是很专业的，建议收费咨询

Keatai

twas 发表于 2022-12-14 23:23
咱们这一行也是很专业的，建议收费咨询

哈哈，如果是一些简单的小问题我尽量解答，如果涉及到很复杂的谈判再看情况，毕竟上班本职工作也已经忙成狗了

CookAct

好人一生平安！

yqzcabao

给楼主点赞

kiong

留帖，关注！

Keatai

CookAct 发表于 2022-12-15 09:39
好人一生平安！

谢谢，因为见过太多华人做小生意的，跟那种机构或者基金公司大房东谈合同的时候处于极度弱势的地位，而且很多专业的术语。我遇到过的华人老板基本上都是直接签，以至于续约转租或者卖生意的时候非常被动。

Daisyhealth

楼主你好，我最近正在renew 我的店铺租约，正好碰到几个问题，麻烦您有空时帮我解答下，情况是这样的：
我13年签下的这个店面，一直是5+5年的租约，13年签下合约时 合同里规定，租金每年4%增长 每五年做一次租金review, outgoing 每年增长也是租金的4%（包含了管理费，政府的费用等）。当第一个五年结束后 这商场卖了，由新的房东接手 并和我续了合同，我要求再续合同时另外加上5年，所以新签的合同又变成了5+5年，这份合同里规定了这个五年的起始租金和每年租金增长的比例，第一个五年是3.8% 第二个五年是4%，还有就是五年租期满也要重新review 租金，最近我就在和房东的管理经理在谈这个review 租金的事情，这个五年是01/02/2023 到期，房东的物业管理经理和我说，他们要在我的新合同里加上管理费，管理费按照房租的5% 收取，我的问题是：房东的管理中介可以收我的管理费吗？是房东委托他们管理怎么要收我钱呢？这是其一，其二，我的原始合同 outgoing 里面已经清楚的写了包含了management fee, 每年是按房租的4%增长。但是 我租了这间商铺十年了 outgoing 部分就一直没有增长过，刚开始的几年原来房东的物业管理每年都会发个report 给租户 内容是outgoing的开支细节，结余多少之类的有结余的还退给我们钱，当这个商场换了房东后 就再也没收到过这类报告，outgoing 从第一天承租到现在十年了数字一直没变化过。
我的问题是，房东的管理中介可以收我的管理费吗？租金的5%？我的out going里已经含了这费用，难道要收双份管理费？ 这合理吗？我不得理解。望高人指点迷津 希望能帮我避点雷。 这年头做点小生意太不容易了。感谢感谢????

Keatai

Daisyhealth 发表于 2022-12-15 22:27
楼主你好，我最近正在renew 我的店铺租约，正好碰到几个问题，麻烦您有空时帮我解答下，情况是这样的：
我1 ...

你好，看了你的情况， 我的想法是：

1. 先确认你的lease是net lease吗？你需要查看你的disclosure statement里面一般会有写，或者查看lease里面的outgoings条款。因为outgoings和strata levy一样基本上每年都是浮动的，所以你的这个outgoings每年和rent一样以4%固定增长有点奇怪。

2. Outgoings十年不变，这种情况很罕见，我猜测可能是房东的outgoings预算设置的很高，然后每年财年底审计过后再退还一部分。这样每年发给你们的预算可能都没变。Retail Lease Act规定房东必须每年5月31号之前给tenant发一个outgoings statement （budget），然后每年财年底过后出具一份outgoings的审计报告，核算你实际应该交的outgoings 份额，然后多退少补。你的新房东一直没发过实际上已经是违法了。你可以告他违约。

3. 你的问题： 房东的管理中介是否可以收你的管理费。简单回答，这个取决于你的lease。而且这个额外的5%管理费很诡异，我猜测可能房东是为了变相涨房租，巧立名目。

4. 我的建议是：第一，写邮件给你的管理中介或者新房东，告诉他们没有给你发outgoings statement和audit report，这个违反了Retail Lease Act，他们已经构成了违约，让他们补发之前漏掉了outgoings 报告和审计。不然根据法律你可以不交outgoings。第二，邮件询问这个额外的5%管理费具体是什么，因为你的outgoings 已经包含了管理费，让中介解释清楚，然后你可以告诉他们你不同意这个新的条款。因为你还没有续租，所有的条款都是可以谈判的。第三，如果新的租金太高，你可以试试push back，说现在生意难做，再加租金你就没办法经营了只能搬走。最好还能要一些incentives。

Good luck！

iamnewguy

我想问有没有靠谱的tenant rep推荐，一般怎么收费？谢谢。还有就是我现在做的lobby cafe，20层高的大楼，现在只租出去12层（12层的人有60%都WFH），Covid前我的TO一年大概2M左右，现在700K左右。然后房租还是一直要求我按时付房租，每年4.5%增长。能去找人商量下么？感谢。

Daisyhealth

Keatai 发表于 2022-12-16 00:51
你好，看了你的情况， 我的想法是：

1. 先确认你的lease是net lease吗？你需要查看你的disclosure state ...

我的lease中的out going 部分 包括了  administration costs,  audit fees, management fees, air conditioning maintenance , building insurance,pest control,fire protection,security services, cleaning consumables, cleaning costs ,repairs and maintenance ,utility service (electricity) 等等，应该属于 net lease 吧？
非常感谢您的回复和指点，我这两天在等房东的律师发新合同给我，如果有疑惑的地方 还请您在指点下，再次感谢您百忙中抽出时间的回复。

Keatai

iamnewguy 发表于 2022-12-16 09:14
我想问有没有靠谱的tenant rep推荐，一般怎么收费？谢谢。还有就是我现在做的lobby cafe，20层高的大楼，现 ...

Tenant rep一般都是老外，收费具体不是很清楚每个公司可能不太一样，我知道的有按照5-10%的gross rent 收费的以及按照多少钱每平方米收费的。你的情况应该可以和landlord商量一下减免租金，因为如果租金不减你可能无法持续经营最后只能终止合同。

你可以私信我你具体的情况，如果不是很复杂的话我可以帮你看看

Keatai

Daisyhealth 发表于 2022-12-16 09:30
我的lease中的out going 部分 包括了  administration costs,  audit fees, management fees, air condit ...

你要看你的outgoings份额是多少，很多lease里面都会定义outgoings，你看看lease schedule或者outgoings clause里面写你是否需要交outgoings以及一般会一个outgoings percentage，就是你的面积/商场总面积，也就是的outgoings 份额。Retail Lease要求会有一个disclosure statement里面会写有你的outgoings交不交，交多少，如果你的房东没给你这个文件属于违法。

假定你现在的是net lease，你需要交outgoings，这个包括了admin 和management fee，他们可以直接把outgoings 里面的management fee提高就行了，我猜测也有可能是marketing levy，一般是租金的3-5%，分摊到每个租户身上的，所以你要问清楚看看到底是个什么项目。

总之签合同之前很多条款可以push back

yanqishui32

你好，有没有专门谈续约的公司介绍，大概如何收费的，谢谢。

Keatai

yanqishui32 发表于 2022-12-16 13:23
你好，有没有专门谈续约的公司介绍，大概如何收费的，谢谢。

你好，我有和写字楼的tenant rep打过交道，没有见过retail的，你的情况如果不复杂的话我可以免费给你解答，如果很复杂的话可以考虑适当收取费用给你解决，前提是我觉得能够给你帮上忙

Daisyhealth

Keatai 发表于 2022-12-16 12:54
你要看你的outgoings份额是多少，很多lease里面都会定义outgoings，你看看lease schedule或者outgoings c ...

我的outgoing是按面积分摊的， 合同里都规定了，谢谢您及时回复，我继续等房东律师给我发合同过来，到时有问题再来请教您。希望律师不要出幺蛾子加新条款出来。再次感谢您的帮助。周末愉快。

lzhgwyzd

楼主我是小生意租客，有2个租约想找tenant rep，麻烦私信下我？我没法发消息

Keatai

lzhgwyzd 发表于 2022-12-16 23:08
楼主我是小生意租客，有2个租约想找tenant rep，麻烦私信下我？我没法发消息 ...

好的 私信你了

luluwawa

感谢????关注

fly100

好人一生平安，留个记号。自己刚跟房东搞完续租，房东直接涨30%，折腾下来真是身心俱疲

Keatai

fly100 发表于 2022-12-17 21:14
好人一生平安，留个记号。自己刚跟房东搞完续租，房东直接涨30%，折腾下来真是身心俱疲 ...

啊，你这个有点狠。。。不过房东就是这样，一般都是狮子大开口，遇到懂行的人可能能negotiate到一个合理的水平。但通胀大环境下租金的上涨是不可避免的

alexbenhk

请问楼主，如果想在商场开店是可以找你吗？

Keatai

alexbenhk 发表于 2022-12-18 18:04
请问楼主，如果想在商场开店是可以找你吗？

看看你的需求是什么，我看看能不能帮上忙。如果你是想找一个店铺的话建议上commercial realestate上看

HillSino

欲租悉尼，小仓库 ，190平米，二年租约，合同的准备费用最高是多少，记得多年前封顶是800,非常感谢！

alexbenhk

Keatai 发表于 2022-12-18 22:44
看看你的需求是什么，我看看能不能帮上忙。如果你是想找一个店铺的话建议上commercial realestate上看 ...

我是想在Weatfield 开，但他们经常拒绝我

pipiai9889

租澳洲商业 等于给澳洲做奴隶 还是早点润吧

Daisyhealth

Keatai 发表于 2022-12-16 12:54
你要看你的outgoings份额是多少，很多lease里面都会定义outgoings，你看看lease schedule或者outgoings c ...

您好，感谢您几次耐心解答，我今天终于等来了房东律师的renew 合同，新合同没有沿用之前的老合同格式版本，对租金和涨幅我都没有异议，但在 outgoing 这部分 这份合同是这么描述的：
the building outgoing which the tenant must pay or reimburse is 100% of all building outgoing
就这一句话，我感觉很笼统，这不是延续我以前合同的outgoing 的意思吗？还是 和以前的outgoing 包含的内容一样？ 我已经发邮件去问管理中介了。
还麻烦您百忙中帮我分析一下，
我想知道我要入的坑有多大 是不是我能承受的。感谢????感谢????

Keatai

alexbenhk 发表于 2022-12-20 13:12
我是想在Weatfield 开，但他们经常拒绝我

一般需要审核资质的，可能你需要花一点时间和功夫在你的paper work上面。也可以去看看别的neighbourhood centre之类的，可能准入门槛会低一些。

Keatai

Daisyhealth 发表于 2022-12-20 13:33
您好，感谢您几次耐心解答，我今天终于等来了房东律师的renew 合同，新合同没有沿用之前的老合同格式版本 ...

你私信把disclosure statement发给我给你看一下吧