出售投资房计算持有成本时，最近支出的维修费算吗？

lily07

1）如果在出售投资房之前做过大约一万块的维修比如重铺地毯和粉刷墙壁等，出售后在当年度报税时这个是算入房子持有成本还是只是收入抵减（工作收入及租房收入)？
换句话说，在报税时是算capital cost还是income deduction?    前者的话，因为提高了持有cost所以可以降低CGT。后者可以直接减低当年的应税收入。  其实可能结果差不多？

2）另外同样的问题，卖房产生的中介费用和律师费是属于持有成本还是对冲收入（包括工作收入等当年总收入）？

3）还有一个问题不知道我理解的对不对。如果有之前年度报税的capital loss，可以带到未来有capital gain的时候对冲。但是如果今年报税时有capital gain, 这个可不可以带到未来对冲capital loss比如手上有未出售的亏损股票？  我觉得这个可能不行是吗？

lily07

顶一下，有大神知道吗？

KKei

重铺地毯和粉刷墙壁 一般是CAPITAL

卖房产生的中介费用和律师费  持有成本 用来算cgt

当年CG 可以抵冲 历史累计的 net CL (net of CG), 剩下 CG 当年算CGT

另外最好请会计师帮你具体算和看过，有些需要看过nature of transaction和具体定义

临界空间

1. 一般来说如果是在租约结束和出售之前这段期间的维修，可以当作capital costs；如果是先维修然后又出租了一段时间之后再出售，要看具体情况

2.中介费和律师费都是算成本，用来计算capital gain

3.caiptal loss可以carry forward，但是capital gain不行，当年有net capital gain的话必须计入当年的taxable income

自在随缘

1）如果在出售投资房之前做过大约一万块的维修比如重铺地毯和粉刷墙壁等，出售后在当年度报税时这个是算入房子持有成本还是只是收入抵减（工作收入及租房收入)？
铺地毯用来折旧， 从买入到出销时的折旧费用作为expenses 抵扣，残值可以在出售时作balancing adjustment. 粉刷费用直接入费用作为rental deduction.
2）另外同样的问题，卖房产生的中介费用和律师费是属于持有成本还是对冲收入（包括工作收入等当年总收入）？
计入房子成本 - COST BASE, 最后算CGT
3）还有一个问题不知道我理解的对不对。如果有之前年度报税的capital loss，可以带到未来有capital gain的时候对冲。但是如果今年报税时有capital gain, 这个可不可以带到未来对冲capital loss比如手上有未出售的亏损股票？  我觉得这个可能不行是吗？
Capital loss 如果是房产的，可以和今年房产的对冲，SHARE 的对冲SHARE 的，一码是一码。 今年的CGT， after apply previous year loss, 如果是Gain, apply 50% discount then pay CGT tax, 不能carry forwar to next year. Only capital loss can be carried forward.