讨论贴：新盖的投资房应该尽早卖掉赚取新房溢价，还是持有1年甚至5年少交CGT/GST？

sky2010

新盖的投资房应该尽早卖掉赚新房溢价，还是持有1年甚至5年以上少交CGT/GST？

持有一年以上CGT减免50%，持有5年以上就不算新房不用交GST。

Pippa

新房还能做负扣税，不急着卖啊

sky2010

Pippa 发表于 2021-9-15 14:58
新房还能做负扣税，不急着卖啊

负扣税是不错，就怕租几年租客把房子搞坏了。

都教授

你这个买了地盖的时间就不止一年，不应该从房子盖完算持有时间吧？

LENNY_DONG

新房出租五年以上才可以算二手房，从而避免GST，并且获得CGT DISCOUNT

不然都要按MARGIN SCHEME 算GST，然后剩下部分根据结构全额缴税

sky2010

LENNY_DONG 发表于 2021-9-15 21:46
新房出租五年以上才可以算二手房，从而避免GST，并且获得CGT DISCOUNT

不然都要按MARGIN SCHEME 算GST，然 ...

新房持有一年没有50%CGT减免？只有旧房有？

按MARGIN SCHEME 算GST，是不是这样的？
假设房子卖了100万，地价30万，建房成本44万，中介费2万，要交的GST是（100-30-44-2）/11？

房子在个人名下或者公司名下，要交的GST/CGT是一样的吗？

sky2010

都教授 发表于 2021-9-15 20:45
你这个买了地盖的时间就不止一年，不应该从房子盖完算持有时间吧？

难不成是地跟房子的持有时间分开算？

帅得不象样子

可以盖完搬进去三个月然后再卖，应该不用算GST了，CGT 减半

imkid

LENNY_DONG 发表于 2021-9-15 21:46
新房出租五年以上才可以算二手房，从而避免GST，并且获得CGT DISCOUNT

不然都要按MARGIN SCHEME 算GST，然 ...

请问这个5年规定有ato page可以分享一下么

谢谢

LENNY_DONG

imkid 发表于 2021-9-27 15:19
请问这个5年规定有ato page可以分享一下么

谢谢

没有完整链接

你只能找，什么情况下被认定是二手房。

因为只有二手房才被豁免GST

imkid

LENNY_DONG 发表于 2021-9-27 15:54
没有完整链接

你只能找，什么情况下被认定是二手房。

https://www.ato.gov.au/Individua ... s-tax/CGT-discount/

Creation of new asset
The CGT discount is not available for a CGT event that creates a new asset and a capital gain. This might happen, for example, with a restrictive covenant, where you receive payment for agreeing not to do something or granting a lease.

In these cases the asset has not been acquired at least 12 months before the CGT event.

这个page上对new asset 的定义是从房子settle的12个月，我搜了一会也没有看到任何5年相关的rule.如果你可以找到希望可以分享一下。

我的会计也是说房子建成12个月以上卖就可以claim CGT discount, 所以想找一下ato page验证一下。谢谢啦

LENNY_DONG

imkid 发表于 2021-9-27 17:46
https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/CGT-discount/

Creation of new asset

https://www.yourinvestmentproper ... lopment-233863.aspx

LENNY_DONG

imkid 发表于 2021-9-27 17:46
https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/CGT-discount/

Creation of new asset

记得你卖的时候，过户师或律师会让你会计确定合同是NO GST, MARGIN SCHEME, 还是GST SALES

你让你会计一定要写NO GST。到时罚款可以找他的保险赔

imkid

LENNY_DONG 发表于 2021-9-27 21:54
记得你卖的时候，过户师或律师会让你会计确定合同是NO GST, MARGIN SCHEME, 还是GST SALES

你让你会计一 ...

谢谢分享。

我大致读了一下觉得还是跟我会计的说法基本一致。

如果用margin scheme,从买的时候合同是就得选margin scheme. 这个操作基本上是专业建房卖房的developer的操作。

但从普通投资者角度，建房，出租，再以CGT discount方式卖房，这个周期最短是在建房完成后12个月，以ato CGT页面为准。当然实际操作中一般会因为deprecation 而持有更久。

这个5年的要求ato网站上我还是没找到。你分享的网页底下也有人回复从之前的案例看新房租期14个月左右是一个合理的时间范围，可以使用cgt discount。所以我的理解是没有这个5年的硬性要求。

你要看过之前因为不到5年而被罚款的案例么?

LENNY_DONG

imkid 发表于 2021-9-27 22:26
谢谢分享。

我大致读了一下觉得还是跟我会计的说法基本一致。

我在上面回帖已经发了链接

来源于TOP TEN 会计事务所完整解读

你说的那套都是以前会计用的灰色地带，早就没有了

你在卖房子的时候过户师或律师那关你看看能不能先过了就知道了

其他就不讨论，相信你的会计就按你会计的路走下去

Amy_XY

帅得不象样子 发表于 2021-9-27 09:18
可以盖完搬进去三个月然后再卖，应该不用算GST了，CGT 减半

这个实在是....问过会计吗……

imkid

LENNY_DONG 发表于 2021-9-28 09:58
我在上面回帖已经发了链接

来源于TOP TEN 会计事务所完整解读

好的谢谢你

帅得不象样子

LENNY_DONG 发表于 2021-9-27 21:54
记得你卖的时候，过户师或律师会让你会计确定合同是NO GST, MARGIN SCHEME, 还是GST SALES

你让你会计一 ...

请问投资房改自住一段时间，然后推倒重建一个house, 盖完后再住3-6个月，然后卖掉，就没有GST 了吧？CGT 按照投资的时间比例50%

LENNY_DONG

帅得不象样子 发表于 2021-9-28 13:22
请问投资房改自住一段时间，然后推倒重建一个house, 盖完后再住3-6个月，然后卖掉，就没有GST 了吧？CGT  ...

建议你会计申请SPECIAL RULING

大概率会被打回，因为入住时间太短，大概率会被认为开发为了赚钱

xq052b

LENNY_DONG 发表于 2021-9-15 21:46
新房出租五年以上才可以算二手房，从而避免GST，并且获得CGT DISCOUNT

不然都要按MARGIN SCHEME 算GST，然 ...

我是外行哈

出租五年免GST，是免的建筑费用的GST吗？

LENNY_DONG

xq052b 发表于 2024-6-12 10:08
我是外行哈

出租五年免GST，是免的建筑费用的GST吗？

卖房豁免GST

xq052b

LENNY_DONG 发表于 2024-6-14 09:37
卖房豁免GST

谢谢回复，所以建筑费用的GST是没有避免的，对吗？

黑猫白猫

请问这个持有是以入住开始算还是拿到oc开始算？因为看到说可以入住五年内申请oc

帅得不象样子

LENNY_DONG 发表于 2021-9-29 13:40
建议你会计申请SPECIAL RULING

大概率会被打回，因为入住时间太短，大概率会被认为开发为了赚钱 ...

入住时间只看盖完后的入住时间么？盖之前还住了5-6年能不能算在里面？

LENNY_DONG

我建议咨询会计，或者申请PRIVATE RULING

wuzhi003

https://www.ato.gov.au/businesse ... esidential-premises