Ryde地区建房的几个问题-如gross floor area怎么计算的？

MsF

看了论坛里建房的帖子很受激励也很想建房，有熟悉Ryde Council的朋友帮忙看下以下几个问题？
非常感谢！！！

1.   700平米的地，R2， frs-floor space ratio是0.5，如果两个车库实际是38平米，那么除去车库到底可以建多大呢？

Ryde Local Environmental Plan 2014 里说gross floor area 是不算车库面积的


Ryde Development Control Plan 2014 3.3里又说2层房2车库算gross floor area可以扣除36平米


那么除去车库，是可以盖X/700=0.5>X=350， 还是（X-36)/700=0.5,X=386？

2.Council 的Gross Floor Area 是算内墙面积，那么算室内的墙面积么？
是算除去外墙的一整块，还是室内各个房间面积的总和呢？

3. Front Setbacks

Dwellings are generally to be set back 6 m from the street front boundary
有没有要和邻居家齐平的要求呢？如果邻居家的都是7米，那么可以只后退6米么。

The outside face of a wall built above a garage which faces the street is to align with the outside face of the garage wall below. - 车库上面外墙要齐平，这外墙可以是二楼的阳台么？还是wall这里指到顶的墙

4.两层的side setbacks是1.5
这个可以通融么？比如车库的部分可以0.9，后面都是1.5
略宽一点选择就多一点

5.Rear Setbacks
Rear Setbacks最少要8米，那么走DA盖granny flat是什么要求呢？我没有找到相关的规定，只看到cdc的话rear setbacks要3米。

6.可以主房和Granny flat一起走DA批准么？

7.Ryde车库可以盖在地下么？DCP里说的不太清楚。
我的理解是地下车库不超过地面1.2米的情况下，地上可以2层，只要保证车库上面只盖一层，就和本版很火的盖房文中的一样。

还没有想好找volum builder盖还是先找设计师，所以想自己先做做功课。谢谢帮助！

lucyc

关注

buyongba

好专业，看楼主头像还是位女性

xuxucom

楼主如果frontage宽的话还是考虑自己设计造吧，volume builder很少造到14米宽的。我家不在你的council，但是前院18米宽，看了很多样板房设计都不够宽，造好了旁边留几米宽不好看，所以决定自己搞了。
但如果你有granny的想法可以考虑他们的，旁边正好留车道给granny。可以一起申请一起造的。
如果设计还是问专业人士，前期免费询问里应该能给你一点能造多少面积的建议。我的地如果走CDC可以造330平米左右。如果走DA可以适当改变，但是审批会严格。

Gy820

我自己也是north ryde，找了很多project 发现不合理。最后找了设计师design，他们会给你很多建议

悉尼土地娘娘

建duplex

mingn04

找专业人士。

tony_wang99

找一个设计师不就知道了？ 这样一点点问问不全的。

MsF

buyongba 发表于 2021-4-15 06:53
好专业，看楼主头像还是位女性

谢谢关注，自己瞎琢磨的

MsF

xuxucom 发表于 2021-4-15 06:59
楼主如果frontage宽的话还是考虑自己设计造吧，volume builder很少造到14米宽的。我家不在你的council，但 ...

谢谢回复，考虑找设计师呢，地frontage不宽呢，所以想在规定范围内建的宽一点。
18米的很好啊，值得好好设计下。期待大家都开始建房可以交流一下。
祝你建房顺利。

MsF

Gy820 发表于 2021-4-15 07:26
我自己也是north ryde，找了很多project 发现不合理。最后找了设计师design，他们会给你很多建议 ...

请问你满意你的设计师么？能否私信一下价钱和联系方式
设计师好像要找熟悉本地的比较好
谢谢。

MsF

悉尼土地娘娘 发表于 2021-4-15 08:28
建duplex

也想呢，但是frontage不够宽

煋人

Ryde 1700平米的地

MsF

煋人 发表于 2021-4-15 09:43
Ryde 1700平米的地

1700平米我就不发愁了，是问题1.  700平米的地

lihe1314

自己先做功课，如果地的条件不是特别好，建议别找project home, 做自己设计，价格虽然贵点但是能可心。

MsF

lihe1314 发表于 2021-4-15 09:56
自己先做功课，如果地的条件不是特别好，建议别找project home, 做自己设计，价格虽然贵点但是能可心。 ...

对的，正在学习研究中。
自己做设计的话，建筑阶段是不是只能找接受custom design的builder建，好象这种造价比较贵。

smokyeyes

走DA和CDC的面积算法使用的标准是不一样的，先决定用哪个吧。

MsF

smokyeyes 发表于 2021-4-15 10:49
走DA和CDC的面积算法使用的标准是不一样的，先决定用哪个吧。

谢谢，这个做过研究的， CDC的面积要少一点，但是side setbacks一楼可以0.9。

基本上走DA，面积可以大一点。

Gy820

MsF 发表于 2021-4-15 09:01
请问你满意你的设计师么？能否私信一下价钱和联系方式
设计师好像要找熟悉本地的比较好
谢谢。 ...

听耐心的，我自己想法改变也比较多。我私信你。

smokyeyes

MsF 发表于 2021-4-15 11:00
谢谢，这个做过研究的， CDC的面积要少一点，但是side setbacks一楼可以0.9。

基本上走DA，面积可以大一 ...

每个council不一样，我们走CDC的面积就会比DA大，而且审批时间快很多。

MsF

smokyeyes 发表于 2021-4-15 11:02
每个council不一样，我们走CDC的面积就会比DA大，而且审批时间快很多。

很羡慕，这里DA可以大点，另外CDC算外墙面积，DA可以去掉墙的面积。

lihe1314

MsF 发表于 2021-4-15 10:00
对的，正在学习研究中。
自己做设计的话，建筑阶段是不是只能找接受custom design的builder建，好象这种 ...

市场上特殊的地合适的project home不多，如果是坡地，窄地的话更是麻烦，要么他们project home能改动的幅度小，要不就是做不到你要的想法。当时rawson家好像有几个窄的房子，但是坡地的一最好走customise，价格一定会多一些，但是设计出来的成品第一符合品味，第二，自己搞所有的提高层次品味的option都是自己说了算，不会被中间商宰二刀，因为他们很大一部分的利润从extra option来的，而这些对于一开始就计划好的plan来说除了材料以外不会多那么多的钱。

MsF

lihe1314 发表于 2021-4-15 11:28
市场上特殊的地合适的project home不多，如果是坡地，窄地的话更是麻烦，要么他们project home能改动的幅 ...

如果有时间精力的话ownder builder还是能省钱的，但是无奈自己觉得挑战蛮大。
所以还有考虑就是设计师设计，找builder到lockup stage，然后自己装修。也是一条出路。

toozz

先看预算……先找project home差不多面积配置的户型，看看价格是啥样，如果自己能承受翻倍的价格，那就去找设计师。

cynthiabill

MsF 发表于 2021-4-15 11:07
很羡慕，这里DA可以大点，另外CDC算外墙面积，DA可以去掉墙的面积。

cdc算墙的面积吗？好像不算吧，fsr应该都是说的室内使用面积

MsF

cynthiabill 发表于 2021-4-15 15:08
cdc算墙的面积吗？好像不算吧，fsr应该都是说的室内使用面积

也记不清了，那就是我看granny flat的帖子说走CDC只能60算外墙？
希望有专业人士来解答一下呢。

cynthiabill

MsF 发表于 2021-4-15 15:39
也记不清了，那就是我看granny flat的帖子说走CDC只能60算外墙？
希望有专业人士来解答一下呢。 ...

https://www.planningportal.nsw.g ... opment/housing-code

这里是这么定义的，不知道是不是最新的。
Gross Floor Area Calculation
The development standards for gross floor area are important to control the bulk and scale of the development.

Gross floor area under Housing Code means the sum of the floor area of each floor of a building measured from the internal face of external walls, or from the internal face of walls separating the building from any other building, measured at a height of 1.4m above the floor, and includes habitable rooms in a basement or an attic.

The calculation of gross floor area excludes:

any basement which is for the purposes of storage;
vehicular access, loading areas, garbage and services;
1 car parking space and access to it;
terraces and balconies with outer walls less than 1.4m high;
voids above a floor at a level of a storey or storey above.

MsF

cynthiabill 发表于 2021-4-15 15:55
https://www.planningportal.nsw.gov.au/development-assessment/complying-development/housing-code

...

谢谢呢！！！很有帮助，那么走如果面积相差不大的话走CDC也是可行的。

The calculation of gross floor area excludes:
1 car parking space and access to it;

那这一句，是不是说如果我造了2车位的车库，只能扣除一个车位呢？

cynthiabill

MsF 发表于 2021-4-15 15:59
谢谢呢！！！很有帮助，那么走如果面积相差不大的话走CDC也是可行的。

The calculation of gross floor  ...

是的。比如说，我的地面积不大，只有535，按照cdc的标准是290，包含一个车库，所以双车库的话就是290+18 = 308 的使用面积。然后308的基础上再增加一些outdoor比如porch， alfresco

你的也可以自己算一下。

cynthiabill

这个问题，你只要走访过一家两家builder或者designer，他们会给你解释很清楚的。前路漫漫，耐心耐心。