疯狂房市下的理性投资策略

asschemer007

2021年刚刚过去还不到1/4，整个澳洲的房市就已进入癫狂阶段，悉尼房市均价早已超过了2017年的顶峰，这种状况其实我去年就已预料到了，大家可以参考我之前发的帖子。现在这样的状况是由多种因素叠加造成的，在此我不想过多的分析主因了。

很多人现在的困惑是，即使手里的house 涨了50%甚至更多，也不敢轻易出手，因为卖掉house以后下一步该投资什么; 还有一些人手里有些钱，但很犹豫是不是要跟着别人一起疯炒house,因为毕竟现在house价格已经到了非常高的地步了。

对于投资者，在现阶段，我的投资建议是，以大换小，以少换多。

如果现在手里的house 增值可观，可逢高卖出，转而投资临近这套house的更方便区域的旧公寓/unit, 这样做有两个目的，第一，租金回报会大大增加，现金流的增加会大大降低未来的的风险，有利于更长期的持有房产。第二，对于house, 期待持续火爆的行情是不可能的，随着house 和unit/apt 价格差距逐渐增大，公寓会后发制人，甚至随着澳洲国门的逐渐打开，公寓会更受外来人口的欢迎。卖掉house 所换的几套公寓的升值潜力并不比house 差。

对于手里的房子还没怎么增值的人来说，现阶段就耐心hold着，有多余的钱可继续买进，整个2021年将会是澳洲房产火爆的一年!

superdigua

总结：多缴印花税

六镇起义

house换老公寓  不敢苟同啊   别盯着那点租金  house增幅和老unit比起来可不是一个数量级

wxm611

六镇起义 发表于 2021-3-17 17:08
house换老公寓  不敢苟同啊   别盯着那点租金  house增幅和老unit比起来可不是一个数量级 ...

我猜楼主的意思是 一套house 换成几套unit, 比如240万的house ,换成三套80万的unit。unit租金回报率确实比house高。现在利率这么低，遇到好的unit,,买进后直接就是正现金流，投资也不能只看增值，每年的正收益（房租剩余+税务优惠）也要计算进去的。

刀笑

house不仅可以住，还可以用来开发

wxm611

superdigua 发表于 2021-3-17 16:58
总结：多缴印花税

房产税取代印花税的政策 开始实施了嘛？

Jade19

朋友还想把手上三套旧公寓卖了去换一个大house, 按你这个思路她就不如保持原状，就是管理三个出租房有时会烦的，一个比三个大概少好多事了，而且一个house 增值也比三个旧公寓多点吧，当然以后怎么样只有老天爷知道了

天涯浪客

六镇起义 发表于 2021-3-17 16:08
house换老公寓  不敢苟同啊   别盯着那点租金  house增幅和老unit比起来可不是一个数量级 ...

拉长十年看差不多。。。除非点卡的特别好。

天涯浪客

Jade19 发表于 2021-3-17 16:29
朋友还想把手上三套旧公寓卖了去换一个大house, 按你这个思路她就不如保持原状，就是管理三个出租房有时会 ...

根据我的经验，当所有人都知道house大涨的时候，就没啥获利空间了。。。

superdigua

wxm611 发表于 2021-3-17 16:16
房产税取代印花税的政策 开始实施了嘛？

没有。所以是缴纳印花税而不是房产税。

柳七

这一轮涨还刚刚开始。 大地旧房的涨幅直接推动了开发成本中的地价，人工和建材都在疯涨。  现在买新盖好的townhouse，其实是最好的选择     成本放在那里，以后会越来越贵。

goldenseiya

旧公寓租不出去就麻烦了…现在很多区unit有四五十个待租

asschemer007

经过这一轮的涨幅，我想很多人应该可以考虑提前退休了，提前退休的前提就是有足够多的被动收入，足够多的unit/apt 必要条件。

欢迎大家讨论，毕竟这一轮的行情都超出了很多人的估计。

asschemer007

Jade19 发表于 2021-3-17 16:29
朋友还想把手上三套旧公寓卖了去换一个大house, 按你这个思路她就不如保持原状，就是管理三个出租房有时会 ...

如果是自住，那没关系，但如果是投资，现在买进house 有点晚，现在也不是卖出Apt/unit 的最佳时间点。

auskaola

逆向思维，投资就是要有这种预判。18-19年，市场大多数人都觉得房价绝对还要继续下行，我那时候投资北区house，别说抢，连和我一起看房的都几乎没有，以低于指导价几十万成交。现在跳涨过一百多万没有问题。
你这个思路方向不错，但时机还可以等等，公寓涨价虽然是必然的，但我不觉得有那么快，今年六月以后到年底都还有不少机会，七到十月开国门，今年底才是公寓大涨价的时机，house从现在还会有惯性上涨，如果是我就六七月再卖house，然后换四套公寓。

auskaola

逆向思维，投资就是要有这种预判。18-19年，市场大多数人都觉得房价绝对还要继续下行，我那时候投资北区house，别说抢，连和我一起看房的都几乎没有，以低于指导价几十万成交。现在跳涨过一百多万没有问题。
你这个思路方向不错，但时机还可以等等，公寓涨价虽然是必然的，但我不觉得有那么快，今年六月以后到年底都还有不少机会，七到十月开国门，今年底才是公寓大涨价的时机，house从现在还会有惯性上涨，如果是我就六七月再卖house，然后换四套公寓。

砍不死

非常赞同 ！先知先觉

isawang2000

auskaola 发表于 2021-3-17 18:46
逆向思维，投资就是要有这种预判。18-19年，市场大多数人都觉得房价绝对还要继续下行，我那时候投资北区hou ...

有道理

wxm611

auskaola 发表于 2021-3-17 18:46
逆向思维，投资就是要有这种预判。18-19年，市场大多数人都觉得房价绝对还要继续下行，我那时候投资北区hou ...

现在和家人讨论一下，简单收拾装修拍好照片打上广告，开放一个月，成交也就差不多6月了。

失忆空间

一看到说卖耗死换公寓我就猜到是怎么回事了

mea

逆向思维就是现在房主不卖房，明后两年就要低于指导价几十万成交

明日熬粥

这么多人都开始琢磨公寓了啊
其实如果有一定现金流的话不一定需要卖掉手里的house 现在house挺好租的

fintec

公寓只看好下北和上东

宁做良人

公寓的弊端是上涨的Strata

chinahare

高收入的更适合投资house，

chinahare

chinahare 发表于 2021-3-18 11:21
高收入的更适合投资house，

平时负扣税大，卖房时候增值部分折半交CGT

xiaoyuewanli

chinahare 发表于 2021-3-18 09:52
平时负扣税大，卖房时候增值部分折半交CGT

卖房时候如果没有收入呢？

chinahare

xiaoyuewanli 发表于 2021-3-18 11:26
卖房时候如果没有收入呢？

也是增值部分折半交CGT

wmxu

失忆空间 发表于 2021-3-17 19:17
一看到说卖耗死换公寓我就猜到是怎么回事了

一看到说卖耗死换公寓我就猜到是怎么回事了
+1
哈哈哈

Pippa

我看好的是三房小房，容易出租，折扣大，房价也相对便宜。