自住房转投资房的税务问题。

cpau

目前我的自住房已经基本没有贷款了，还有一小部分贷款。也放了对冲。
想换一个大一点的房子。目前的自住房会计的建议是卖掉。

因为我的自住房的贷款太少，要是转投资房，出租肯定月供<租金，变成了要和工资叠加，交税了。
而如果refiance出来钱增大贷款额，用这部分去买自住房。这个部分也不能退税。

请问大家都是怎么做的？

dolinloop

貌似除了卖房另换投资房以外无解

onlyoung

是的，这样情况最好卖原来自住房。我也有类似情况，税务上实在损失太大了。打算卖了

buyongba

不能refinnce把自住房的贷款搞到80%，再把自住房转成投资房，拿着80% top up出来的现金再去买一套新的自住房么

icyriver2010

买新房子的时候给现在的自住房做refi，然后现在的自住房贷款到80%，其他的钱转做现金或者新买房子的首付。会计建议卖掉不知道还有什么其他的原因，如果有请帮忙科普，如果没有这个会计师貌似缺少投资房方面的经验，可以考虑换一个。请自己衡量。

eguan88

要么你不给中介出租，自己招租收Cash。

spin123

icyriver2010 发表于 2021-2-21 07:51
买新房子的时候给现在的自住房做refi，然后现在的自住房贷款到80%，其他的钱转做现金或者新买房子的首付。 ...

这位会计是对的，反倒是很多会计，甚至个别知名事务所的会计不是很懂。

你这refinance出来的部分不是投资用途，产生的利息不能抵扣。

这个问题不仅足迹论坛讨论过很多次，连ATO自己community forum也有好几个帖子讨论。

当然有很多不懂的会计师就按你说的报税抵扣了，因为他们有时没有客户之前几次refinance的记录，只看到最后一个loan，“误以为”客户只是正常的refinance没有额外多贷款。运气好没被ATO查到的确实有，看你自己愿不愿意赌一把

cpau

eguan88 发表于 2021-2-21 09:25
要么你不给中介出租，自己招租收Cash。

我还要去管，太忙了。
打算卖的吧，不过一卖一买损失印花税又

cpau

eguan88 发表于 2021-2-21 09:25
要么你不给中介出租，自己招租收Cash。

我还要去管，太忙了。
打算卖的吧，不过一卖一买损失印花税又

steven_sa

buyongba 发表于 2021-2-21 08:29
不能refinnce把自住房的贷款搞到80%，再把自住房转成投资房，拿着80% top up出来的现金再去买一套新的自住 ...

理论上不可以，实际上有人这么干

onlyoung

buyongba 发表于 2021-2-21 08:29
不能refinnce把自住房的贷款搞到80%，再把自住房转成投资房，拿着80% top up出来的现金再去买一套新的自住 ...

问题是top up 的钱买自住房是不可以负扣税的，除非买投资房

buyongba

onlyoung 发表于 2021-2-21 17:28
问题是top up 的钱买自住房是不可以负扣税的，除非买投资房

所以我用trust买个投资房，然后自己住进去自己给自己的trust 交租不行么

kidz821

buyongba 发表于 2021-2-21 20:06
所以我用trust买个投资房，然后自己住进去自己给自己的trust 交租不行么

landtax 算一下

buyongba

kidz821 发表于 2021-2-21 20:09
landtax 算一下

这是个问题，但貌似76万以下不用交那个

76万以上的土豪?
我觉得你可以交一点税


然后发觉我错了，trust没有那个的threshold

che999

spin123 发表于 2021-2-21 09:29
这位会计是对的，反倒是很多会计，甚至个别知名事务所的会计不是很懂。

你这refinance出来的部分不是投 ...

再请教下，

如果我的自住房A，不是offset那种，是有redraw那种

我的自住房A贷款为0，但是可以redrew出来，如果用redrew 出来的这一部分去买另外一个自住房B，

A房做投资，那么这个redraw出来的部分是否可以A的投资房的税务？

如果不可以，我是否可以现在让银行把房A的给我换成offset那种贷款，我先把钱redraw出来，然后换成offset ac，放offset里面，这样是不是就可以了？

spin123

che999 发表于 2021-5-8 21:36
再请教下，

如果我的自住房A，不是offset那种，是有redraw那种

Redraw的钱不是用于投资，利息不能抵税

即使重新改贷款，目的也不是投资

所以只能一开始买房A的时候，考虑到之后转为投资的可能性，尽可能多贷款，不要提前还款，才可能之后把A换成投资房的时候抵税

否则，只能把A卖掉，重新买一个投资房C

lindsey

Mark

zhouhello

我现在也有类似的问题，可不可以这样：买自主房B不借助ref，然后把A做ref去买投资房C，这样是不是能解决可抵税贷款不足的问题？

dingyipu

zhouhello 发表于 2021-5-9 06:17
我现在也有类似的问题，可不可以这样：买自主房B不借助ref，然后把A做ref去买投资房C，这样是不是能解决可 ...

这样C可以用相应贷款额抵扣，你自住转投资的那套房还是不能用ref那个额度抵扣，否则不就成了双重扣税？

dingyipu

楼主会计给的是专业建议，其他方案如果想抵扣，都是违背ATO原则的。

gsbsyh

MARK

topcat

强势关注，学习

alphabeta

楼主找的会计很靠谱啊

shdt

自住转投资前也要做一个房子估价吧？

流川FENG

都是大神

naonaoma

强势关注，学习了。

dolinloop

shdt 发表于 2021-5-10 13:44
自住转投资前也要做一个房子估价吧？

是的 自住转投资 投资转自住转换的时候最好都做个估价
自住转投资估价越高越好，投资转自住越低越好
不过这还是解决不了低初始贷款的自住房的income tax的问题。因为初始贷款低，收的房租基本上都要交税了，除非本来没有固定收入？

LENNY_DONG

dolinloop 发表于 2021-5-10 23:35
是的 自住转投资 投资转自住转换的时候最好都做个估价
自住转投资估价越高越好，投资转自住越低越好
不过 ...

投资转自主不可以估价

根据自主投资年份百分比计算的

没得估价这个选择

dolinloop

LENNY_DONG 发表于 2021-5-11 10:18
投资转自主不可以估价

根据自主投资年份百分比计算的

谢谢指正

Lisalin0426