摆正投资心态 - 请不要为负扣税而考虑投资房

黑山老妖

申明：我不是金融顾问，以下所有的东东都是我个人见解，不能构任何的金融投资建议书。本人不为任何损失和责任负责。可以转载但是要注明出处(oursteps.com.au)以及作者。
disclaimer: I am not a financial advisor. Below are just my personal opinions only. It does not constitute a financial statement in any form. I cannot be held responsible for any loss or liability as a result of reading this opinion. Please include oursteps.com.au and the author if you want to use this article somewhere else.

负扣税是澳洲政府鼓励大家投资房地产的一项重要税务政策。有人说负扣税变相的推高了房产价格，有人说负扣税是政府对租房人群的变相补助，也有人说负扣税是政府给有钱人的福利。可能这些说法都有一定道理。不可否认的是利用负扣税来减少纳税是很多人（特别是高税人士）投资房地产的主要原因之一。

负扣税的实际作用是政府为投资者的投资中的一部分损失买单。这使得一些投资者可以投资一些本来无法承受的投资项目，比如房产。因为房产投资通常是一个长期投资。刚开始的时候投资房的开支（包括利息、管理费等等）要高过房租收益，所以负扣税降低了投资房产的门槛。因为房租长期来说是会涨，所以慢慢的投资会变成正的现金流（就没有负扣税）了。负扣税的最终目的是通过长期的资本增值达到盈利。

随着前一段时间的官方利率不断下降，银行房屋贷款利率也跌到多年来的最低点。市场上渐渐的开始有现金流为正值的投资房出现，但是在一些讨论中却有人无视其他条件而用现金流为正值这个理由否决了投资决定。我觉得这是一个非常要不得的思路。

首先投资的目的是赚钱。我想这一点上大家都不会反对。赚钱有短期的也有长期的。如果一套房子长期的投资前景没有问题而且短期的回报也是正现金流，这不是最好的投资吗？能够减少缴税固然好，但是负扣税的前提是先要赔钱才能拿回一点政府给的鼓励奖。在未来增值预期不变的前提下，如果从一开始就是赚钱的那不是更好吗？所以买投资房之前先要认识到这首先是一个投资。先要赚钱，然后能少缴税最好不然也没关系。有时候我总这么想：有税缴是好事，说明你赚钱了。

为了省税而投资不该投的项目最明显的一个就是前一段时间闹得轰轰烈烈的农业投资计划。很多人最后都是血本无归。

zmzhu

有人无视其他条件而用现金流为正值这个理由否决了投资决定? <

gotta be kidding, are they nuts or what?

LENNY_DONG

I Agree................

SO NB

normal_man

投资的基本。为了赚钱

patricb

完全同意。其实我在日常工作中经常会碰到有类似想法的客户，主要是他们不完全了解投资房抵税的原理，简单的认为抵税就是好事，而没有意识到资本升值是买投资房的主要目的，抵税只是一个补偿而已。其实，如果有哪个房子又能大幅增值，又是positive gearing，那才叫理想呢。
就是给这里的高税率闹的，不是经常还有人问自住房能否抵税吗？

shuangchao

"有税缴是好事，说明你赚钱了" i tell that to most of my clients.
Great post.
In relation to the primary production investment, i believe a lot people investing it that not for the purpose of making a profit. but beacuse of the cash flow advantage it gives them, people who had large fluctuation in their income may also benefit from it. Unfortunately, i think the ATO has withdrawn the product rulings they were relying on (except for the forestry management scheme), so i don't believe there is any incentive to go into those investment anymore.

jewar

又见老妖好文章

我是老人

买椟还珠寻常事

berlindut

强烈同意

my2009

吃穿住行是人的基本生活需求，这些东西政府不应该鼓励作为赚钱投资、投机的目标。

西边雨

我觉得现金流正的房产，对看好房产市场的人来说，提供了相对安全，投入较小的投资机会。
不过市场上现金流正，又有一定升值潜力的房产我觉得很少很少（前几年买的，现在正现金流的除外），除非你捡到了大便宜

现金流正一个主要的原因是利率低，房租涨。房产的投资是长期的，不能光考虑现在的低利率。我觉得应该按照历史平均利率来计算

还有一种正现金流是靠格房间，分租来实现的。这种方式房主的精力投入较大

[ 本帖最后由 西边雨 于 2009-6-27 18:19 编辑 ]

居乐家

有税缴是好事，说明你赚钱了。这个道理千真万确.

ccj5124

这近十年的房地产市场，很难说服别人，房产不升值。这条已经有点根深蒂固了。
加上现在现金流为正，大家还不都冲进来买投资房啊。

现在很多人都把房产投资当成短期投资了。呵呵。都给这个社会逼的。

contactus

妖兄，悉尼大西区有些suburb比如MT Druitt或是liverpool那边这种地方，能淘到一些正现金流的unit。适合投资吗？

daidailx

同感同感

gnorud

“投资的目的是为了赚钱”

Hot

同感啊！

dandan

说的太对了!!

patrickzhu

原帖由 西边雨 于 2009-6-27 18:16 发表
我觉得现金流正的房产，对看好房产市场的人来说，提供了相对安全，投入较小的投资机会。
不过市场上现金流正，又有一定升值潜力的房产我觉得很少很少（前几年买的，现在正现金流的除外），除非你捡到了大便宜

现 ...

比较同意老西的说法。
好像在市场上现在现金流为正的房子地区好像都不太好，升值潜力不被看好。
不过如果很容易找到postive gearing和有升值潜力的房子的话，那么发财也太容易了，呵呵。

patrickzhu

有时候我总这么想：有税缴是好事，说明你赚钱了。

这个话说的太好了。
对待澳洲的福利也应该是有类似的态度 - “什么福利也没有说明你钱赚得比较多，一般来说生活肯定会比有福利的要好。”

上海大闸蟹

现金流为正,也是要看长期平均下来的结果,只看眼前为正,还是入了歧途

country

首先投资的目的是赚钱。

黑山老妖

顶上来给大家再读一遍。

Calvinchiu

我也顶

喜欢地产

指正一下：负扣税和正现金流是两个概念。不要以为负扣税了，房子就一定每周是支出大于进入。。。这种情况适用于旧房。

对于新房，你每周付出６００,租金７００，房价每年上涨，但是你依然可以申请负扣税。因为每年有新房折旧。

qqyang

喜欢地产 发表于 2012-10-31 09:55
指正一下：负扣税和正现金流是两个概念。不要以为负扣税了，房子就一定每周是支出大于进入。。。这种情况适 ...

新房在你第一次开门那一瞬间，已经贬值了。

顺便说一下，谁挖坟的？

黑山老妖

喜欢地产 发表于 2012-10-31 09:55
指正一下：负扣税和正现金流是两个概念。不要以为负扣税了，房子就一定每周是支出大于进入。。。这种情况适 ...

我给你指正一下。

Negative Gearing 和 depreciation还是有差别的。
请你再去好好的学习一下税务法。

喜欢地产

黑山老妖 发表于 2012-10-31 10:01
我给你指正一下。

Negative Gearing 和 depreciation还是有差别的。

你在文中就没说清。

xs8111

说白了，房产只是众多投资产品中的一种，澳洲房产因为交易成本偏高，炒作空间非常小，短期之内难以见到实质效益，个人认为只是比定存稍微好一点的投资理财产品。
除去中国人固有的房产土地情结之外，很大一部份人是把中国房地产概念不知不觉用在了澳洲房产上，所以有不挣钱的，有挣小钱的，所以争论激烈。

黑山老妖

qqyang 发表于 2012-10-31 09:59
新房在你第一次开门那一瞬间，已经贬值了。

顺便说一下，谁挖坟的？

我挖上来的。因为有些人认为negative gearing是投资房产的主要原因。。。