granny flat起意－设计－审批－砍树－建造长篇流水账

AMother

我的granny flat终于见到一点点完成的曙光了，来个长篇流水账吧。

1. 前期构想

2. 设计和申请


3. 砍树

4. council报批

5. 寻找builder

5. 建造 （还有一两个月吧，待拿到oc再来更新）

6. 奶奶房的利弊

FAQ：我就统一放一楼了
1. 奶奶房最大多少平米？
按照nsw的规定，最大是60平米，da是室内60平米，如果是砖墙的话，建好之后总建筑面积大概68平米。cdc就是加墙不超过60平米。但是凉亭deck什么的是不算在这60平米的，不管是cdc还是da，都是另外算的。
除了这个max60平米的限制，还有一个地皮的限制，比如hills会规定500平米以下，低密度的house，只能盖到55%，也就是说你现在的主房建筑面积＋gf的建筑面积＋各种driveway，不能超过总面积的55%。当然，这个数字每个council不同，随着面积的变化，比例指标也是不一样的，council的网站上有这个资料的，替你申请的builder或者draftman也应该很清楚。


2. setback是多少？
左右是1m，后面是3米，前面一般不能超过主房。但是每个council不同，hills就比较严格，据说hurstville后面的setback可以做到1米。

3.da和cdc哪个贵？
很难讲的，da的收费是council收的，按你的造价算个比例出来。而cdc是certifier收的，有些自由度在里面。

4. da和cdc到底什么区别？
da叫development application。理论上，所有需要council批准的项目都要做da，有一些exempt的就不需要，比如搭一点遮雨棚什么的，属于exempt，就不用批了。
那council忙了，就找一批人来做private certifier，其实他们干的是和council批准da一样的活，但是他们的权限要小，如果你的房子符合cdc的要求，他们就可以批，不用通过council了。他们的优势就是快，da一般都要2－3个月，cdc可能3个星期就批了，早批早收费不是，哈哈。但是如果你的房子有那么一点点不符合cdc的要求，他们就不能批，要么你得改设计，要么你就送da，以da的方式来批。

5.多久能盖好

广告上说的12个星期完工，认真你就输了。。。
工期这个事情，我咨询过几个已经盖的，都说至少6个月。gf的公司都号称14个星期能完工，我从来没有见过，我从开工到现在也已经半年了，远没有完工。希望盖好的同学们上来现身说法。我这就算抛砖引玉了。

AMother

前期构想 （nsw适用）

先说几个小白的问题

1. 什么样的房子可以盖奶奶房？
原则上，450平以上都可以。然后还有具体的前院宽度有要求，左右的setback是一米，后面的setback是3米。更具体的还有，如果是corner block，setback会不同。free standing的granny flat和主房的setback有1.8米的要求。

然后后院有easement的会有另外的要求，取决于easement是什么，深度和宽度多少，还是可以盖的，就是造价会高了。

2.奶奶房可以出租吗？
nsw可以，vic目前还不行

3.找谁盖？
常见的一个是上网找一家granny flat的公司，一条龙服务，总共多少钱。
或者自己找个builder，私人报价，也可以是一条龙服务，也可以自己设计然后由builder来盖。我用的是这种方式
还有一个办法是，自己去考一个owner builder，然后分别联系木工电工水工瓦工等等，能把自己的工钱赚点出来

市面上有好几家专门做奶奶房的公司，打电话给他们，他们就会派一个销售过来，来现场看看，谈谈方案，然后会出一个具体的报价，报价上会写明包括什么不包括什么。重点是，要看清楚不包括什么！！！一般情况下，和这种公司，要问清楚，加插座多少，加灯多少，瓷砖到多少米，厨房多少个柜子等等，反正就是合同上没有的，你一般以后也不会有的。这个的公司好处就是，他们建造速度快，因为人家工人多啊，不会太耽误功夫。坏处就是，他们不喜欢custom design，最好是把他们家样板房原封不动的搬你家，这样他们建造最熟练最不费功夫。

地平地块方正，适合建free standing的，用这样的公司我觉得会比较划算。

说说我自己的情况，我的地有落差，原来的主房放在地皮中间，所以后院比较狭长，如果按free standing的标准来做，需要前后左右都留出2-3米的setback，基本就没有任何院子了。我和好几个大公司谈过，定的方案都不满意，最后他们自己都说，要不你自己找个设计师来，画出图纸来，我们再来谈。这意思就是婉拒了呗。

cantonese

感谢分享

AMother

设计和审批

说到设计，基本就是把这事儿正式提上日程了。

前面说过，大公司只愿意建freestanding的那种，不想做太custom design的，觉得我这样做成本肯定太高。但是我的想法是，房子的设计一旦定了，后面的建造是没有办法更改的，所以我坚持想多问几家试试看，看看能不能碰上比较合适的设计方案。

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我第一个想法是找一个architecturer来做设计，就是在网上找的，打了几个电话，人家说光设计费大概是2-3w，因为他们大部分时间是做大house的，然后收5-10%的费用。我这个小project最少也要收2w左右。这样就不行了，因为整个gf的建造费用我觉得应该是在13w左右的。

后来一个朋友就说，找个draftman就可以啦，不用找architecturer，这么小的房子，不会塌地

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draftman找了大概4个，也是到现场谈方案。最不靠谱的是一个印度人，上来就说，为什么不盖两层的？我告知他不能超过60平。。。然后就说，你地不平，我们往地下挖一米就可以啦，blablah，各种不靠谱，报价1800设计费。差点就心动了，便宜啊，还好没有被骗啊，要不然就是一个哭诉贴了。

另外两家local，中规中矩吧，报价4000-5000.但是他们也没有做过和主房连在一起的gf，只不过说可以试试，然后说连在一起的gf，造价会昂贵很多，多多少他们也没有把握，因为他们不知道屋顶是什么情况。


最后定了一个华人的draftman，报价大概是2400左右，包画图和da的所有文件准备工作。这个人真心不错，我都忘记怎么找到他的。因为和那么多公司都拿过方案，所以懂不懂的，聊两分钟就明白了。他还是很懂行的，考虑也很周到。我一开始提了一个方案给他，一般的人就按图画了，不过他就反复的去量我的主房，因为他觉得gf会遮住我的窗户；然后我和他聊了聊印度人的脑洞，他立刻说不行，第一，挖地风险太大，万一挖到rock，好几万的extra就出去了，而且按我的落差，挖地很可能会超过一米，council不批；后来他给了我一个建议，我一开始觉得不好，他就反复的改了几稿，期间我自己也去council找了各种资料，验证了他的理论确实是对的，就采用了他的方案。最后的方案我非常满意，我的后院看起来还是很大一块，而且gf和我的前院入口各自分开，有自己的carport，互相一点也没有干扰。这个draftman耐心，而且也比较专业，我提出的各种要求他基本都能有解决办法，而且可以说出什么样的材料怎么做那样的要求，包括对council的各种规定也很了解。

最后我的draftman是给我画了各种图，然后da的所有材料，还有council要求的光盘什么的，他准备了两份，一份给我留底，一份交council，我们这就算结清了。

材料交上去后，council提出了几个小问题，我的draftman替我回了email，就算通过了。这部分服务没有收费。

原来我是预计council大概要3个月，结果1个半月就批了，直接拿了da和cc。council的申请费和cc的费用大概是4000多吧。

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在正式画图之前，有一次survey要做，就是请人绘出地形高低尺寸图。这个surveyor我极其不满意，具体名字就不说了，也是中国人。我不满意的最主要原因是我一开始问他是不是有license，他说有，然后出图的时候，就说没有了。当时他和我担保说，没有license可以的，我想想也就算了，结果白花800多块，后来动工的时候，builder说，没有license的图是不能做标准来放线的，又做了一次，哎，800多打水漂了，总是要交点学费的。

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总结一下呢

地大地平的，基本一眼就可以定出来奶奶房盖在上面地方的，找一条龙服务的比较好，因为余地不大，budget很好控制，而且公司的工期比较稳定，自己出来的图，他们自己来盖，自然是会盖的。

要是不巧，地的落差比较大，或者有些别的小问题，或者地小，但是又不希望后院被全部牺牲的，可以像我这种半diy的。自己找人设计图纸，然后找人建造。

那设计师一定要找1）对建筑专业知识要了解；2）了解澳洲的标准，这点要小心。有些国内刚刚过来几个月的，也敢出来接单的，但是他们对council的要求啊，还有建筑的标准和建筑材料使用，和国内常用的是不一样的。要是不符合council的要求，稿子就要一遍遍打回来改的。3）了解建筑成本，澳洲人工贵啊，材料也不同，有些材料因为常用，量大就便宜，有的虽然不是很好，但是因为用的人少，就特别贵。还有一些特殊的处理，设计师心里要有数。这个吧，比如说，你得告诉他预算12w，最后可能他根据你的构思，画出来的方案要18w了。这个风险你要和设计师明确，要控制好。

我觉得我的运气还比较好，碰上了这个华人的draftman，是个很敬业的。

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ps。走da和cdc的区别
有人可能会问我为什么走的da，没有走cdc。da和cdc的区别是有一点的，各自的setback要求不同，一般来讲da要求要严格一点，不过也不一定的。比如cdc会要求setback3米，层高不超过3.8米；da就会有弹性，如果你层高超过3.8米，setback就要相应增加多少多少。注意这里的层高是指你的屋顶最高点到你地面的最低点，也就是说像我这种斜坡上的，即使室内层高只有2.7米，也很可能是超过3.8米的，这就只能走da了。还有一些比如garage和driveway，他就只能是da批的，因为涉及到了council的地。

走cdc的好处就是速度快，最快1-2个星期就批了，但是就要要求严格，房子的余地就比较小了。
从申请费来讲，两者是差不多的。

对于某些council，还要收一个s94，那个好像比较贵，幸好我们还没有收。

zhaocaimao

板凳

lry-jdtj

AMother 发表于 2017-3-22 19:52
设计和审批

说到设计，基本就是把这事儿正式提上日程了。

Detail Survey 没有license是可以做的
Boundary establishment 是要license才可以做的
lz一开始做的是detail survey
第二次做的是boundary establishment + setout

本来就要做两次的，那个surveyor木有坑你
你没多花钱。。

AMother

lry-jdtj 发表于 2017-3-22 19:57
Detail Survey 没有license是可以做的
Boundary establishment 是要license才可以做的
lz一开始做的是det ...

但是也可以一次做完的，我如果第一次不做detail，直接做setout那种，是可以不做两次的。

而且，我提前问过他是不是registered的，他说是的

lry-jdtj

AMother 发表于 2017-3-22 19:52
设计和审批

说到设计，基本就是把这事儿正式提上日程了。

lz draftman能推荐我一下吗？

lry-jdtj

AMother 发表于 2017-3-22 19:59
但是也可以一次做完的，我如果第一次不做detail，直接做setout那种，是可以不做两次的。

而且，我提前问 ...

boundary establishment可以和detail survey一起做， 但是setout还是要来第二次的。

AMother

lry-jdtj 发表于 2017-3-22 20:02
boundary establishment可以和detail survey一起做， 但是setout还是要来第二次的。

是啊，所以我setout的钱比人家贵很多的，其实也没什么，反正第一次学费总是要交的。。。

AMother

lry-jdtj 发表于 2017-3-22 19:59
lz draftman能推荐我一下吗？

看你这么懂行，我以为你自己都有draftman啦

lry-jdtj

AMother 发表于 2017-3-22 20:04
看你这么懂行，我以为你自己都有draftman啦

我是registered surveyor

lry-jdtj

AMother 发表于 2017-3-22 20:04
看你这么懂行，我以为你自己都有draftman啦

推荐一下嘛。

AMother

lry-jdtj 发表于 2017-3-22 20:06
我是registered surveyor

早知道找你做了，哎

weedoo

巴乔

楼主可以透露哪个区的吗？

jieda

好贴要顶

Kenny183399

我都想加建我的house，可否推荐draftman呢？谢谢！

AMother

巴乔 发表于 2017-3-22 21:04
楼主可以透露哪个区的吗？

hills

AMother

先讲讲砍树吧，刚刚看见有人问砍树的推荐

现在其实砍树的竞争很激烈，价格不像以前那么贵了。

我一共是8颗树，4个palm tree大概7米，两个枝繁叶茂的不知道什么树，大概8m高，还有一个老树桩，一颗大概5米的小树。
全部砍掉加刨根1000块，垃圾带走，不留一片云彩

一开始那些builder公司可吓人了，说我砍树至少3k。然后某天有个发砍树广告的，碰巧在街上看见了，报了个2500.

我后来在网上随便找了三家，就放狗tree removal，约他们上门来quote。第一个来quote的报了1300，顿时觉得好便宜！想立刻定下来。但是当时已经另外一家要来了，就等等看，结果他来了报了1k，而且看起来比较专业，是个local，还去看了看我的fence从哪里进来，他的机器比较大，看要拆多少fence。我管他要license和insurance，他立刻把他们公司的license和insurance policy发到了我邮箱，就定了他的工。

第二天一大早就来了，来了一堆车，一个巨大的我认识，是个mulcher，磨碎的，还有几个我不认识，然后又从一个大卡车上拖下来一个小的grinder，据说专门打磨树根的，工人大概7-8个吧，有一个工人在路上举牌牌，一个上午搞定，下午账单发过来，就这么简单愉快。砍树的时候发现某棵树下面埋了一圈水泥，问我要不要。我说不要了，他顺便拆了丢掉。还有一颗中等的树，他顺便帮我锯掉两个大枝桠，两分钟的事情。

最搞笑的是，还有一家可能没有听到我的留言，第三天说要过来报价，我说已经砍完了，对方骂了一句，自动挂了

反正感觉现在砍树的好多中东人，价格也不贵，多比较比较就行。

然后开工前，一定要见到他们公司的license和public liability insurance policy。不然不让开工的。因为这个保险是保障比如出了意外，压塌了房子啊，对面邻居的fence啊，天上电线啊，等等，从里面出。

fengdu08

AMother 发表于 2017-3-22 19:52
设计和审批

说到设计，基本就是把这事儿正式提上日程了。

你选择走DA，邻居有提反对意见的吗？

smartcareful

好帖

AMother

fengdu08 发表于 2017-3-22 23:19
你选择走DA，邻居有提反对意见的吗？

没有。我的设计没有超出council的任何条款，所以估计即使有意见，我也不需要修改的。

fengdu08

AMother 发表于 2017-3-23 09:01
没有。我的设计没有超出council的任何条款，所以估计即使有意见，我也不需要修改的。 ...

那council有没有给你反馈他们收到了反对的邮件？

AMother

fengdu08 发表于 2017-3-23 09:03
那council有没有给你反馈他们收到了反对的邮件？

没有

他们自己问了几个小问题，什么通风设计等等，回个邮件就好

fengdu08

AMother 发表于 2017-3-23 09:04
没有

他们自己问了几个小问题，什么通风设计等等，回个邮件就好

你有研究过在后院建studio吗？council的要求和granny flat区别大吗？

骄傲啊

MARK

AMother

fengdu08 发表于 2017-3-23 09:32
你有研究过在后院建studio吗？council的要求和granny flat区别大吗？

你说的是只有房间那种，还是要带厨房卫生间的？

小鱼的理想

楼主写的不错，学到了很多，期待接下来的内容。

lucyc

AMother 发表于 2017-3-22 22:12
先讲讲砍树吧，刚刚看见有人问砍树的推荐

现在其实砍树的竞争很激烈，价格不像以前那么贵了。

你的几颗枝叶茂盛的树怎么给批可以允许砍？