紧急求助，飓风把树吹倒，卖家不能正常settle

matthew2011

坐标 悉尼Hornsby大区 投资房

本人悲催的卖家owner, 房子已经卖出合同已交换，在还剩3周settle的时间里, 这周二悉尼飓风吹倒大树，1个房间房顶砸了个大窟窿,  加上其它损毁，房子自然不能正常settle，已经通过律师通知买家， 万幸房子买了Building insurance 和 Landlord insurance, 保险公司已经接手，今天已移除树木，接下来估计需要2个月时间修复房子。


目前买家似乎还是有意向继续购买，只是他们自己太被动，他们现在租住的房子已退如不能settle面临无处可住；

我的问题：
1。选项-1， 买家接受延期但要求在房子修好前要求搬进租住在房子里，这个选项我自然拒绝，潜在风险太大，而且很被动
2。选项-2，我建议要求正常时间settle, 可以保证保险公司那边我会一直跟进确保房子回复原样，对方通过中介口头回复可能有点太担心；
3。选项-3，对方不同意延期，我方需退回已收deposit，等到房子修好重新上市，但对我来说损失很大，因为现在租客今天已经搬出，修好房子前自然不能再出租，这样我需要一直付mortgage的repayment直到下次房子卖出，而且这时间还是未定，具体损失还不能估计
4。 在NSW，不知对卖方延期有没有什么限制？


这几天焦头烂额在处理保险相关事宜，也在考虑有没更好的万全之策，写的有点乱，还请大家多出些主意。

自游自在

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sophie1209

楼主不用太担心 安慰一下你 如果重新上市你赚了 现在Hornsby那涨幅是论周算的

Ngshun

sophie1209 发表于 2019-11-30 23:29
楼主不用太担心 安慰一下你 如果重新上市你赚了 现在Hornsby那涨幅是论周算的 ...

但楼住是否有双重费用？

z_denise

可以让他们搬进来，有几天算几天房租呗。边修房子还能收租

sophie1209

Ngshun 发表于 2019-12-1 08:14
但楼住是否有双重费用？

agent fee两万？ 两个月之后房价涨5%我觉得对于Hornsby来说都算保守估计了。再加上房子重修之后肯定比之前的新 如果100万的房子，两个月后卖105万。减去对付的agent fee净赚3万！！当然楼主可以讲这个给买家听（让中介去提醒）买家不会不买的 一定开开心心等你修 这段时间让他们住 收市场房租cover还供。

sydneytoyota

以现在上涨的房市来讲，现在主动权应该在卖方手里，尤其买家已经把现租房退了，更担心的应该是买家吧？
能不能还按原定时间settle？只要他把余款付了，房子就是他的了，住不住进去是他的问题。你只是继续和你的保险公司打交道，把那损坏的地方修好。
或者用什么办法让买家知难而退，撤出合同，那百分之五的定金就归你了。刨除给中介的佣金，也够你cover修房期间的房租了。过几个月重新卖一回，没准价钱更好。

5222e

sophie1209 发表于 2019-12-1 08:51
agent fee两万？ 两个月之后房价涨5%我觉得对于Hornsby来说都算保守估计了。再加上房子重修之后肯定比之 ...

你得看楼主怎么修了，再有就是人家坏的是房顶，我个人不会因为房顶新了会多出钱，如果内饰翻新了另说。
都说两个月后在涨5%，那我泼点冷水，如果现在楼主卖的价格已经略高于市场价了呢？比如高了2%，如果两个月之后上市，也就3%左右去再折腾一次，并且买家会想为什么两个月前卖出去了但又被退回来了，很多情况是买家看到你价格两个月涨了，根本不会打电话去问中介两个月前发生了什么，就直接略过了，一个是我这俩月就比退房的上个卖家多掏这么多，二个是指不定上个卖家发现了什么大问题不得不退房
你们都站在楼主一个卖家的角度觉得再折腾怎么赚，没人以一个对这房子知之甚少的买家角度去想想两个月重新上市买家那边的犹豫怀疑外加砍价的可能嘛？

sophie1209

5222e 发表于 2019-12-1 10:12
你得看楼主怎么修了，再有就是人家坏的是房顶，我个人不会因为房顶新了会多出钱，如果内饰翻新了另说。
...

你说这个当然楼主担心的呀 楼主自己帖子提了第三种方案损失大。你把别人担心的事再说一遍也不是能解决事情的。我们在想办法安慰他 我提了解决方案是让中介去把房子上涨的事实讲给买家 让买家感受到自己赚了开开心心的等楼主修房子 并付房租。

steven_sa

请教一下,签合同之后,不是所有责任都转到买家身上了吗?银行要买家买了房屋保险才肯下贷款.

5222e

sophie1209 发表于 2019-12-1 10:43
你说这个当然楼主担心的呀 楼主自己帖子提了第三种方案损失大。你把别人担心的事再说一遍也不是能解决事 ...

换了是我，如果前后两周能修好，我就让买家免费住进来了，损失也就是1-2k左右,也是对买家心理上的一次补偿，作为买家来讲，如果他不知道房顶坏了被修好了然后settle，心理上还没问题，如果是那种眼前起高楼，然后楼塌了，至少我作为当事人心里面会很堵

5222e

steven_sa 发表于 2019-12-1 10:56
请教一下,签合同之后,不是所有责任都转到买家身上了吗?银行要买家买了房屋保险才肯下贷款. ...

你说的是settle当天及以后，settle前出任何事，都是卖家的，走保险也是卖家的保险，买家的权益就是如果不可抗力settle不了，可以把钱要回来，这是我当初咨询律师问到的答案

tracker

5222e 发表于 2019-12-1 11:04
你说的是settle当天及以后，settle前出任何事，都是卖家的，走保险也是卖家的保险，买家的权益就是如果不 ...

交定金及签合同以后 足迹和我的中介还有律师都说是签合同之后就是我的了 房东不能拆任何东西了。

虞宅与美丽

现在房市这么乐观吗？涨幅都论周算了？

jenny1994

以前买房时，律师好像说拍卖后房子就是我的啦，马上买房屋保险了，那最起码多买了42天啊

5222e

tracker 发表于 2019-12-1 16:59
交定金及签合同以后 足迹和我的中介还有律师都说是签合同之后就是我的了 房东不能拆任何东西了。 ...

是啊，房子是卖给你啊，卖家不能反悔，你也不能反悔，同理房主也不能拆东西（也没啥动机去拆吧？），但是房子在产权交换前，法律层面上还是人家房主的，不然是你的房子，你怎么不在签合同交10%后住进去呢？所以出现不可抗力导致无法settle，也是卖家的责任，因为没settle，你去claim你的保险，你怎么证明那个房子是你名下？你是有房产证还是政府那边显示该房产在你名下？

matthew2011

谢谢足迹网友献计献策，非常感激，楼上同学所言极是，房屋settle前所有权还是现在owner，如果买家settle前搬进来，我面临2个问题，
1）他们可能坐在房子里一直挑刺找茬修理房子；买家卖家经常见面甚至打架都有可能
2）房子修理好之前还算是危房，万一发生什么事故漏电，或从2楼砸烂的阳台掉下去，作为owner必须负很大的责任

matthew2011

签订买卖合同后，卖家有义务按规定的要求交付当初状况的房屋，我觉的是我违约先，如果买家不同意延期所以我必须退掉所有的deposit，不可能没收对方的押金

fjfqlinzm

第一选项绝对不可以

5222e

matthew2011 发表于 2019-12-1 20:19
谢谢足迹网友献计献策，非常感激，楼上同学所言极是，房屋settle前所有权还是现在owner，如果买家settle前 ...

因为大家看不到到底损坏如何，所以看法都有点偏颇，不过看你更新需要2个月修复，我感觉比我之前想象的瓦片坏了，天花板塌了要严重点，如果两个月的时间修好，我个人现在偏向你重新上市的途径，比你和买家继续扯皮强，因为买家贷款啊什么的都会收到对应的影响，保不齐后面又跟你提要求。

要么你让你的律师跟他们谈，尽量缩小他们挑剔的范围，比如如果保险公司修好了出具合格报告了，他们不能有异议之类的，同时你说可以减免点成交金额，我想对方应该会同意，因为现在你退了，他们还要再租房再找房子，这笔搬家费用是免不了了，加上可能的房价上涨的风险，还不如等着现在这套修好，并且保险公司也算一个公证的第三方，维修他们也应该认可，你减免的费用如果能cover他们搬家的费用，然后多出一些cover一些房租开支，他们应该多少不会那么堵

matthew2011

图片已经上传，其实没有伤到结构或砖墙，但这边办事效率太低，又正临圣诞假期，2个月估计需要，下周才能出报告

tracker

5222e 发表于 2019-12-1 17:11
是啊，房子是卖给你啊，卖家不能反悔，你也不能反悔，同理房主也不能拆东西（也没啥动机去拆吧？），但是 ...

那为啥银行要我提前买保险呢

5222e

tracker 发表于 2019-12-2 11:58
那为啥银行要我提前买保险呢

这个你问银行啊，另外一点是银行有内部政策和要求，换言之，你那家银行可能需要提前，但不一定每家贷款机构都是这样，毕竟你银行的rate，多少年限都和你要不要提前买保险绑在一起，但你不能说我银行让我提前买了，就证明这房子早就是我的了

行运一条龙

tracker 发表于 2019-12-2 11:58
那为啥银行要我提前买保险呢

银行需要在settlement前看到保险单，但是你可以把保险生效日期定在settlement date。这样你就不会亏了几天的保险费

billspace

虞宅与美丽 发表于 2019-12-1 17:02
现在房市这么乐观吗？涨幅都论周算了？

大澳洲现在已经是论秒算涨价了。

5222e

billspace 发表于 2019-12-2 14:27
大澳洲现在已经是论秒算涨价了。

我以为是timestamp

hqy6624

就当是除旧迎新吧

mostwanted

要求按合同時間settle
你vendor沒有違反合同，只是因為不可抗力導致房屋受到傷害，沒有人需要負責任。買了保險這個由保險公司來負責就好。
你用自己的保險負責把房子修好其實已經是額外提供給買家的利益，其實要求買家用他的保險修復也是合理合法。至於買家settle之後能不能住進去，你不用負責任。買家的建築保險應該包括維修期間的住宿費，這個情況就是簽合同之後買家要買保險的必要性的重要原因之一

matthew2011

mostwanted 发表于 2019-12-2 22:08
要求按合同時間settle
你vendor沒有違反合同，只是因為不可抗力導致房屋受到傷害，沒有人需要負責任。買了 ...

这个是最理想的结果，明天问问我律师看有没有可能

mostwanted

matthew2011 发表于 2019-12-2 22:20
这个是最理想的结果，明天问问我律师看有没有可能

不是理想，是你作為vendor應有的權力，上面回復我加了幾點