关于投资房退税

shermanluxm

假设购买时为自住房，总价50万，贷款80%就是40万，只还利息，100%对冲账户。

5年后，房产增值，银行重新估值，结果为值60万。

假设收入足够，并且重新做贷款，refinance或者top up，贷款是房产价值的80%，就是48万。

为了低利率，转成PI还款形式，仍旧有100%对冲账户，还款年限重新设置为30年。

假设是找新银行refinance，每年还本金1.6万，为了简单计算，约等于1.5万。

两年后，还入本金共计3万。还剩下45万贷款。

这时，收入大大增加，购买了新的自住房，目前这个自住房转投资。提取目前自住房对冲账户的现金存入新自住房。

这时，这个投资房可以用于tax deduction的贷款额度是37万，还是40万呢？

我的理解是37万。有朋友认为是40万。

我是学理工的，不是很懂。

谢谢大家提出宝贵看法。

dragonballz

37万，这就是IO的好处，万一自住房改成投资房，就可以按40万处理了

其实应该卖掉换大的好的自住房

shermanluxm

dragonballz 发表于 2019-9-28 11:52
37万，这就是IO的好处，万一自住房改成投资房，就可以按40万处理了

其实应该卖掉换大的好的自住房 ...

非常感谢，谢谢专业人士

rockyji

没有人认为是45万吗

alvin.y

rockyji 发表于 2019-9-28 12:37
没有人认为是45万吗

对啊，我之前会计还说过，可以再refinance，从投资房再多贷点出来，可以抵扣更多

DuGuo

alvin.y 发表于 2019-9-28 23:39
对啊，我之前会计还说过，可以再refinance，从投资房再多贷点出来，可以抵扣更多 ...

37万，最初的cost 减去已还本金。利息扣税是依据买时的cost 而不是现在的市值，除非你topup 出来的钱用于投资目的。

icyriver2010

37w是第一套投资房的cost计算机准，topup出来的8w可以作为新投资的cost，不过楼主没讲，这个钱做什么了。

alvin.y

DuGuo 发表于 2019-9-28 23:47
37万，最初的cost 减去已还本金。利息扣税是依据买时的cost 而不是现在的市值，除非你topup 出来的钱用于 ...

我不是会计，不过我和会计确认过，refinance出来更多的贷款可以用来做抵扣。至于这多贷出来的钱用途，你可以认为，这钱本身就是用来买自住房或消费，只不过这些行为和投资房贷款一个先后问题。


例如，会计之前有这样操作，那时银行贷款利率不分自住还是投资。同时做了两套房子贷款，一套投资，一套自住，两套都首付20%，但是投资房贷款比例上限做到105%，因为有5%的交易费用，剩余的放在自住房上。可能税务上的擦边球问题。

shermanluxm

icyriver2010 发表于 2019-9-29 00:27
37w是第一套投资房的cost计算机准，topup出来的8w可以作为新投资的cost，不过楼主没讲，这个钱做什么了。 ...

不管这钱做什么，自己花也行，买第二个房子也行。为了简单点，假设多贷的钱没有花掉，就存着，为了以后啥时需要时使用。我就那么一个房子

在这个房子top up或者refinance后，转PI还款两年，此时这个房子可用于负扣税的贷款额。

DuGuo

alvin.y 发表于 2019-9-29 01:34
我不是会计，不过我和会计确认过，refinance出来更多的贷款可以用来做抵扣。至于这多贷出来的钱用途，你 ...

你可以Refinance，这没有问题。但是多出来的loan 如果没有用于投资是不可以Claim利息的。

IMELBOURNE

Top up出来的钱，如果用于买自住房，这部分新增的利息费用不能抵扣投资房的租金收入。Top up如果用于买自助房，不会影响到投资房的cost base。

逆风而上

shermanluxm 发表于 2019-9-29 09:08
不管这钱做什么，自己花也行，买第二个房子也行。为了简单点，假设多贷的钱没有花掉，就存着，为了以后啥 ...

用来做什么是计算你可以抵扣多少的关键

shermanluxm

逆风而上 发表于 2019-9-29 12:29
用来做什么是计算你可以抵扣多少的关键

只是针对这个房子，假设在还本金后，把目前这个房子作为投资房的情况。这个房子本身，在把offset账户现金取出后，可以有多少用于负扣税贷款额度。我只是计算这部分。

不是从我将来所有的loan一起计算的角度

sherrytr

shermanluxm 发表于 2019-9-29 17:23
只是针对这个房子，假设在还本金后，把目前这个房子作为投资房的情况。这个房子本身，在把offset账户现金 ...

楼主你网上找个loan calculator算一下，看看你的这个投资房repayment里有多少是interest就可以了。因为完全米有offset的现金，反而简单了

rockyji

楼主都已经说了“提取目前自住房对冲账户的现金存入新自住房”。。。。。

29cap

正解37 万， 税法明文规定top up 用于非投资的利息不可抵税。如果你的会计跟你说可以，那么他税法读的不透彻，但是因为他是你的会计，ATO 要罚款，你可以拿你的会计当挡箭牌，免去你的责任，所以还不错哦

DuGuo

29cap 发表于 2019-9-30 13:07
正解37 万， 税法明文规定top up 用于非投资的利息不可抵税。如果你的会计跟你说可以，那么他税法读的不透 ...

会计有免责申明让客户签字。所以客户也有责任的。

Mmmmmo

DuGuo 发表于 2019-9-30 13:18
会计有免责申明让客户签字。所以客户也有责任的。

签的那份东西是声明自己提供了正确无误的信息吧
如果自己提供的信息都是正确的 但是会计自己lodge错了 这个也需要自己承担责任吗？

29cap

Mmmmmo 发表于 2019-9-30 13:24
签的那份东西是声明自己提供了正确无误的信息吧
如果自己提供的信息都是正确的 但是会计自己lodge错了 这 ...

这种情况是会计责任

rockyji

Mmmmmo 发表于 2019-9-30 13:24
签的那份东西是声明自己提供了正确无误的信息吧
如果自己提供的信息都是正确的 但是会计自己lodge错了 这 ...

需要，因为最后提交的数字你同意了。

rockyji

alvin.y 发表于 2019-9-29 01:34
我不是会计，不过我和会计确认过，refinance出来更多的贷款可以用来做抵扣。至于这多贷出来的钱用途，你 ...

楼主的这个例子的核心问题是“对冲账户”，请参考十几年来的offset和redraw孰优孰劣之争。

报37万肯定不会有事，就看他愿不愿意研究下那8万产生的利息能不能抵扣了。

我也非常能理解您的会计在见到具体文件前挑好的方面说。

Mmmmmo

我回去翻了之前tax return签的字
所有都只是declare说the information I provided to my tax agent是true and correct并且同意让tax agent帮我lodge 没有说同意最终的数字什么的
假设我是一个不懂任何退税知识的人所以找了会计 他做错的东西我identify不了 我只保证我提供了真实的信息 如果会计自己填错了也需要我自己负责吗

Mmmmmo

rockyji 发表于 2019-9-30 15:39
需要，因为最后提交的数字你同意了。

我回去翻了之前tax return签的字
所有都只是declare说the information I provided to my tax agent是true and correct并且同意让tax agent帮我lodge 没有说同意最终的数字什么的
假设我是一个不懂任何退税知识的人所以找了会计 他做错的东西我identify不了 我只保证我提供了真实的信息 如果会计自己填错了也需要我自己负责吗

rockyji

Mmmmmo 发表于 2019-9-30 16:22
我回去翻了之前tax return签的字
所有都只是declare说the information I provided to my tax agent是true ...

你签的declaration里面都有啥？

难道没有这句“I have read and understood the tax return that has been prepared for me“？

要深究这个问题的话，可能要说好几天，这和你选择的服务种类也有关系。

如果你的tax return找的是shopping centre或者马路边的那种报税代理，每年收你30-200，人家也就帮你填个表而已。

你提供了40万贷款产生的利息2万，会计帮你填了2万。事后ATO发现你只有30万贷款可以抵税，你全责。

你提供了40万贷款产生的利息2万并告诉会计只有30万可以抵税，会计还是帮你填了2万。事后ATO发现你只有30万贷款可以抵税，你基本还是全责。罚金利息啥的也许可以免，完全看人心情。