出租房的6年法则 how to calculate CGT

dc81

2010花了50万购房（房A），
一， 2010-2012底，本人唯一住房（房A），头三年自住。

二， 2013年1月1日 - 2018年6月30日，一共五年，ATO mytax网上报税，房A报成了投资房。 由于工作偏远把我的唯一住房（房A）出租了，有正规出租合同，向ATO申报了这5年做投资房（房A），每年小额负扣税。
这5年我在工作地附近租房。

三，2018年7月 - 2019年4月，收回房A自住，有水电煤bill为证。这个财年尚未报税，也不打算申报房A做投资房。那么这一年算自住。

四，2019年四月，持证房屋估价师做了report，房A估价102万。

五， 2019年四月，新买自住房（房B），约200万，land tax较高，房B必须自住才能免land tax.

问题来了： 假设我2029年卖房（房A），假设卖价108万，我需要交多少CGT？

Note：房A，
自住三年，投资五年半，自住9个月，2019年四月做估值，转投资房n年。房A享受六年法则么？

首次购房A于2010，2019年四月买了B，算真正意义上个人拥有投资房。cgt我愿意交，但想2019年四月以后起算。2019估值102万，假设2029卖108万，按六万计算增值税？这个算法对么？

求助各位会计师和有经验的足友。

大江东去

卖晚了

应该在2019年十月前卖掉

dc81

会计师说，避免房A的CGT的唯一办法，就是2019年十月以前卖掉房A。
假设2020四月以后再卖，那就得按比例算。105-50=55万获利，期间自住5年，投资6年，那么就是55×6/11=30万，假设按40%税率，就得给政府上缴15万*40%= 6万。

6万的CGT啊，买房投资图个啥。

dc81

问了两位持证会计师，说法都是一样。
隔壁帖子说什么六年法则重新计算，怎么和我问的会计师说的不一样？

Booker

大江东去 发表于 2019-6-18 21:30
卖晚了

应该在2019年十月前卖掉

这不是还没到2019年10月吗？

dc81

四，2019年四月做的估价（房A估价102万），花了我330大洋，会计师说根本没用！！！

dc81

Booker 发表于 2019-6-18 20:40
这不是还没到2019年10月吗？

对对对，大江不要穿越了

dc81

我张罗卖房，中介说，房子现在世道不好，卖不动。后来又想到一个主意，
2013年1月1日 - 2018年6月30日，在这两个时间点，backdate各做一个估价。估价师只要奉上大洋，估计能出如下报告：
2013年1月1日，70万
2018年6月30日，80万

结合2019年四月，估价102万。
2020年四月，假设卖出105万。

那么只要付13万的一半的CGT，这个办法能省下不少银子。
各位看官不要纠结数字，数字纯属虚构，咱只讨论算法。

fangfang1

the property market value on 2013年1月1日 is your CG cost.

dc81

fangfang1 发表于 2019-6-18 22:01
the property market value on 2013年1月1日 is your CG cost.

2018年6月30日 到 2019年四月，是自住房，有水电煤账单为证。

自住房期间不应该算CG吧。

fangfang1

dc81 发表于 2019-6-18 22:26
2018年6月30日 到 2019年四月，是自住房，有水电煤账单为证。

自住房期间不应该算CG吧。 ...

是的，按比例减掉

Hillwang

好像之前规定可以同时持有两套自住房半年，原意是可以方便换房，加上之前是五年半，还少半年，所以2019年10月再加6个月时2020年4月，可以查一下

xiaomianyang1

哈哈 真相往往在二楼，2019年10月卖出a的话，两个房子都没有cgt

我来说说我的理解：

不管计算方式如何，住房a从2010年到2019年4月都可以作为自住房（cgt purpose）免交capital gain

从2019年4月到楼主卖出住房a的计算方式取决于楼主的选择：

https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/Your-home-and-other-real-estate/Your-main-residence/Moving-to-another-main-residence/

1.虽然楼主在land tax 中把b从19年4月开始认为自住房，但算cgt的时候仍然可以选a在2019年4月后作为自住房，这样只要a是空着的没有出租，或者出租时间短于6年时间，在卖出时可以不用交cgt. 这样选择的缺点就是b在卖出算cgt时从2019年4月开始要按投资房来算

2. 楼主也可以选择从2019年4月开始选择b作为cgt的自住房，这样a从19年4月就成为投资房了，在moving house 的时候可以有6个月时间同时拥有两个自住房（当然a不能用来出租），这六个月是a在卖出前的6个月时间（2019.10.1 - 2020.4.1）。

3.楼主2019年4月做的估值报告确实没有多大作用，按照ato的解释：

https://www.ato.gov.au/Forms/Guide-to-CGT-2003-04/?page=167

房a第一次赚取租金时候的市场价值是用来算成本的，对应案例时间是2013年1月1日，所以做报告的时间应该是2013年1月1日

4.最后回到楼主的问题，假设楼主从2019年4月选b作为自住房，2020年4月1号房a卖了105万，13年1月1号估值70万，楼主要交cgt的gain是：

105万 - 70万 =35万 * 6 months (19.4.1-19.10.1) / 87 months (13.1.1 - 20.4.1) = 24138 * 50% discount = 12069 澳元

我的理解可能是错的，大家就当个参考吧

大江东去

Booker 发表于 2019-6-18 20:40
这不是还没到2019年10月吗？

问题来了： 假设我2020年四月卖房（房A）

看帖不仔细

大江东去

dc81 发表于 2019-6-18 20:42
对对对，大江不要穿越了

你应该要搞清楚为什么是这个时间前卖房

dc81

大江东去 发表于 2019-6-19 10:08
你应该要搞清楚为什么是这个时间前卖房

我搞得清楚。4+6=10，今年10月前卖掉A, 就没有CGT。
关键地产中介说现在房市不好，我又舍不得贱卖房A（900/w，从未空租，正现金流，情感因素也有，是我人生中第一个家）。
你有什么不卖房也能尽量少交cgt的主意么？

dc81

理想是两个房子今年都不卖，如何才能（合法）少交cgt？

mercer80

dc81 发表于 2019-6-18 20:35
会计师说，避免房A的CGT的唯一办法，就是2019年十月以前卖掉房A。
假设2020四月以后再卖，那就得按比例算。 ...

你那会计师连50% GGTdiscount都没给你算，sorry，看错，算了。但建议你继续住A，直到卖掉

dc81

mercer80 发表于 2019-6-19 13:33
你那会计师连50% GGTdiscount都没给你算，sorry，看错，算了。但建议你继续住A，直到卖掉 ...

今年都可以继续住A。
但是明年怎么办，房B的land tax（annually，每年一交的地税）估计有一万多块。
房A是公寓，没有land tax，只是发愁将来卖出时如何少交一点CGT。

大江东去

dc81 发表于 2019-6-19 13:22
我搞得清楚。4+6=10，今年10月前卖掉A, 就没有CGT。
关键地产中介说现在房市不好，我又舍不得贱卖房A（90 ...

多半年房价就能大幅上涨？

既然是要卖，就十月前卖掉省税，还剩你500刀的估价费

要不然就留着

买房是越早越好

卖房是越晚越好

大江东去

dc81 发表于 2019-6-18 20:37
问了两位持证会计师，说法都是一样。
隔壁帖子说什么六年法则重新计算，怎么和我问的会计师说的不一样？ ...

由于工作偏远把我的唯一住房（房A）出租了，


那是因为这两个是专业会计，认为你出租屋的理由不会被ato认可，不符合六年法则的前提

隔壁贴里的只是网上敲键盘的

mercer80

dc81 发表于 2019-6-19 14:00
今年都可以继续住A。
但是明年怎么办，房B的land tax（annually，每年一交的地税）估计有一万多块。
房A ...

不知道我的理解对吗？只要你认定你现在的这套是按自主算，你2020，2021，22卖都算自主房，但你买的200万那一套要按投资房算，你自己比较一下，哪个会好点，现在交land tax 还是交CGT。

大江东去

dc81 发表于 2019-6-18 20:49
我张罗卖房，中介说，房子现在世道不好，卖不动。后来又想到一个主意，
2013年1月1日 - 2018年6月30日，在 ...

应该只做2013年的估价

其他的做了只是白花钱，没什么用

dc81

大江东去 发表于 2019-6-19 15:01
多半年房价就能大幅上涨？

既然是要卖，就十月前卖掉省税，还剩你500刀的估价费

谢谢大江东去。看来您也是专业会计师。
其实我私心是不舍得卖，想越晚卖越好，最好等到二三十年以后退休了再卖（房A）。。。。
这种正现金流的房子，知根知底，卖了还不一定能再买到这么好的。

大江东去

dc81 发表于 2019-6-19 15:44
谢谢大江东去。看来您也是专业会计师。
其实我私心是不舍得卖，想越晚卖越好，最好等到二三十年以后退休 ...

我不是会计师

我是开黑车的机场接送

dc81

大江东去 发表于 2019-6-19 15:20
应该只做2013年的估价

其他的做了只是白花钱，没什么用

2010年1月1日，50万买入

2013年1月1日，backdate估价70万，从这天开始出租，mytax申报了五年半负扣税，到2018年6月30日为止。
2018年6月30日，backdate估价80万。
2018年7月1日 - 2018年4月1日，自住。
2019年四月，估价102万。
202x年四月，假设卖出105万。

cgt gain，为什么不是80-70，再加上105-102呢？ 总共13万cgt gain。

请指正。

大江东去

dc81 发表于 2019-6-19 16:09
2010年1月1日，50万买入

2013年1月1日，backdate估价70万，从这天开始出租，mytax申报了五年半负扣税， ...

ato只认自住房变投资房时候的估价

不认投资房变自住房时候的估价

会计77

:)楼主土豪 不差钱

Southbridge

很好奇大家说问了几个会计都是怎么问的，一般人不是只有一个会计吗？ 咨询不需要收费？

Bowen